Báo cáo “Triển vọng Trung tâm Dữ liệu Toàn cầu năm 2026” của JLL công bố ngày 6/1 nhận định một siêu chu kỳ đầu tư trị giá 3.000 tỷ USD, trong bối cảnh các bài toán năng lượng đang định hình lại chiến lược phát triển của ngành.

Theo phân tích, trung tâm dữ liệu toàn cầu đang bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ chưa từng có, với công suất dự kiến sẽ gần như tăng gấp đôi, từ 103 GW lên 200 GW vào năm 2030. 

Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) đang nhanh chóng tái định hình dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này, khi JLL dự báo các khối lượng công việc xử lý bởi AI sẽ chiếm tới 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu vào năm 2030.

Dù tăng trưởng vượt trội, các nền tảng căn bản của ngành vẫn duy trì ổn định, các chỉ số vận hành bất động sản không xuất hiện dấu hiệu đầu cơ hoặc bong bóng.

JLL nhận định, thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ cần tới 3.000 tỷ USD tổng vốn đầu tư trong vòng 5 năm tới. Trong đó, 1.200 tỷ USD dự kiến tạo ra giá trị tài sản bất động sản mới và khoảng 870 tỷ USD huy động thông qua các hình thức vốn mới, mở ra một siêu chu kỳ đầu tư hạ tầng chưa từng có.

Ông Matt Landek, Chủ tịch Toàn cầu bộ phận Trung tâm Dữ liệu JLL, nhấn mạnh: “Chúng ta đang chứng kiến sự chuyển đổi lớn nhất trong hạ tầng trung tâm dữ liệu kể từ thời kỳ bùng nổ điện toán đám mây. Quy mô nhu cầu tăng trưởng hiện nay là điều chưa từng có tiền lệ. 

Chỉ riêng giai đoạn 2024 – 2026, các nhà cung cấp hạ tầng quy mô lớn đã phân bổ 1.000 tỷ USD cho các khoản chi tiêu trung tâm dữ liệu. Sự khan hiếm nguồn cung cùng thời gian chờ kết nối lưới điện có thể lên tới 4 năm, đang tạo ra làn sóng nhu cầu mới, đồng thời buộc toàn ngành phải tái định hình chiến lược phát triển và tìm kiếm giải pháp năng lượng hiệu quả hơn.”

AI là động lực chính

JLL dự báo, đến năm 2030, khối lượng công việc liên quan đến trí tuệ nhân tạo sẽ chiếm đến 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu, tăng mạnh so với mức 25% ước tính cho năm 2025.

Năm 2027 được xác định là thời điểm then chốt, khi nhu cầu cho các tác vụ suy luận AI sẽ vượt qua các tác vụ huấn luyện AI, trở thành yếu tố dẫn dắt chủ đạo của thị trường.

Ông Andrew Batson, Giám đốc Nghiên cứu Trung tâm Dữ liệu Toàn cầu của JLL, chia sẻ: “Chúng tôi ghi nhận sự xuất hiện của thế hệ hạ tầng trung tâm dữ liệu hoàn toàn mới, trong đó các cơ sở phục vụ đào tạo AI đòi hỏi mật độ công suất điện cao gấp 10 lần và có giá thuê cao hơn 60% so với trung tâm dữ liệu truyền thống. 

Không chỉ ở góc độ kinh tế, AI còn trở thành vấn đề chiến lược quốc gia, thúc đẩy nhiều quốc gia xây dựng hạ tầng có chủ quyền, mở ra cơ hội đầu tư vốn lên tới 8 tỷ USD vào năm 2030.”

Bên cạnh đó, doanh thu từ chip AI được kỳ vọng tăng thị phần từ 20% lên 50% thị trường bán dẫn toàn cầu trong vòng 5 năm tới, với các dòng vật liệu silicon được thiết kế theo yêu cầu, chiếm khoảng 15% nhờ sự phát triển bộ xử lý do chính các nhà cung cấp hạ tầng quy mô lớn tự xây dựng. 

Về dài hạn, những công nghệ mới như hệ thống tính toán mô phỏng thần kinh, cho phép xử lý suy diễn với hiệu suất năng lượng vượt trội, được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực lên hạ tầng và tăng tính bền vững cho các trung tâm dữ liệu.

Việt Nam ở đâu trong bức tranh lớn?

Châu Mỹ tiếp tục khẳng định vị thế là thị trường trung tâm dữ liệu lớn và năng động nhất thế giới, với quy mô chiếm khoảng 50% tổng công suất toàn cầu và dự báo sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng cho đến năm 2030. 

Khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) được dự đoán sẽ nâng tổng công suất từ 32 GW lên 57 GW, trong khi châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) dự kiến bổ sung thêm 13 GW nguồn cung mới.

Mỗi khu vực đều có những động lực thị trường riêng, định hình chiến lược phát triển phù hợp với đặc thù địa phương. 

Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dịch vụ chia sẻ hạ tầng (colocation) tiếp tục là động lực tăng trưởng chính, đồng thời, nhu cầu vận hành trung tâm dữ liệu riêng tại doanh nghiệp (on-premise) được dự báo giảm 6% khi nhiều tổ chức gia tăng chuyển dịch lên nền tảng điện toán đám mây.

Tại Đông Nam Á, thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam dù còn ở giai đoạn phát triển ban đầu nhưng đang sở hữu nhiều yếu tố thuận lợi thúc đẩy tăng trưởng. 

Dữ liệu quý III/2025 từ JLL cho thấy, tổng công suất trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và TP HCM lần lượt vào khoảng 15 MW và 36 MW, thấp nhất khu vực xét trên mặt bằng các thị trường như Jakarta (250 MW), Bangkok (72 MW), Manila (74 MW) và Kuala Lumpur (149 MW). 

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, JLL Việt Nam, nhận định: “Việt Nam đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu nhờ tiềm năng tăng trưởng lớn. 

Dù quy mô thị trường hiện tại còn khiêm tốn so với một số nước khác trong khu vực, nhưng sự kết hợp giữa quy hoạch điện mang tính chiến lược, nguồn năng lượng tái tạo đa dạng và nhu cầu số hóa ngày càng mạnh mẽ từ các doanh nghiệp nội địa sẽ là nền tảng để thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam tăng trưởng, nhất là trong bối cảnh làn sóng AI và xu hướng dịch chuyển hạ tầng dữ liệu đang lan rộng trong khu vực.”.

Tại khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi, triển vọng tăng trưởng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi nhu cầu từ các nhà cung cấp hạ tầng quy mô lớn, tập trung chủ yếu tại những trung tâm dữ liệu truyền thống như London, Frankfurt hay Paris, đồng thời ghi nhận sự nổi lên của các thị trường Trung Đông đang hướng tới chuyển đổi số. 

Tại khu vực châu Mỹ, Mỹ tiếp tục là động lực tăng trưởng chủ lực, chiếm khoảng 90% tổng công suất nội vùng.

Thách thức năng lượng và môi trường

Bài toán năng lượng tiếp tục là thách thức lớn đối với ngành, với thời gian kết nối lưới điện trung bình tại các thị trường trọng điểm hiện đã vượt 4 năm. 

Trước tình trạng chậm trễ trong kết nối hạ tầng điện và chi phí điện lưới tăng cao, nhiều nhà vận hành đã chủ động đầu tư các hệ thống phát điện riêng; một số địa phương như Dublin và Texas còn áp dụng chính sách “tự mang nguồn điện đến” (bring your own power) cho các dự án mới.

Các doanh nghiệp đang triển khai nhiều chiến lược năng lượng thích ứng theo từng khu vực. 

Tại Mỹ, khí đốt tự nhiên đóng vai trò quan trọng trong “giải tỏa” tắc nghẽn lưới điện, hỗ trợ cả nhu cầu ngắn hạn lẫn vận hành dài hạn tại chỗ. Bốn tập đoàn cung cấp hạ tầng quy mô lớn đã đưa toàn bộ danh mục trung tâm dữ liệu tại Mỹ vận hành bằng nguồn điện sạch. 

Tại châu Âu, Trung Đông và châu Phi, mô hình kết hợp năng lượng tái tạo và truyền tải riêng có thể giúp khách thuê tiết kiệm đến 40% chi phí điện so với mua từ lưới công cộng. 

Hệ thống lưu trữ năng lượng bằng pin (BESS) ngày càng phổ biến, không chỉ đảm bảo vận hành an toàn cho các sự cố điện ngắn hạn mà còn đóng vai trò tăng tốc quá trình kết nối hạ tầng. 

Điện mặt trời kết hợp lưu trữ dự kiến sẽ trở thành trụ cột trong chiến lược năng lượng cho trung tâm dữ liệu toàn cầu đến năm 2030, khi chi phí năng lượng tái tạo ngày càng vượt trội so với nhiên liệu hóa thạch ở tất cả các khu vực lớn.

Ông Martin Jensen, Chủ tịch Trung tâm Dữ liệu Khu vực EMEA của JLL chia sẻ: “Sức ép từ các bên liên quan và các quy định về sử dụng năng lượng tái tạo ngày càng cao, buộc các nhà vận hành trung tâm dữ liệu phải kiểm soát chặt chẽ chiến lược mua điện. 

Bên cạnh điện mặt trời và điện gió, điện năng lượng hạt nhân cũng đang được quan tâm nhờ đảm bảo nguồn cung cấp ổn định, cân bằng giữa bền vững và vận hành liên tục, dù khả năng triển khai các dự án điện hạt nhân mới trước thập niên 2030 vẫn còn hạn chế.”.

Sự tăng trưởng của thị trường vốn

Thị trường vốn trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu đang phát triển mạnh mẽ, với tỷ trọng các chiến lược đầu tư lõi tăng nhanh, chiếm 24% tổng hoạt động huy động vốn so với mức dưới 10% trước đây. 

Từ năm 2020, đã có hơn 300 tỷ USD giá trị các thương vụ M&A toàn cầu, tuy nhiên, dòng vốn trong tương lai dự kiến sẽ dịch chuyển nhiều hơn sang hoạt động tái cấu trúc và các liên doanh khi thị trường đạt đến độ chín nhất định.

Các quỹ đầu tư tập trung vào tài sản trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ vượt 50 tỷ USD vào năm 2026, đặt mục tiêu lợi suất từ 10% trở lên. Nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô, các hình thức huy động vốn qua chứng khoán hóa tài sản (như ABS và CMBS) đang ngày càng phổ biến, với giá trị phát hành tăng gấp đôi mỗi năm kể từ 2020 và được dự báo sẽ đạt ngưỡng 50 tỷ USD vào năm 2026.