Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, cho rằng TP HCM đang đứng trước một giai đoạn chuyển mình đặc biệt quan trọng, không chỉ với thị trường bất động sản mà còn với cấu trúc phát triển của toàn vùng đô thị. Để hiểu được tương lai của TP HCM, cần nhìn lại toàn bộ tiến trình phát triển đô thị suốt khoảng 40 năm kể từ thời kỳ đổi mới.

Ông Dũng cho biết, chiến lược phát triển đô thị ban đầu của TP HCM thực tế tập trung về phía Nam và phía Đông Nam. Những ý tưởng như khu chế xuất Tân Thuận hay khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã xuất hiện từ cuối thập niên 1980, đầu 1990 với định hướng tiến ra biển, về phía Nam.

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa thực tế lại diễn ra mạnh hơn ở hướng Đông Bắc và Tây Bắc bởi hai nguyên nhân chính. Thứ nhất là yếu tố địa hình, người dân và hạ tầng đều có xu hướng dịch chuyển về các khu vực đất cao, ít ngập và thuận lợi cho phát triển. Thứ hai là làn sóng FDI sản xuất đổ mạnh vào Bình Dương và Đồng Nai trong nhiều năm qua, từ đó kéo theo sự mở rộng đô thị theo các trục công nghiệp.

Chi phí đô thị đang bào mòn lợi thế cạnh tranh của TP HCM

Một trong những vấn đề được ông Dũng nhấn mạnh là TP HCM đang dần mất đi lợi thế cạnh tranh do chi phí đô thị tăng quá nhanh. Dẫn nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, ông cho biết khoảng cách năng suất lao động giữa TP HCM, Hà Nội với các đô thị còn lại của cả nước đang thu hẹp dần.

Nếu giai đoạn 2010 - 2011 mức chênh lệch khoảng 20% thì đến năm 2016 chỉ còn khoảng 13% và có thể giảm xuống còn khoảng 5% vào năm 2030 nếu không có những thay đổi lớn. Lý do là sự gia tăng năng suất lao động do kết quả tích tụ đô thị. 

Theo ông, lợi ích của tích tụ đô thị, tức là việc doanh nghiệp, lao động và các hoạt động kinh tế tập trung trong cùng một không gian đang bị bào mòn bởi chi phí logistics, chi phí đi lại và giá nhà ở quá cao.

Ông dẫn chứng chi phí logistics của Việt Nam hiện tương đương 16 - 18% GDP, cao gần gấp đôi so với mức 8% ở Singapore hay Thượng Hải. Trong khi đó, ùn tắc giao thông tại TP HCM từng được ước tính gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm. Đặc biệt, giá nhà tại TP HCM đang ở mức rất cao so với thu nhập người dân.

“Giá nhà trung bình tại TP HCM cao gấp hơn 30 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, trong khi con số lành mạnh ở các nước phát triển khoảng 5 lần, ở Singapore khoảng 4,5 lần”, ông nói. Theo ông Dũng, đây là một trong những nguyên nhân khiến tỷ lệ di cư thuần của TP HCM giảm mạnh sau đại dịch COVID-19. Trong khi đó, những thành phố như Cần Thơ thì từ chỗ gần như không có di cư thuần lại tăng lên rất đáng kể.

“Nếu chúng ta không tạo được nhà ở giá rẻ cho lực lượng lao động mới thì chắc chắn sẽ mất đi một sức mạnh rất lớn của lực lượng dân số trẻ, quy mô lớn và đầy sáng tạo”, ông nhấn mạnh.

TP HCM có hạ tầng yếu nhưng khả năng thích ứng rất cao

Trong nghiên cứu so sánh TP HCM với 5 đô thị lớn Đông Nam Á gồm Singapore, Kuala Lumpur, Bangkok và Jakarta, ông Dũng cho biết TP HCM có nhiều điểm mạnh đáng chú ý.

Trong đó, thành phố nổi bật về quy mô lao động, tính sáng tạo, sự cởi mở văn hóa và khả năng thích ứng của người dân.

Một nghịch lý đáng chú ý là dù hạ tầng giao thông bị đánh giá thấp nhất trong nhóm khảo sát, thời gian di chuyển của người dân TP HCM lại ngắn nhất Đông Nam Á.

Lý giải điều này, ông cho rằng người dân TP HCM có khả năng thích ứng rất cao nhờ sử dụng xe máy và mô hình nhà phố kết hợp kinh doanh.

"Những nỗ lực của chúng ta trong 1 - 2 năm vừa qua thực sự đang giải quyết đúng bài toán. Chúng ta quyết tâm đầu tư rất lớn vào hạ tầng và dịch vụ, đầu tư vào các tuyến metro, thành lập trung tâm tài chính quốc tế đầu tiên tại Việt Nam để giải quyết các điểm đang kéo lùi sự phát triển", ông nói.

Dù vậy, vị chuyên gia cho rằng những hạn chế lớn nhất của TP HCM hiện nay nằm ở hạ tầng, không gian xanh và các dịch vụ quốc tế. Ông đánh giá các quyết sách gần đây như phát triển metro hay xây dựng trung tâm tài chính quốc tế là hướng đi đúng để giải quyết những “điểm nghẽn” kéo lùi tăng trưởng đô thị.

Metro sẽ tạo ra sự phân hóa rất lớn trên thị trường bất động sản

Theo ông Dũng, dữ liệu từ nhiều thành phố châu Á cho thấy hạ tầng không tạo ra sự tăng giá đồng đều mà sẽ làm gia tăng phân hóa trên thị trường bất động sản.

Ông lấy ví dụ tại Tokyo, bất động sản gần ga metro có thể cao hơn tới 40% so với các khu vực xung quanh. Trong khi đó, ở các đô thị Trung Quốc như Thượng Hải hay Bắc Kinh, mức chênh lệch thấp hơn do hạ tầng được đầu tư đồng đều và nguồn cung bất động sản rất lớn. Ông cho rằng Bangkok là mô hình có nhiều điểm tương đồng nhất với TP HCM.

Khi mạng lưới metro tại TP HCM hoàn thiện, giá trị bất động sản giữa khu vực gần ga và xa ga sẽ xuất hiện khoảng cách rất lớn. Hiện nay, metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành nhưng tác động chưa rõ nét do mạng lưới chưa hoàn chỉnh. Tuy nhiên, khi các tuyến kết nối đa hướng được hình thành, hiệu ứng bất động sản quanh các nhà ga sẽ mạnh hơn nhiều.

Ông cho rằng hai nhóm khu vực sẽ hưởng lợi lớn nhất từ metro gồm lõi trung tâm hiện hữu và các khu vực ngoại vi có khả năng kết nối nhanh với toàn vùng đô thị.

Đông và Đông Nam sẽ là tâm điểm tăng trưởng mới

Theo ông Dũng, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ chứng kiến sự thay đổi lớn của cấu trúc phát triển đô thị TP HCM khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đồng loạt triển khai.

Ông nhận định toàn bộ xu hướng phát triển mới đang nghiêng mạnh về phía Đông và Đông Nam. Lý do nằm ở vị trí chiến lược của trục Bắc - Nam, cùng việc các hạ tầng logistics quan trọng nhất như sân bay Long Thành hay cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đều tập trung ở khu vực này.

Theo ông, có 4 nhóm hạ tầng sẽ thay đổi hoàn toàn bức tranh phát triển của vùng đô thị TP.HCM.

Đầu tiên là mạng lưới metro, đóng vai trò thúc đẩy các khu đô thị hỗn hợp và tái cấu trúc không gian đô thị. Thứ hai là sân bay quốc tế Long Thành, cực tăng trưởng mới cho logistics, công nghiệp công nghệ cao và hàng không.

Ông dẫn ví dụ Samsung từng lựa chọn Bắc Ninh và Thái Nguyên nhờ lợi thế gần sân bay Nội Bài. Khi Long Thành hình thành, khu Đông TP HCM và Đồng Nai có thể hưởng lợi tương tự.

Nhóm thứ ba là các tuyến vành đai và cao tốc như Vành đai 3, Vành đai 4 hay Bến Lức - Long Thành, giúp tăng cường liên kết vùng. Cuối cùng là khu vực Cần Giờ - Cái Mép.

“Tôi cho rằng vùng vịnh này có tiềm năng tương tự Vịnh Tokyo hay Vịnh San Francisco về quy mô không gian và vai trò hàng hải quốc tế”, ông nhận định.

Từ các dữ liệu về hạ tầng và xu hướng phát triển đô thị, ông Dũng cho rằng trong 10 - 15 năm tới sẽ có ba khu vực tạo ra đột phá lớn nhất tại TP HCM. Thứ nhất là lõi trung tâm hiện hữu, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.

Thứ hai là hành lang dọc Vành đai 3, nơi còn quỹ đất lớn để phát triển các đại đô thị được kết nối bằng hệ thống giao thông cấp cao.

Thứ ba là vùng vịnh Cần Giờ - Cái Mép, nơi có thể hình thành cực tăng trưởng mới gắn với cảng biển, logistics, sân bay và đô thị biển.

“Tôi có niềm tin rằng trong 10 - 15 năm tới, đây sẽ là một điểm đột phá mới mà trước đây chúng ta chưa làm được do sự chia cắt bởi ranh giới hành chính”, ông nói.