Sức mua và thanh khoản kém, thiếu nguồn cung đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu nguồn cung nhà ở bình dân… là thực trạng được nhắc tới nhiều trên thị trường bất động sản trong hai năm qua.

Song song với đó, các doanh nghiệp địa ốc đang gặp vấn đề lớn về quản trị dòng tiền. Số lượng các dự án nhà ở thương mại được hoàn thành và chấp thuận mới đều sụt giảm, gần như các doanh nghiệp khó tạo ra nguồn thu mới thực sự.

Đây cũng là lý do khiến Chính phủ không ít lần kêu gọi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc thị trường, giảm giá bán nhằm giải phóng hàng tồn kho, tạo dòng tiền và thanh khoản cho thị trường.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu phát triển mảng nhà ở, nghỉ dưỡng) có tồn kho lớn trên thị trường cho thấy, tổng giá trị tại thời điểm cuối năm 2023 hơn 276.000 tỷ đồng (tương đương hơn 11 tỷ USD), tăng hơn 3% so với cuối năm 2022 (hơn 267.000 tỷ đồng). 

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tồn kho nhiều nhất với 138.759 tỷ đồng (tăng 3% so với cuối năm 2022), chiếm 57% tổng giá trị tài sản và chủ yếu là giá trị bất động sản để bán đang xây dựng, thông tin cụ thể về các dự án không được công bố.

Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 56.852 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 6.269 tỷ đồng (năm 2022 là 6.106 tỷ đồng).

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận 18.788 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho (tăng gần 51%), chiếm hơn 71% tổng tài sản. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang tập trung tại các dự án như Khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ), Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông (3.381 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.159 tỷ), Khu định cư Phong Phú 2 (1.675 tỷ), Khang Phúc – An Dương Vương (1.233 tỷ)…

Chiếm tỷ trọng hơn 60% tổng tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) là hàng tồn kho, ghi nhận ở mức 17.348 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm 2023. Đây là giá trị xây dựng dở dang tại 14 dự án, gồm Izumi (8.551 tỷ), Waterpoint - giai đoạn 1 (3.560 tỷ), Akri - Hoàng Nam (1.667 tỷ, gấp 4 lần đầu năm), Waterpoint - giai đoạn 2 (1.604 tỷ), dự án Cần Thơ (1.281 tỷ, gấp 2,5 lần đầu năm)…

Cũng chiếm tới 61% tổng tài sản của CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH) là hàng tồn kho với 10.218 tỷ đồng, cao gấp 3,8 lần đầu năm. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm hơn 7.603 tỷ đồng (dự án Đỗ Mười gần 4.919 tỷ, Hoàng Huy Green River 1.507 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 830 tỷ, Hoàng Huy Commerce – tòa H2 gần 305 tỷ…). Tồn kho là bất động sản thành phẩm chủ yếu tại dự án Hoàng Huy Commerce – tòa H1 (2.505 tỷ).

Tồn kho tại Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) ghi nhận 6.553 tỷ đồng (tăng 10%), chiếm 30% tổng tài sản. Đây chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (gần 1.957 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.321 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (hơn 937 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (hơn 613 tỷ), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (213 tỷ)…

CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng mạnh gần 93% so với đầu năm (hơn 3.701 tỷ đồng), tập trung chủ yếu ở các dự án The Vlasta - Thủy Nguyên, The Terra - Bắc Giang, dự án Song Khê – Nội Hoàng – Bắc Giang… Doanh nghiệp cho biết các dự án này đang bán hàng và dự kiến bán hàng trong quý IV/2024.

Ở nhóm giảm, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) tồn kho 52.380 tỷ đồng (giảm 18% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản đang xây dựng, gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án) như KĐT sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Grand Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác. Tồn kho của ông lớn này giảm là do bàn giao lượng lớn sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Khoản mục này tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) ghi nhận giảm 46%, từ 3.723 tỷ đồng xuống còn hơn 2.014 tỷ đồng. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang, tập trung tại dự án Westgate Bình Chánh (1.329 tỷ), The Standard Bình Dương (hơn 304 tỷ), Signial (gần 234 tỷ đồng)…

Chiếm hơn 47% trong tổng tài sản của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) tại thời điểm cuối năm 2023 là hàng tồn kho với giá trị 14.139 tỷ đồng, không biến động nhiều so với đầu năm. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang (10.893 tỷ đồng, giảm 7%). Ở chiều ngược lại, tồn kho bất động sản thành phẩm tăng gần 58% lên 2.533 tỷ đồng. Doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết các dự án.

Tương tự, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận 12.200 tỷ đồng tồn kho (không biến động nhiều so với đầu năm). Đây chủ yếu là chi phí dở dang tại các dự án như The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ); Bình Dương Tower (2.394 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng); Phước Hải (1.526 tỷ đồng); The EverRich 3 (877 tỷ)…

Thực tế, tồn kho bất động sản tăng trong bối cảnh thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh là điều dễ hiểu. Không ít chủ đầu tư có kế hoạch lùi lịch mở bán sản phẩm chờ tín hiệu tốt từ thị trường, hoặc chờ dự án hoàn thiện pháp lý… Nếu hàng tồn kho là hàng hóa đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng để bán, nhìn ở khía cạnh lạc quan thì đây sẽ lợi thế giúp doanh nghiệp cạnh tranh khi thị trường ấm lên.