Báo cáo vừa công bố của Cushman & Wakefield cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét của cả nguồn cung và nhu cầu ra khu vực ngoại thành, khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ tăng trưởng nóng.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, diễn biến này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị đa cực của Hà Nội, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu ở thực. 

Trong năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung tăng 34% so với quý trước nhưng thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự điều chỉnh nhịp độ ra hàng sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng kết nối nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất còn lớn và mặt bằng giá cạnh tranh hơn. Căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, trong khi phân khúc bình dân vẫn gần như vắng bóng.

Quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III nhưng giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn trầm lắng.

"Xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại ô có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu, đặc biệt tại các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng" Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nói.

Trong quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý trước nhưng tăng 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng, kéo mặt bằng giá chung xuống. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá dài hạn vẫn được duy trì, phản ánh áp lực từ chi phí đầu vào và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.

Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường dự kiến đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh.

Tương tự với phân khúc nhà liền thổ, phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng dịch chuyển trong định hướng phát triển đô thị về phía các vùng ven có quỹ đất rộng. Các chủ đầu tư ưu tiên những vị trí có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kết nối giao thông thuận lợi và tiềm năng tăng trưởng dân số cao trong tương lai gần.

"Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ", bà Ngọc đánh giá.

Năm 2025 thị trường Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn nhà liền thổ được tiêu thụ – mức cao nhất kể từ năm 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh tại các đại đô thị ở khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn do nguồn cung hạn chế trong quý này.

Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, hệ tiện ích đồng bộ và uy tín chủ đầu tư, cho thấy người mua ngày càng ưu tiên giá trị ở thực và chất lượng sản phẩm hơn yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Trong quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại Hà Nội đạt khoảng 9.917 USD/m2, giảm 8% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm trước. Mức điều chỉnh chủ yếu đến từ nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất – những địa bàn hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và đầu tư hạ tầng.

Trong trung hạn từ 2026 đến 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành.

Theo bà Ngọc, sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.