Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam nhận định thị trường địa ốc đã có sự phục hồi rõ rệt trong thời gian qua, song diễn ra chưa đồng đều.  

Theo chuyên gia, đại dịch Covid-19 là sự kiện gần nhất gây ra tác động lớn lên toàn ngành bất động sản. Sau đó trong giai đoạn 2024 - 2025 và thậm chí cả trong 2026, phân khúc nhà ở chung cư trung cấp vẫn có giao dịch tương đối khả quan. Một số dự án mở bán ngay sau dịch Covid và trong năm 2025 có mức hấp thụ rất tốt. 

Tuy nhiên, với phân khúc cao cấp, lượng giao dịch được ghi nhận với tốc độ chậm rõ rệt. Dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp đạt không tới 50% tổng nguồn cung mới. Mức này thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ đạt 70 - 80% trong giai đoạn 2024 - 2025.   

Bên cạnh đó, chi phí lãi vay tăng cao trong thời gian qua đã khiến một số trường hợp gặp khó khăn khi trả các khoản tiền cuối cùng trước khi nhận căn hộ. Họ là nhóm khách hàng đã đưa ra quyết định mua bất động sản trong khoảng thời gian trước. Nhiều trường hợp cắt lỗ, không còn khả năng chi trả được ghi nhận. 

Việc tiếp cận dòng vốn gặp khó khăn khiến hành vi của người mua phần nào bị thay đổi theo. Một bộ phận người trẻ không còn nhu cầu mua nhà, việc sở hữu bất động sản trở nên áp lực với họ.     

Doanh nghiệp phải làm mới mình

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes nhận định, thanh khoản thị trường đã bị chậm lại kể từ cuối năm 2025, chủ yếu do lãi suất và giá nhà liên tục tăng cao trong một khoảng thời gian dài từ năm 2024. Điều này dẫn đến tâm lý người mua cho rằng mức giá hiện tại quá bất hợp lý so với thu nhập. Nhiều người trẻ đã bỏ tư tưởng phải sở hữu nhà và chọn đi thuê.

Song, khi thanh khoản chậm, các doanh nghiệp chắc chắn phải có sự điều chỉnh để bán được hàng. Tín hiệu tích cực đã xuất hiện. Trong quý III, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi rõ nét hơn so với hai quý đầu năm nay.   

Cụ thể, về mặt sản phẩm, các chủ đầu tư đã bắt đầu cơ cấu lại phân khúc. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang các phân khúc thấp hơn. Thay vì tập trung vào nhà ở thương mại thông thường, họ chuyển sang các sản phẩm theo chủ trương của Nhà nước như nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm vừa túi tiền, bao gồm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.   

Trên thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư đưa ra rất nhiều chính sách hấp dẫn như chiết khấu thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán, tặng quà nhằm thu hút dòng tiền mặt từ khách hàng. Trên thị trường thứ cấp, giá bán giai đoạn vừa qua đã có giảm. Nhìn chung, những điều chỉnh về sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán đã góp phần giúp thanh khoản thị trường cải thiện trong quý III.  

Sức mua trên thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua hiện thận trọng hơn và nhạy cảm hơn với giá bán cũng như chi phí vốn. Vì vậy, khả năng điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản trong thời gian tới. 

Dự báo diễn biến thị trường trong thời gian tới, lãnh đạo SGO Homes cho rằng khách hàng sẽ không còn chạy theo tâm lý đám đông, thay vào đó nhìn vào giá trị thực của sản phẩm. Nhà đầu tư sẽ tìm kiếm bất động sản có thể tạo ra dòng tiền hoặc mang lại giá trị đầu tư dài hạn từ 3 - 5 năm.   

Đối với khách hàng mua để ở, họ lựa chọn rất kỹ các yếu tố liên quan đến pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm. Về phía doanh nghiệp, trước nguồn cung lớn như hiện nay, mỗi doanh nghiệp phải có chiến lược cực kỳ rõ ràng trong việc phát triển và lựa chọn sản phẩm.

"Chúng ta có thể hình dung thị trường hiện tại giống như một cơn lũ. Nếu không biết chọn chỗ đứng, không tìm đúng vị trí thì chắc chắn sẽ bị cuốn trôi. Tôi cho rằng thời gian tới là một giai đoạn mới của thị trường bất động sản, đòi hỏi mỗi chủ thể đều phải làm mới mình để thay đổi", ông Chung nói.