Cả nước còn 34 tỉnh thành

Ngày 12/6/2025, Quốc hội đã chính thức ban hành Nghị quyết về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh. Số lượng tỉnh, thành giảm từ 63 xuống còn 34 (bao gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc trung ương). 

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc sáp nhập tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường địa ốc. Một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án có thể được hỗ trợ giảm bớt, giúp tăng cung cho thị trường. Savills Việt Nam kỳ vọng việc sáp nhập tỉnh, thành sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, hoạt động M&A.  

Dưới góc nhìn chuyên gia, việc sáp nhập tỉnh không chỉ là điều chỉnh địa giới, mà còn là câu chuyện về kết nối hạ tầng, định hướng quy hoạch đô thị. Những chính sách mới về sáp nhập tỉnh thành sẽ vẽ lại thị trường đầu tư BĐS ở Việt Nam.

Sắp tới, nguồn vốn đầu tư vào BĐS sẽ lan toả theo kết nối vùng. Nguồn vốn BĐS không chỉ đổ vào đô thị vệ tinh kết nối trung tâm, mà còn là vùng quanh trung tâm hành chính, trung tâm đổi mới sáng tạo... Kết nối hạ tầng sẽ bằng cao tốc, metro, hệ thống đường vành đai". 

Trên thực tế, ăn theo các thông tin xoay quanh sáp nhập tỉnh, thành, cơn sốt BĐS chóng vánh đã hình thành tại nhiều địa phương trên cả nước trong những tháng đầu năm. 

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, đợt sóng mạnh nhất bắt đầu từ khoảng nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4. Ở thời điểm đỉnh sóng, có những BĐS đạt mức tăng giá lên tới 40%. Sóng đánh chủ yếu vào phân khúc đất nền, tập trung mạnh vào một số nơi như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang cũ, vùng ven Hà Nội... Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, sóng trên thị trường dần ổn định, cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt và được kiểm soát, nhà đầu tư không còn tất tay.    

Mỹ áp thuế đối ứng 20%  

Ngày 2/4, chính quyền Tổng thống Trump đã công bố danh sách áp thuế đối ứng với 60 nước. Thời điểm đó, Việt Nam là một trong các đối tác thương mại bị Mỹ đánh thuế đối ứng cao nhất - mức 46%. BĐS công nghiệp là lĩnh vực lo ngại sẽ chịu nhiều ảnh hưởng nhất, bởi chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến dòng vốn ngoại vào Việt Nam.  

Trước "cú sốc" thuế quan, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, BĐS công nghiệp là thị trường dài hạn, phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô và sự phát triển chung của Việt Nam. Hơn nữa, các nhà phát triển KCN đa phần có chiến lược kinh doanh trong dài hạn thay vì nhất thời như các doanh nghiệp BĐS dân dụng.

Khi ấy, chuyên gia kinh tế này dự báo Việt Nam có thể chỉ gặp khó khăn trong khoảng tối đa 6 tháng và đàm phán song phương của Việt Nam với Mỹ sẽ từng bước giảm dần mức thuế. Dòng vốn FDI vẫn vào Việt Nam với những lợi thế nhất định của nước ta. Trong trung hạn, BĐS công nghiệp sẽ không bị ảnh hưởng.

Trải qua những nỗ lực đàm phán, ngày 1/8, Bộ Công Thương cho biết Mỹ quyết định điều chỉnh mức thuế dành cho Việt Nam giảm từ 46% xuống còn 20%. Theo báo cáo từ Bộ Tài chính, trong 11 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 33,69 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước.  

Khởi công, khánh thành hơn 500 dự án

Năm 2025 chứng kiến làn sóng khởi công, khánh thành đồng loạt hàng trăm dự án, công trình hạ tầng trọng điểm trải dài trên cả nước.

Chỉ tính trong ba ngày 19/4, 19/8 và 19/8, toàn quốc có 564 dự án được khởi công, khánh thành, với tổng vốn đầu tư hơn 5 triệu tỷ đồng. Ngoài ra còn loạt công trình được khởi công, khánh thành vào các mốc thời gian khác trong năm. Đây là nhịp độ chưa từng có trong lịch sử phát triển BĐS Việt Nam. 

Nhiều dự án trong số này được khởi công với tổng vốn vượt mốc tỷ USD. Đơn cử như Khu đô thị thể thao Olympic (925.000 tỷ đồng, Vingroup), Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (855.000 tỷ đồng, liên danh Đại Quang Minh - Văn Phú - THACO - T&T Group - Hòa Phát) tại Hà Nội.   

Tiếp đến là Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu (1,5 tỷ USD, Tập đoàn Trump - Kinh Bắc) tại Hưng Yên. Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh (456.639 tỷ đồng, Vingroup), Khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn (51.555 tỷ đồng, Sun Group) tại Quảng Ninh.

Đà Nẵng có Tổ hợp đô thị nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí Bà Nà - Suối Mơ (52.000 tỷ đồng) và dự án Da Nang Downtown (79.790 tỷ đồng) cùng của Sun Group, dự án Làng Vân (44.000 tỷ đồng) của Vinpearl. TP HCM có Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (9 tỷ USD, Vingroup)...

Tổng cung nhà ở vượt 100.000 căn

Theo số liệu của VARS, trong quý III, cả nước ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm nhà ở mới, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái và đạt mức cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2021. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng cung nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024, phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán. 

CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) đánh giá, nguồn cung BĐS đã tăng trưởng mạnh trong quý III, với điểm nóng là Hà Nội. Tại TP HCM, thị trường ghi nhận loạt dự án căn hộ cao cấp và hạng sang xuất hiện, các chủ đầu tư khu vực Bình Dương tích cực ra hàng dịp cuối năm. Nguồn cung có thể bùng nổ trong các quý tới do loạt dự án lùi thời điểm mở bán, với tâm điểm tại khu vực phía Nam.  

Chủ tịch Cen Group Nguyễn Trung Vũ cũng dự báo sắp tới, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung BĐS, lượng hàng sẽ tăng rất khủng khiếp. Nếu như trước đây các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì giờ những siêu đô thị 4.000 ha, thậm chí 10.000 ha đang xuất hiện, đây là điều chưa từng có. 

Việc nguồn cung BĐS tăng mạnh giúp người mua có thêm sự lựa chọn, thúc đẩy các hoạt động xây dựng, mở bán… Song cũng tiềm ẩn những lo ngại nhất định.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng, với việc nguồn cung có xu hướng bùng nổ như hiện nay, khả năng cao BĐS sẽ phải đối mặt với nguy cơ dư thừa trong tương lai.

Hiện nay, thị trường tồn tại nghịch lý nguồn cung ngày càng nhiều nhưng giá bán vẫn neo cao, khiến sản phẩm khó tiêu thụ và dẫn đến tồn kho. Việc này đang bắt đầu trở thành vấn đề nổi cộm, có những doanh nghiệp ôm lượng hàng lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Đây là tiếng chuông cảnh báo cho cả thị trường lẫn các nhà quản lý.  

Hoàn thành hơn 100.000 căn NOXH

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn NOXH, vượt khoảng 2% kế hoạch năm.

Lũy kế đến hết năm 2025, quy mô các dự án NOXH đang triển khai đạt khoảng 657.395 căn, tương đương 62% chỉ tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". 

Về mặt chính sách, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201 về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển NOXH. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 261 sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NOXH.

Trên thực tế, việc tiếp cận NOXH của người dân vẫn còn khó khăn. Một trong những tâm điểm thị trường trong năm qua là khung cảnh hàng trăm người dân đội mưa, đứng nắng, xếp hàng xuyên đêm để giữ suất nộp hồ sơ mua nhà tại NOXH thuộc khu Calyx Residence, NOXH CT3 Kim Chung tại Hà Nội; hay NOXH lô đất B4-2, Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside tại Đà Nẵng...

Tín dụng bất động sản cao kỷ lục 

Báo cáo ngành BĐS nhà ở quý III/2025 của VIS Rating ghi nhận tín dụng BĐS tăng mạnh. Cụ thể, dư nợ cho vay mua nhà tăng 20% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS cũng tăng 37% so với cùng kỳ, thúc đẩy tín dụng BĐS lên mức kỷ lục, chiếm 23,7% tổng tín dụng. Đơn vị lo ngại điều này có thể ảnh hưởng không tốt tới các chỉ tiêu an toàn vốn của ngân hàng.  

Thông tin tại “Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới”, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng cho biết, dòng vốn vào thị trường BĐS trong năm 2025 đang phục hồi khá rõ nét, trong đó tín dụng tăng nhanh hơn mức tăng chung của toàn hệ thống.

Tính đến hết tháng 11/2025, dư nợ lĩnh vực BĐS ước đạt 4,2 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh tăng khoảng 24%, cho vay tiêu dùng (mua nhà, sửa chữa nhà) tăng khoảng 13%.

Chuyên gia lưu ý, tín dụng BĐS năm vừa qua tăng nhanh, nhất là cho vay chủ đầu tư. Ngành ngân hàng cần phải phanh lại để tránh thị trường phát triển quá nóng, dẫn đến rủi ro tương tự như trong quá khứ.

Một số doanh nghiệp có dấu hiệu đầu tư dàn trải, cùng lúc triển khai hàng trăm dự án, trong khi khả năng kiểm soát dòng vốn và phương thức quay vòng chưa thực sự rõ ràng. Nếu không thận trọng, nguy cơ lặp lại chu kỳ tăng nóng - điều chỉnh mạnh là hoàn toàn có thể xảy ra.