Chị Phượng (điều dưỡng trưởng tại một bệnh viện ở quận 1, TP HCM) cho biết ngân sách dành mua nhà tầm 3 tỷ đồng, trong đó tiền tiết kiệm khoảng hai tỷ và vay thêm ngân hàng một tỷ đồng. Chị muốn mua căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực quanh quận 7. Sau một tuần khảo sát, chị thấy có mấy chung cư đáp ứng được tiêu chí đề ra, nhưng lại lăn tăn vì cho rằng giá vẫn cao so với giá trị thực của căn hộ.

"Có thể do lúc này thiếu hụt nguồn cung nên giá nhà bị đẩy lên cao. Tôi muốn chờ thị trường tốt lên, nguồn cung đa dạng hơn để có thêm lựa chọn", chị nói về lý do chưa chốt mua lúc này.

Ông Ngọc, một nhà đầu tư tại TP Thủ Đức, cũng cho biết hiện tại không mặn mà đi vay đầu tư bất động sản do thấy giá đang cao, thanh khoản thị trường còn kém, khả năng chôn vốn khi đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư này nhìn nhận lãi suất cho vay hiện tại không phải vấn đề chính, có ngân hàng ân hạn 2-5 năm đầu xong mới phải trả gốc. Vấn đề của ông là muốn chờ nguồn cung đa dạng hơn, tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn với số tiền bỏ ra.

"Hiện có quá ít dự án mở bán, thế độc quyền làm giá bị đẩy lên cao, mua để ở thì khó mà đầu tư cũng chưa chắc có lời. Tôi muốn chờ nguồn cung sôi động hơn, giá bán ổn định trở lại mới đi vay đầu tư", ông Ngọc nói thêm.

Thực tế, giá nhà thời gian qua liên tục tăng, nhất là phân khúc chung cư. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM quý II tăng lần lượt 58% và 27% so với năm 2019. Hơn 80% nguồn cung mở bán năm nay giá từ 50 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Giá bất động sản các khu vực ngoại ô dao động 40-80 triệu đồng mỗi m2, trung tâm lên đến hơn 100 triệu đồng mỗi m2.

Diễn biến trên phần nào được phản ánh qua sự ảm đạm trong cho vay bất động sản của các nhà băng. Theo đó, tín dụng phân khúc này tăng thấp dù nhiều chương trình ưu đãi lãi suất được ngân hàng tung ra. Tháng 9, nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang áp dụng các gói vay mua nhà lãi suất dao động 5,2-8,5% một năm.

Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất vay mua nhà từ 6,6-9,5%, còn nhóm các ngân hàng nước ngoài (Woori Bank, Shinhan Bank, Standard Chartered...) đang có lãi suất ưu đãi khoảng 5,5-7,5%, tùy từng kỳ hạn.

Nhìn chung lãi suất vay mua nhà đang ở mức ổn định, thấp hơn khoảng 2% so với mức đỉnh quý I/2023 và tương đương giai đoạn 2021-2022 (thời điểm dịch Covid). Dẫu vậy, tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản nửa đầu năm vẫn chưa mấy tích cực.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho thấy cuối tháng 7, dư nợ bất động sản trên địa bàn tăng 4,6% so với cuối năm 2023, trong đó kinh doanh bất động sản tăng 10,3%, nhưng cho vay bất động sản tiêu dùng (cá nhân vay mua, sửa nhà) chỉ nhích 1,2%. Như vậy, cầu vay mua nhà đã thoát khỏi cảnh tăng trưởng âm, song người dân vẫn còn tâm lý thận trọng trong vay vốn.

Trước thực trạng trên, đại diện một chi nhánh ngân hàng quốc tế cho biết tín dụng nhà ở khó tăng khiến nhà băng khá sốt ruột, liên tiếp đưa ra các chương trình kích cầu tín dụng. "Các chương trình 'vay nợ mới trả cũ' cũng được đẩy mạnh nhưng hiệu quả còn rất khiêm tốn", ông nói.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, bên cạnh tâm lý thận trọng trong bối cảnh nền kinh tế chưa thực sự phục hồi, giá nhà neo cao thời gian qua là yếu tố khiến nhiều người e dè khi đi vay mua nhà. "Tôi nghĩ nhu cầu vay mua bất động sản vẫn còn rất lớn, chỉ là người dân khó tìm được sản phẩm phù hợp với túi tiền", ông Lực chia sẻ.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, cho hay nhiều kỳ vọng đặt ra về việc lãi suất thấp, tiền sẽ chảy vào bất động sản. Song thực tế dòng tiền đã không vào, thậm chí còn chảy ngược ra kênh tiết kiệm ngân hàng. Giá nhà quá cao khiến người cần vay mua nhà cân nhắc, nhà đầu tư cũng khó đạt được kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao (lợi nhuận từ cho thuê bất động sản chỉ khoảng 3-4%, thấp hơn lãi suất ngân hàng).

Để vay mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân dưới 2 tỷ đồng, theo VARS, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng một tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Trong khi mức thu nhập hiện nay của các gia đình ở đô thị chỉ từ 10-20 triệu đồng mỗi tháng. Giá và thanh khoản thấp là rào cản khiến dòng tiền chưa thể đổ về với bất động sản như kỳ vọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, phân tích thêm động lực tăng trưởng tín dụng phụ thuộc vào bất động sản, đặc biệt là cầu vay mua nhà. Vì vậy để kích cầu vay ở lĩnh vực này cần có các chính sách điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra, cần tháo gỡ pháp lý để doanh nghiệp giảm chi phí và linh hoạt hơn về điều kiện cấp tín dụng nhằm kích thích dòng vốn chảy trở lại bất động sản.

Về phía người vay, các chuyên gia kinh tế cũng khuyến nghị cần tính toán thận trọng khi xuống tiền mua bất động sản giai đoạn này. Theo Chuyên gia bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên, khi vay vốn mua nhà, trước hết người vay phải có thu nhập ổn định từ lương và có vốn tự có ít nhất 40-50%, phần còn lại nhờ ngân hàng hỗ trợ tài chính để có thể duy trì khả năng trả nợ, tránh nợ xấu.

Ông Kiên cho biết thêm, thông thường người mua nhà chỉ nên dành tối đa 40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở, để có thể đảm bảo các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác trong cuộc sống hàng ngày.

Do đó, bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà giữa các ngân hàng để lựa chọn gói vay phù hợp, người mua nhà cần cân nhắc kỹ về dòng tiền và khả năng trả nợ. Việc trả lãi vay và nợ gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng, hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống.