Biệt thự TP HCM tiệm cận 1 tỷ/m2, trung tâm Hà Nội vượt mốc 400 triệu/m2

Báo cáo do Avison Young Việt Nam thực hiện cho biết, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại TP HCM ghi nhận nguồn cung mới từ 132 căn nhà phố Sei Harmony (quận Bình Tân) và 74 căn tại dự án Essensia Parkway trong quý II vừa qua.

Thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì nhờ các sản phẩm còn lại tại The Meadow (huyện Bình Chánh). Ở vùng lân cận, Đồng Nai đón nhận 431 căn từ chủ đầu tư Gamuda Land;  Long An có 2.000 sản phẩm thấp tầng thuộc Vinhomes Green City Long An.

Về nguồn cung tương lai, Khang Điền và Keppel Land có kế hoạch ra mắt 226 căn biệt thự và nhà liền kề tại Gladia By The Waters và La Home Long An dự kiến mở bán phân khu River Park với 688 căn thấp tầng.

Dự án Saroma Villa (Đại Quang Minh) dẫn đầu về giá trong phân khúc này khi tiệm cận 1 tỷ đồng/m2. The Rivus Elie Saab (Masterise Homes) ghi nhận mức giá chào bán dao động 250 - 300 triệu đồng/m2. Một số dự án khác như The Global City (Masterise Homes), Vạn Phúc City (Vạn Phúc Group), khu dân cư Khang Điền ghi nhận mức giá trong khoảng 9.615 - 11.540 USD/m2 (tương đương 251 - 302 triệu đồng/m2).

Theo đánh giá của nhóm phân tích, thanh khoản trong quý chủ yếu đến từ nguồn vốn cá nhân và một số nhà đầu tư tổ chức có chiến lược dài hạn.

Thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây như 100 sản phẩm thuộc Vinhomes Ocean Park 2 - 3, Mailand Hanoi City (Bắc Từ Liêm), Hinode Royal Park (Hoài Đức)…

Mặt bằng giá có xu hướng tăng nhẹ ở các dự án có tiến độ triển khai tốt và pháp lý rõ ràng. Các khu vực như Tây Hồ, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm ghi nhận mức giá biệt thự, liền kề dao động 7.700 - 13.460 USD/m2 (tương đương 201 – 352 triệu đồng/m2). Một số dự án cao cấp tại trung tâm vượt mốc 15.400 USD/m2, tương đương trên 400 triệu đồng/m2.

Thị trường Đà Nẵng tương đối trầm lắng về nguồn cung mới, một số dự án hiện hữu tiếp tục triển khai những giai đoạn tiếp theo với số lượng giới hạn, tập trung ở các quận Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà và khu vực ven sông Hàn.

Mặt bằng giá biệt thự và nhà phố tại Đà Nẵng nhìn chung ổn định, có tâm lý chờ đợi, chọn lọc từ cả người mua lẫn đầu tư. Tuy nhiên, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây

dựng đúng cam kết và sở hữu vị trí chiến lược như gần biển, ven sông hoặc nằm dọc theo các trục giao thông mới đã ghi nhận xu hướng tăng giá nhẹ.

Các sản phẩm thuộc khu vực giáp biển như đường Trường Sa (quận Ngũ Hành Sơn), trục ven sông Cổ Cò, hay dọc tuyến kết nối Đà Nẵng - Hội An…có mức giá phổ biến 3.080 - 5.770 USD/m2 (80,5 – 151 triệu đồng/m2). Những căn biệt thự view biển hoặc gần tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng lớn có thể trên 6.920 USD/m2 (khoảng 181 triệu đồng/m2).

Thị trường có thể phản ứng quá sớm, xuất hiện tâm lý “bỏ lỡ cơ hội”

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố đang tạo ra làn sóng chú ý đặc biệt từ thị trường bất động sản. Trong bối cảnh này, các phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự thấp tầng là nhóm phản ứng mạnh và nhạy cảm nhất. Lý do đến từ việc những loại hình này gắn liền trực tiếp với quyền sử dụng đất và quy hoạch - hai yếu tố chịu ảnh hưởng rõ rệt từ thay đổi hành chính.

Trong ngắn hạn, ngay khi có thông tin đề xuất hoặc phê duyệt chủ trương sáp nhập, thị trường thường ghi nhận sự tăng vọt về mức độ quan tâm và giao dịch đất nền ở các khu vực được cho là sẽ được nâng cấp.

Những địa bàn như huyện nằm giáp trung tâm thành phố, thị xã phát triển mạnh có khả năng chuyển lên thành phố, hoặc các khu vực đô thị loại II - III trong quá trình xét nâng hạng... thường trở thành điểm nóng.

Hiện tượng “đón đầu quy hoạch” khiến giới đầu cơ đổ xô vào gom đất, nhất là tại các khu dân cư hiện hữu, khu vực sát đường lớn, gần hành lang quy hoạch phát triển hạ tầng hoặc đất chưa có quy hoạch rõ ràng. Mức giá vì vậy có thể tăng 20 - 30%, thậm chí cao hơn chỉ trong vài tháng, tạo ra tâm lý “bỏ lỡ cơ hội” và đẩy thị trường vào trạng thái sốt cục bộ.

Tuy nhiên, tác động tích cực này thường mang tính chất ngắn hạn và đi kèm rủi ro cao nếu nhà đầu tư không kiểm soát tốt thông tin. Trong nhiều trường hợp, kế hoạch sáp nhập hoặc nâng cấp hành chính kéo dài nhiều năm mới hoàn thiện, trong khi thị trường đã phản ứng quá sớm.

Hệ quả là giá đất sau giai đoạn sốt bị chững lại, giao dịch giảm sâu, thanh khoản thấp, đặc biệt ở những khu vực mà quy hoạch hạ tầng không được triển khai đồng bộ.

Ngoài ra, không ít địa phương sau khi có đề xuất sáp nhập lại rơi vào tình trạng "treo quy hoạch", khiến các dự án phát triển nhà ở mới bị đình trệ hoặc không được phê duyệt trong thời gian chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu, chức năng sử dụng đất và ranh giới hành chính.

Một điểm cần lưu ý là không phải khu vực nào cũng được hưởng lợi thực sự từ việc sáp nhập. Những nơi có nền tảng phát triển yếu, hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu quy hoạch rõ ràng dù có được nâng cấp về mặt hành chính cũng khó thu hút đầu tư và không duy trì được sức tăng giá của bất động sản liền thổ.

Do đó, trong giai đoạn sắp tới, để nhận diện được khu vực tiềm năng thực sự, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố nền tảng như tiến độ triển khai hạ tầng kết nối (cao tốc, vành đai, trục xuyên tâm), mật độ dân cư hiện hữu, tính pháp lý của đất, quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021 - 2030 và đặc biệt là định hướng phát triển vùng sau khi sáp nhập.