Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy TP HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở suốt 5 năm qua. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021 - 2025 nhưng hiện mới đạt khoảng 24% chỉ tiêu, còn thiếu tới 179.000 căn.

Theo thống kê của Savills rong quý II/2025, TP HCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới (tăng 38% theo năm), đưa nguồn cung sơ cấp lên 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán là 3.800 căn. Trong giai đoạn 2025 - 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 39.000 căn hộ - con số vẫn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Ở phân khúc liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn khi quý II/2025 chỉ có hơn 600 căn sơ cấp và nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hạn hẹp.

Tính đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, với 170 giao dịch. Từ nay đến 2027, dự kiến TP HCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.

Trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại địa phương.

Cùng với những thay đổi ấy, dòng vốn ngoại cũng đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt với Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn.

TP HCM cũng vừa công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số lên 65 dự án. Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP HCM, đánh giá quy định trần sở hữu 30% căn hộ trong một tòa, hoặc 250 căn nhà liền thổ trong một phường sẽ giúp thị trường hấp thụ dòng vốn ngoại mà không tạo biến động giá quá mạnh. Đây là cú hích quan trọng cho thanh khoản.

Dù vậy, vẫn còn rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận người nước ngoài là “người sử dụng đất”. Ông Duy lưu ý rằng người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Về khẩu vị đầu tư,các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, giá trị giao dịch phổ biến 500.000 - 1 triệu USD/căn.

Song song với dòng vốn ngoại, Savills quan sát thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của nhà đầu tư phía Bắc vào TP HCM. Theo ông Duy, có ba yếu tố dẫn dắt xu hướng này gồm mặt bằng giá TP HCM vẫn thấp hơn Hà Nội, hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và sân bay Long Thành đang tạo kỳ vọng lớn, và nguồn cung mới tại TP HCM cùng vùng phụ cận đa dạng hơn. 

Dài hạn hơn, ông Duy nhấn mạnh việc minh bạch danh mục dự án, cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ giúp TP HCM khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á. Thành phố có cơ hội không chỉ thu hút FDI vào bất động sản mà còn mở rộng sang tài chính, quản lý tài sản và các dịch vụ đi kèm.