Gần 4 thập kỷ qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều diễn biến thăng trầm. PGS.TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương chia sẻ, mỗi chu kỳ thị trường đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai. 

Cụ thể, Luật Đất đai 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức.

Luật Đất đai 1993 nhấn mạnh về việc đất đai có giá. Thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai.

Luật Đất đai 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.

Sau đó 10 năm, Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy thị trường giai đoạn 2014 - 2023 với nhiều thành tựu. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường địa ốc. Ông Chung gọi đây là giai đoạn tiền tệ hóa.

Mới đây, việc sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai 2024 đã mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường địa ốc Việt Nam (đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4). 

Tại hội thảo do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 31/10, chuyên gia này đánh giá, từ năm 2013 - 2014 là giai đoạn thị trường phục hồi sau khủng hoảng 2011 - 2013. Đến năm 2014, thị trường có nhiều dấu hiệu sáng sủa.

Từ năm 2015 - 2018 là giai đoạn phát triển mạnh. Thời kỳ này, thị trường bùng nổ với sự phát triển của loại hình condotel và officetel, nhất là tại các địa điểm du lịch. Hệ quả là cho đến nay, vấn đề condotel, officetel vẫn đang bỏ ngỏ.

Từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel rơi vào trầm lắng, còn trái phiếu bất động sản nở rộ, phân khúc cao cấp thăng hoa. Theo đó, các nhà đầu tư phát triển địa ốc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, quy mô lớn. Từ năm 2019 đến đầu năm 2022, thị trường không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

Song, kể từ tháng 4/2022 đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản suy giảm mạnh mẽ. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc này như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm (suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê của lao động khu công nghiệp giảm).

Bước sang năm 2024, phân khúc chung cư có một cú đội giá.

Cụ thể, nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn 2022 - 2023 dao động 35 - 40 triệu/m2 thì sang năm nay, giá tăng mạnh khi dao động 65 - 70 triệu/m2, đặc biệt tại Hà Nội.

Giá đất nền cũng ghi nhận tăng tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức (tăng 81%), huyện Đông Anh (tăng 53%), huyện Thanh Oai (tăng tới 90% so với đầu năm ngoái). 

Thị trường condotel có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I, sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Lĩnh vực địa ốc vẫn duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI.

Dự báo diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025 - 2030, ông Chung nêu lên 3 kịch bản có thể xảy ra. 

Với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.

Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.