CBRE vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024. Đơn vị này đánh giá lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường khi vốn FDI giải ngân trong 2024 đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD.

Đi kèm với đó, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam. 

Kết thúc năm 2024, các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%.

Diện tích hấp thụ của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện.

Trong khi đó, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, khu vực miền Nam ghi nhận diện tích hấp thụ đạt 265 ha, thấp hơn 52% so với năm 2023, chủ yếu các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng.

Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa.

Với những lợi thế như lực lượng lao động dồi dào và giá thuê cạnh tranh (60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại), thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích hấp thụ cao nhất trong ba năm qua. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án ở phía Bắc đạt 88%, còn tỷ lệ lấp đầy của các dự án ở phía Nam đạt 89%. Cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung mới cao nhất trong ba năm qua khi mỗi khu vực có khoảng 0,5 triệu m2 nguồn cung mới.

Về giá thuê, cả hai khu vực đều ghi nhận mức tăng 2% so với năm ngoái, đạt 4,9 USD/m2/tháng ở phía Bắc và 5 USD/m2/tháng ở phía Nam.

Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn, các dự án ở phía Bắc duy trì mức hấp thụ ròng khoảng 0,2 triệu m2 - tương tự như mức của hai năm qua. Trong khi đó diện tích hấp thụ ròng ở phía Nam đã tăng gấp đôi năm ngoái, đạt 0,4 triệu m2.

Kết quả cho thuê khả quan giúp mức tăng trưởng giá thuê đạt 5,3% theo năm ở phía Nam, còn các dự án ở phía Bắc ghi nhận mức tăng trưởng 2,1%. Đến cuối năm 2024, giá thuê của các dự án nhà kho xây sẵn ở cả phía Bắc và phía Nam trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng.

Ở phía Bắc, cùng với nhu cầu ổn định từ các công ty Trung Quốc và Việt Nam, các nhà sản xuất châu Âu là nhóm khách đang tích cực tìm kiếm các diện tích đất công nghiệp và kho xưởng.

Trong khi đó, ở phía Nam, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm một phần tư các yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE. Nhu cầu đa dạng hơn từ các quốc gia khác nhau cho thấy sự phát triển thị trường lành mạnh của thị trường BĐS công nghiệp.

Trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp mỗi năm dự kiến sẽ tăng 4 - 8% ở phía Bắc và 3 - 7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.

Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nổi này.

Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ 0-4%/năm trong ba năm tới do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.

Năm 2025 được dự báo sẽ là một năm có nhiều thách thức trong bối cảnh địa chính trị tiếp tục có nhiều thay đổi. Song song đó, Chính phủ đang trong quá trình sắp xếp, tinh gọn bộ máy và triển khai thực hiện các luật mới.