“Đầu tư đúng nút, phát triển đúng tầng”

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), Cộng sự sáng lập LM Capital, đánh giá một yếu tố quan trọng nhất sẽ tác động vào chu kỳ phát triển bất động sản mới là kết nối hạ tầng. Việt sáp nhập tỉnh thành không chỉ đơn giản là điều chỉnh địa giới mà còn là câu chuyện định hình lại định hướng quy hoạch đô thị.

Ông kể lại giai đoạn 2005 - 2006 khi làm việc tại HSBC, thời điểm các nhà đầu tư nước ngoài như CapitaLand, Keppel Land, Hongkong Land… tiếp cận thị trường Việt Nam. Câu hỏi đầu tiên họ đặt ra luôn là “dự án cách CBD (Central Business District - khu vực trung tâm) bao xa? Khi đó, lõi CBD của TP HCM xoay quanh những tuyến đường như Nguyễn Thị Minh Khai, Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi, Đồng Khởi… và khoảng cách đến lõi trung tâm chính là “thước đo” giá trị của mọi dự án.

Nhưng đến giai đoạn 2015 - 2016, dòng vốn ngoại từ Nhật Bản, Hàn Quốc bắt đầu mở rộng sự quan tâm ra vùng vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương. Nhiều dự án có tài chính rất tốt nhưng vẫn bị từ chối chỉ vì “headquarter (trụ sở chính) không phê duyệt đầu tư ngoài TP HCM”.

Theo ông Lê, năm 2025 sẽ là mốc quan trọng trong việc “vẽ lại bản đồ đầu tư bất động sản” tại Việt Nam. Dòng vốn sẽ rời khỏi khu trung tâm chật hẹp và lan tỏa theo trục kết nối liên vùng, hướng đến các đô thị vệ tinh, trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính, được gắn kết bằng hệ thống metro, cao tốc, vành đai…

“Chủ đầu tư nên nhìn vào tọa độ kết nối thay vì chỉ tọa độ địa lý. Có thể nói ngắn gọn là đầu tư đúng nút, phát triển đúng tầng – đúng nút kết nối và đúng tầng hạ tầng của tương lai”, ông nhấn mạnh.

Ông cũng chia sẻ rằng hiện nay, các nhà đầu tư không còn mở Google Maps để xem dự án nằm ở đâu mà xem bản đồ quy hoạch 10 năm tới, bởi “đó mới là nơi dòng tiền sẽ chảy về”.

Tính hấp dẫn của dự án trong chu kỳ mới

Đề cập đến các chính sách mới, ông Lê cho rằng bất cứ điều chỉnh nào, chẳng hạn như đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ hai, đều sẽ tác động trực tiếp đến dòng tiền đầu cơ trong ngắn hạn do chi phí cơ hội tăng lên.

Tuy nhiên về dài hạn, đây lại là bước đi cần thiết để thị trường vận hành minh bạch, ổn định, hướng đến giá trị đầu tư thực thay vì kiếm lợi nhuận ngắn hạn dựa trên biến động giá.

Trong bối cảnh giá đất, chi phí phát triển và quy định pháp lý liên tục điều chỉnh, ông Lê chia sẻ câu hỏi mà ông được nhận nhiều nhất là: “Dự án nào có tính hấp dẫn đầu tư? Dự án đó có huy động vốn được không?”

Quan điểm của ông Lê về một dự án có tính hấp dẫn gói gọn trong ba từ: Rõ, thật và dài. Rõ ràng về pháp lý, phát triển đi vào nhu cầu thật và tầm nhìn phải dài.

“Nếu dự án đáp ứng được ba tiêu chí này thì chắc chắn có nguồn vốn và đối tác sẵn sàng đồng hành. Đừng bị cuốn vào những tiểu tiết. Hãy có tầm nhìn xa hơn, đối thoại một cách rõ ràng và phát triển đi vào nhu cầu thực - đó là kim chỉ nam mà doanh nghiệp nên đi”, ông Lê nhấn mạnh.