Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn bản lề khi các yếu tố vĩ mô và nội tại cùng lúc tác động, khiến diễn biến không còn đi theo quỹ đạo quen thuộc. Nếu như trước đây, thị trường có thể bị chi phối bởi một vài yếu tố chính như dòng tiền hay chính sách tín dụng, thì hiện nay cấu trúc vận hành đã trở nên phức tạp hơn đáng kể.

Tại tọa đàm “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do VTV Nam Bộ tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt,Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng chu kỳ mới của thị trường sẽ được định hình bởi 8 biến số quan trọng, bao trùm từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư, pháp lý dự án cho đến tâm lý người mua và chi phí phát triển.

Điều đáng chú ý là các yếu tố này không vận hành riêng lẻ mà tương tác lẫn nhau, tạo ra những kịch bản khó đoán định hơn cho thị trường.

Ở góc độ vĩ mô, áp lực lãi suất đang nổi lên như một biến số then chốt. TheoPhó GS, TS. Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng, việc lãi suất có xu hướng tăng trở lại vào cuối năm vừa qua đã khiến thị trường, đặc biệt là bất động sản, bắt đầu xuất hiện tâm lý lo ngại. Nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách tiền tệ mà sâu xa hơn là từ mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, kéo theo nhu cầu vốn lớn hơn nhiều so với khả năng hấp thụ.

Khi nền kinh tế hướng đến mức tăng trưởng cao, thậm chí hai chữ số, áp lực lên dòng vốn là điều tất yếu. Việc bơm tiền mạnh để hỗ trợ tăng trưởng đồng thời cũng làm gia tăng nguy cơ lạm phát, khiến dư địa điều hành chính sách tiền tệ bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, lãi suất tăng không còn là yếu tố bất thường mà phản ánh một quy luật khách quan của nền kinh tế.

Song song với áp lực lãi suất, thị trường bất động sản còn chịu thêm một "gọng kìm” khác đến từ cơ cấu nguồn cung. Sự dịch chuyển sang các phân khúc như nhà ở xã hội trong khi nguồn cung sản phẩm thương mại chưa thực sự cân đối đang tạo ra áp lực kép, khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm hơn kỳ vọng.

Theo ông Thiên, thực tế này phần nào đã phản ánh rõ qua diễn biến của thị trường trong năm vừa qua. Sau giai đoạn phục hồi kéo dài đến khoảng tháng 10, thị trường bất ngờ xuất hiện một cú “đảo chiều” vào cuối năm. Điều này đặt ra câu hỏi lớn về bản chất của biến động: Liệu đây chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn hay là tín hiệu của một sự thay đổi xu hướng dài hạn?

Các chuyên gia cho rằng nếu đây là cú sốc mang tính hệ thống, chu kỳ mới có thể bị gián đoạn. Ngược lại, nếu chỉ là dao động mang tính thời điểm, thị trường vẫn có khả năng tiếp tục bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Chính vì vậy, việc theo dõi các biến số nền tảng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Trong số 8 yếu tố được nhấn mạnh, tăng trưởng GDP tiếp tục đóng vai trò phản ánh sức mua và khả năng tích lũy của người dân, trong khi dòng vốn FDI là động lực thúc đẩy bất động sản công nghiệp và phân khúc cao cấp. Ở chiều ngược lại, áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn lại là yếu tố có thể gây ra rủi ro thanh khoản cho các chủ đầu tư.

Cùng với đó, tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án và giải ngân đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng, sẽ quyết định tốc độ hình thành nguồn cung mới cũng như tạo ra giá trị gia tăng cho thị trường. Trong khi đó, chi phí nguyên vật liệu và nhân công tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá sơ cấp, còn tỷ lệ đô thị hóa và nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng tăng trưởng dài hạn.

Một điểm đáng lưu ý là dù tín dụng đã có dấu hiệu nới lỏng trở lại, với mức tăng trưởng gần 20% trong năm qua và riêng bất động sản tăng hơn 36%, rủi ro từ lãi suất vẫn hiện hữu. Khi dư nợ ở mức cao, chỉ cần lãi suất tăng nhẹ 1% cũng có thể làm chi phí tài chính của toàn thị trường gia tăng đáng kể.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn ổn định, việc “ôm” tài sản vượt quá năng lực tài chính có thể nhanh chóng trở thành rủi ro.

Nhìn về dài hạn, nếu nền kinh tế Việt Nam có thể đạt được mức tăng trưởng cao hơn, thậm chí tiệm cận hai chữ số trong nhiều năm, tác động đến thị trường bất động sản sẽ rất đáng kể. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ vận hành trên nền tảng giá trị thực thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.