Thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục đón những siêu dự án bất động sản với quy mô lên đến cả nghìn ha.Ở miền bắc có khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội (hơn 9.000 ha); khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh (hơn 4.000 ha).

Miền trung có khu đô thị Cam Lâm (hơn 10.000 ha), khu đô thị mới Tu Bông của Sun Group (2.579 ha). Ở phía nam, Vingroup có loạt dự án gồm khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, dự án Phước Vĩnh Tây và Hậu Nghĩa - Đức Hòa với tổng diện tích gần 4.200 ha...

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận, xu hướng phát triển dự án từ đơn lẻ sang quy mô lớn cho thấy hoạt động thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Sự thay đổi cũng đến từ nền tảng quy hoạch và khung pháp lý mới như Luật Đất đai và Luật Nhà ở, thúc đẩy sự hình thành của các đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Việc phát triển các đại dự án yêu cầu chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, năng lực chuyên môn và khả năng quản trị hiệu quả để triển khai dự án.

Các đại đô thị thường tập trung ở vùng ven đô và các tỉnh xung quanh đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM - những nơi có hạ tầng ngày càng kết nối, quỹ đất rộng và chi phí đầu tư hợp lý. Đây cũng là hướng đi phù hợp với mục tiêu quốc gia nhằm nâng tỷ lệ đô thị hóa lên hơn 50% vào năm 2030, đồng thời giúp giảm tải khu trung tâm và tạo cực tăng trưởng mới cho các tỉnh vệ tinh. 

Việc các dự án tăng quy mô lên hàng nghìn ha cho thấy xu hướng quy hoạch, phát triển bất động sản theo tầm nhìn dài hạn, từ đó làm thay đổi mô hình kinh doanh và vận hành.

Thay vì chỉ bán sản phẩm đơn lẻ như căn hộ hay đất nền, các chủ đầu tư phát triển đô thị tích hợp với hệ sinh thái hoàn chỉnh gồm nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và giải trí. Nghĩa là nhà phát triển bất động sản giờ đây không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn tạo dựng không gian sống chất lượng, hài hòa các nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Kiểm soát dòng vốn là yếu tố sống còn 

Tuy vậy, theo ông David Jackson, mô hình này đòi hỏi năng lực tài chính rất lớn, chu kỳ đầu tư dài, pháp lý phức tạp và áp lực vận hành cao, nên chỉ phù hợp với những chủ đầu tư có chiến lược và năng lực thật.

"Các đô thị hàng nghìn ha không phải mô hình mới. Nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Trung Quốc, Ấn Độ hay UAE đã phát triển các đại đô thị với quy mô lớn và mức độ tích hợp rất cao. Đô thị thông minh Songdo (Hàn Quốc) có thể là hình mẫu tham khảo về sử dụng năng lượng tái tạo, tăng ứng dụng công nghệ để tiết kiệm năng lượng…

Song đã có không ít bài học thất bại. Các "đô thị ma" ở Trung Quốc là hệ quả khi cung vượt cầu thực. Vì vậy, cần nhìn nhận rõ các yếu tố hạ tầng, nhu cầu ở thực, năng lực vốn và kinh nghiệm vận hành, từ đó phát triển đại đô thị theo lộ trình phù hợp, ưu tiên quy hoạch tổng thể, chất lượng tiện ích và khả năng hấp thụ thật của thị trường thay vì chỉ tập trung vào quy mô".

Với các đại dự án, kiểm soát dòng vốn là yếu tố sống còn. Các chủ đầu tư cần lên kế hoạch vốn rõ ràng, phân tách rõ giai đoạn dùng vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ thị trường. Ngoài tín dụng ngân hàng, có thể giảm áp lực vốn bằng cách hợp tác với quỹ đầu tư, phát hành trái phiếu, REITs hoặc M&A từng phân khu với các đối tác phù hợp.

Dự án nên được phân kỳ theo nhu cầu thị trường. Giai đoạn đầu tập trung sản phẩm có thanh khoản cao, giai đoạn sau triển khai phân khúc cao cấp hơn. Các tài sản thương mại như trung tâm thương mại hay khách sạn nên được giữ lại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.

Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10 - 20 năm, thay vì lệ thuộc vào vài năm đầu bán hàng.

Với mỗi chu kỳ dự án, nhà đầu tư cần đánh giá mức độ phù hợp giữa loại hình sản phẩm và chiến lược phát triển tổng thể của dự án, bao gồm quy hoạch, tiến độ tiện ích, khả năng kết nối và kỳ vọng gia tăng giá trị trong từng giai đoạn.

Song song đó, việc quan sát tiến độ hạ tầng kết nối, nhu cầu thực của thị trường, chính sách tín dụng và bối cảnh kinh tế vĩ mô cũng giúp nhà đầu tư tối ưu hóa thời điểm đầu tư, cân bằng giữa lợi nhuận kỳ vọng và mức độ rủi ro".