Theo dự thảo nghị quyết, doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị.

Các dự án này cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030.

Khu đất thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Phân tích nguyên nhân đưa ra dự thảo, ban soạn thảo cho biết việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đang gặp nhiều khó khăn.

Trước ngày 1/7/2015, thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, các luật cũ cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc có sẵn quỹ đất (như các dư án phát triển kinh tế - xã hội) mà không quy định điều kiện riêng về loại đất.

Kể từ ngày 1/7/2015, nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định này được giữ nguyên tại Luật Đất đai 2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng thực tế, không hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa 400 m2. Với doanh nghiệp, đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới được quyền chuyển mục đích sử dụng, để xây nhà thương mại.

Điều này, theo ông, có thể làm lợi cho những đơn vị đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở quy mô lớn chiếm lĩnh thị trường. Mặt khác, quy định trên thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung, khiến kinh doanh bất động sản gặp khó khăn.

Thực tế, Chính phủ đã đề nghị bỏ các quy định về điều kiện riêng cho dự án nhà thương mại để việc thực hiện giống như các dự án khác, tại báo cáo góp ý dự thảo Luật Đất đai hồi tháng 10/2023. Bởi quy định hiện hành đang bó hẹp điều kiện loại đất thực hiện dự án nhà thương mại, đặc biệt tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

"Phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt dự án quy mô lớn đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải đất ở. Nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp", báo cáo nêu.

Tuy nhiên đề xuất này chưa được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XV.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đề nghị mở rộng loại đất thực hiện dự án nhà thương mại tiếp tục được đưa ra. Chính phủ cho rằng việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để thí điểm mở rộng loại đất thực hiện dự án nhà thương mại là cần thiết, đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, ổn định nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có báo cáo đánh giá tác động việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại. Phần lớn bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng.

TP Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha. Tương tự, TP HCM thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. TP Đà Nẵng đề nghị sớm triển khai thí điểm nhưng lưu ý về điều kiện liên quan đến mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng.