Tại Hội thảo "Động lực tăng trưởng kinh tế 2 chữ số và Cơ hội đầu tư năm 2026", Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp đã chỉ ra những động lực và thách thức của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. 

Theo ông Hiệp một chu kỳ phát triển bất động sản thường kéo dài khoảng 10 năm với những diễn biến thăng trầm. Trong quá khứ, thị trường từng rơi vào thời kỳ khủng hoảng trong giai đoạn 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục đối mặt với áp lực kép khi vừa chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, vừa lặp lại diễn biến khủng hoảng theo chu kỳ đi xuống.

Song đến năm 2024, những tín hiệu đảo chiều quan trọng đã xuất hiện trên thị trường. Với việc bộ 3 chính sách Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua và đồng loạt hiệu lực sớm, ngành địa ốc đã và đang dần phục hồi. 

Minh chứng là trong 2025, tổng cung đưa ra thị trường 3 quý đầu năm đạt khoảng 86.000 sản phẩm. Trong đó có khoảng 32.000 sản phẩm đất nền và nhà ở riêng lẻ, hơn 50.000 căn hộ chung cư. So với 2024, thị trường bất động sản 2025 đã hồi phục đáng kể với nguồn cung tăng mạnh và ghi nhận những chuyển động mới.

Ngoài yếu tố chu kỳ và pháp lý, theo ông Hiệp, thị trường bất động sản năm qua còn chịu tác động theo diễn biến tâm lý đầu tư của người Việt Nam. 

Cụ thể, 4 kênh đầu tư được ưa chuộng chủ yếu hiện nay gồm vàng, chứng khoán, tiết kiệm và bất động sản. Nhìn lại đầu năm 2025, lãi suất huy động ở mức thấp khiến dòng tiền phải tìm đến 3 kênh trú ẩn còn lại để tránh lạm phát.

Hệ quả là vàng và chứng khoán đều tăng nóng. Giá bất động sản cũng leo thang kỷ lục với tốc độ bình quân khoảng 15 - 20%, đà tăng thu nhập của người dân không thể theo kịp. Sự lệch pha này chính là rào cản lớn đối với khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. 

"Khoảng 60% giao dịch bất động sản hiện nay mang tính chất giữ tiền, coi bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy. Chính đặc điểm này khiến thị trường địa ốc năm 2025 mang nhiều sắc thái khác biệt so với những chu kỳ trước, buộc các nhà đầu tư phải tính toán thận trọng hơn", ông Hiệp nói.  

Nhìn về triển vọng năm 2026, Chủ tịch GP Invest dự báo bài toán chênh lệch cung - cầu sẽ được giải quyết một phần nhờ 4 yếu tố.

Thứ nhất, tính đến cuối năm 2025 đã có hơn 700 dự án NOXH được thông qua, giúp cung cấp nguồn cung lớn và góp phần hiện thực hoá Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Điều này kỳ vọng sẽ giúp mặt bằng giá nhà hạ nhiệt.

Thứ hai, với Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, lượng nguồn cung đáng kể sẽ được bổ sung cho thị trường. 

Thứ ba, Hà Nội và TP HCM đang rất quyết tâm với công cuộc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Điều này cũng sẽ giúp 2 đô thị lớn đón thêm nguồn cung nhà ở trong thời gian tới. 

Ngoài ra, hạ tầng đã được đầu tư mạnh trong giai đoạn vừa qua để kết nối trung tâm với khu vực vùng ven, giúp hình thành sự dịch chuyển trên thị trường bất động sản. Trước kia nhiều người quan niệm phải mua nhà ở trung tâm để tiện sinh sống, làm việc, song bây giờ nhà ở tại vùng ven đã được đầu tư tăng cường và hoàn toàn đáp ứng đầy đủ tiện ích cho cư dân, số lượng dự án ngoài Vành đai 2, Vành đai 3 ngày càng gia tăng.

Sự dịch chuyển này ngày càng hình thành rõ nét trên thị trường bất động sản. Bối cảnh hiện nay đòi hỏi các chủ đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn, đoán định trước tốc độ đô thị hóa của khu vực cũng như lộ trình phát triển hạ tầng, đường sắt đô thị, các trục giao thông huyết mạch để phát triển dự án bám theo mô hình TOD. Đây là sẽ là xu hướng phát triển trong năm 2026 và xa hơn. 

Bên cạnh các cơ hội mở ra thì thị trường cũng phải đối mặt với không ít những thách thức. Ông Hiệp chia sẻ: "Lĩnh vực bất động sản đang có sự sàng lọc rất mạnh. 10 năm trước, thị trường có thể thu hút nhiều doanh nghiệp "tay ngang" từ lĩnh vực xây dựng hay thương mại tham gia.

Song đến giờ phút này, những công ty còn trụ lại với thị trường đều phải là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, kinh nghiệm và tầm nhìn chiến lược. Trên thực tế, giai đoạn 2023 - 2024 đã chứng kiến cả những cái tên lớn bị "vấp chân" khi đầu tư quá sức, vướng rủi ro pháp lý dẫn đến tồn kho quá lớn".

Thách thức tiếp theo là dù tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam ở mức cao, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, nguồn cung bất động sản 2025 đã tăng khoảng 1,7 lần so với 2024, song vẫn chưa thực sự đáp ứng trúng nhu cầu của thị trường. Dư địa còn nhiều, song bài toán phát triển hiệu quả ngày càng khó giải.  

Chỉ tính trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng tồn kho bất động sản đã lên tới khoảng 26.000 sản phẩm, trong đó phân khúc chung cư chiếm hơn 50%. Đây là tín hiệu cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang trở nên khắt khe hơn, không còn như giai đoạn phục hồi ban đầu. Các doanh nghiệp địa ốc cần lưu ý vấn đề này.  

Một thách thức khác là đa số doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Trong khi đó, lãi suất đang tăng từng ngày. Chỉ riêng 2 tháng cuối năm 2025, có những ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất 3 - 4 đợt, làm gia tăng áp lực tài chính cho doanh nghiệp. 

Ngoài tín dụng thì tiền huy động cũng là một trong những nguồn vốn chủ đạo của các chủ đầu tư. Tuy nhiên sức mua trong quý cuối năm 2025 đã có dấu hiệu giảm so với 3 quý đầu năm. Đây chính là phản ứng của thị trường trong bối cảnh người mua nhà phải vay vốn với lãi suất cao hơn ở mức 8 - 9%, khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn. 

Trong khi đó, với trái phiếu bất động sản, nguồn vốn huy động từ kênh này đã trở nên rất hạn chế từ sau cú sốc năm 2022.

"Tôi nghĩ lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục có sự chọn lọc sâu sắc vào năm 2026, nhất là trong bối cảnh khách hàng ngày càng thông minh, thị trường sẽ trở nên khó tính và cạnh tranh khốc liệt hơn bao giờ hết.

Cơ hội, thách thức của thị trường đều rất lớn và đan xen lẫn nhau. Khi nguồn cung phát triển với những dự án khủng, những siêu đô thị mọc lên, doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng để tránh vấp phải nạn tồn kho.

Các yếu tố then chốt cần lưu ý gồm lựa chọn địa điểm, đánh giá môi trường đầu tư, khả năng hấp thụ của thị trường, chuẩn bị dòng vốn, đưa ra cơ cấu sản phẩm phù hợp. Nếu doanh nghiệp không có chiến lược hợp lý, không kiểm soát tốt chi phí thì mức độ rủi ro phải đánh đổi sẽ là rất lớn", vị này cho hay.