Chính sách đột phá cho lĩnh vực đất đai 

Tại Hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" , TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhìn nhận, thị trường địa ốc đang đón nhận hàng loạt thay đổi về thể chế cũng như tư duy trong quản lý.

Điển hình là việc sau hơn một năm triển khai thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi) và nhận thấy một số vướng mắc, Quốc hội đã lập tức ban hành Nghị quyết 254 để áp dụng kịp thời, thay vì sửa luật ngay lập tức. Trong đó có 3 điểm nhấn từ quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý.   

Thứ nhất là về tài chính đất đai, bảng giá đất sẽ được duy trì 5 năm/lần thay vì đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược. Công tác định giá đất có sự linh hoạt với hệ số K. 

Thứ hai là đẩy mạnh phân cấp uỷ quyền với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số K tùy thuộc vào thực tế, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở. 

Thứ hai là về công tác thu hồi đất. Trước đây muốn thu hồi đất, chúng ta phải có được ý kiến đồng thuận 100% cả người dân, cả khu phố, điều đó chắc là không tưởng. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%.

"Tôi cho rằng đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý. Qua đó, tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho thị trường", ông Lực nói.  

Ngoài ra, Nghị quyết 170 (về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa) và Nghị quyết 171 (về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) đã được áp dụng trên quy mô toàn quốc, thay vì chỉ thí điểm ở một số địa phương như ban đầu. 

Hai công cụ kiểm soát thị trường bất động sản

Chuyên gia chia sẻ bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế nhưng cần được giữ ở trạng thái lành mạnh, ổn định. Đồng thời cần có sự điều tiết phù hợp để tránh tình trạng giá quá cao hoặc đầu tư dàn trải, và hai công cụ kiểm soát quan trọng chính là tài chính (thuế, phí, tiền thuê đất...) và tăng trưởng tín dụng.

Năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% (có thể điều chỉnh để phù hợp diễn biến). Tuy nhiên, tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trưởng chung này, trừ khi thị trường có diễn biến đòi hỏi điều chỉnh.

Bên cạnh đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản được kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn, trong khi cho vay để mua nhà vẫn còn dư địa tiếp tục. Ngoài ra, tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vẫn tiếp tục nằm trong nhóm được ưu tiên vay.

Liên quan đến việc lãi suất tăng nóng trong giai đoạn cuối 2025 - đầu 2026, ông Lực lý giải nguyên nhân chính đến từ việc chênh lệch cung - cầu vốn. Tín dụng năm 2025 tăng cao ở mức 19%, trong khi huy động vốn khoảng 15%, khiến hệ thống tổ chức tín dụng phải nâng lãi suất huy động để hút tiền gửi, trong bối cảnh có rất nhiều kênh đầu tư khác đang hấp dẫn hơn. 

Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên, nguồn vốn cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đương nhiên sẽ phải chịu mức cao hơn.  

Trước thực trạng dòng tiền khó khăn, ông Cấn Văn Lực khuyến nghị các doanh nghiệp địa ốc cần thực hiện ngay 3 việc. Đầu tiền là cơ cấu lại dòng tiền và danh mục dự án, sản phẩm đầu tư.

Tiếp theo, cần đa dạng hóa nguồn vốn, không nên chỉ trông chờ vào ngân hàng mà cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yết để huy động vốn), quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.

Cuối cùng là hạn chế đầu tư dàn trải. Chuyên gia cảnh báo: "Dòng tiền chỉ có thế mà đầu tư một lúc 10 dự án, rõ ràng là không thể đủ được".