Theo ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, sức cầu thị trường bất động sản hiện nay đang chịu tác động chủ yếu bởi hai yếu tố cốt lõi là giá và thanh khoản thay vì các ưu đãi lãi suất.

Với người mua ở thực, yếu tố quyết định vẫn là giá bán phải phù hợp với năng lực tài chính. Trong thực tế, nhiều người có kế hoạch tài chính khoảng 3 tỷ đồng nhưng khi điều kiện thay đổi, khả năng chi trả giảm xuống còn 2,7 tỷ đồng, thì gần như không thể tiếp cận sản phẩm ở mức giá ban đầu. “Ai mua cũng vì giá hết, giá phải phù hợp với năng lực tài chính thì họ mới xuống tiền”, ông Kiên nói.

Trong khi đó, với nhà đầu tư, yếu tố quan trọng hơn lại là thanh khoản, tức là khả năng bán ra trong tương lai. Theo ông Kiên, tâm lý phổ biến là “mua cao bán cao, mua thấp bán thấp”, do đó nếu thị trường đủ tốt để có thể thoát hàng trong 1 - 2 năm, nhà đầu tư vẫn sẵn sàng mua dù giá đầu vào cao hơn. Ngược lại, nếu thanh khoản không đảm bảo, họ sẽ chùn tay, kể cả có ưu đãi tài chính.

Những chương trình cố định lãi suất hay ân hạn nợ gốc 2 - 3 năm đầu từ chủ đầu tư trên thực tế phần lớn chi phí đã được tính vào giá bán. Chẳng hạn, thay vì bán 5 tỷ đồng, chủ đầu tư có thể nâng lên 5,5 tỷ đồng, với phần chênh lệch 10% được phân bổ cho các năm hỗ trợ lãi suất.

Ở chiều ngược lại, chi phí này cũng có thể được “bù” vào lãi vay sau thời gian ưu đãi. Cụ thể, khi hết thời gian ưu đãi, mức lãi suất thả nổi có thể cao hơn mặt bằng thông thường, từ 11 - 12% lên 13–14%/năm. Trong khi đó, người mua gần như không có nhiều lựa chọn ngoài các ngân hàng tài trợ dự án, hoặc phải chịu mức phí tất toán trước hạn cao.

Các chính sách này chủ yếu giúp người mua cảm thấy nhẹ gánh tài chính trong giai đoạn đầu, từ đó dễ xuống tiền hơn nhưng không phải yếu tố mang tính quyết định. Về dài hạn, người mua ở thực vẫn quan tâm đến việc giá bán có phù hợp với khả năng tài chính hay không, trong khi nhà đầu tư chú trọng lợi nhuận kỳ vọng và thanh khoản. Nếu giá mua vào quá cao hoặc khả năng bán lại không rõ ràng, họ vẫn sẽ thận trọng.

Ông Kiên cũng đưa ra một ví dụ thực tế về một nhà đầu tư mua bất động sản với giá 18 tỷ đồng trong khi giá thị trường khoảng 20 tỷ, tức thấp hơn 10%. Tuy nhiên, điều họ quan tâm không phải là mức rẻ này mà là khả năng bán ra trong tương lai.

Nếu sau 2 năm giá chỉ quay lại 20 tỷ đồng thì phần chênh lệch 10% thực chất chỉ đủ bù chi phí lãi vay trong thời gian nắm giữ, thay vì tạo ra lợi nhuận thực sự. “Thực chất là người mua đang đóng lãi thay cho người bán trước”, ông Kiên nói.

Mặt khác, trao đổi với người viết, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua, đặc biệt khi chuyển sang giai đoạn thả nổi.

Trong bối cảnh lãi suất có thể tăng lên mức 13 - 14%/năm, việc một số chủ đầu tư triển khai chính sách cố định lãi suất 3 - 5 năm hoặc áp trần 8 - 9%/năm là tín hiệu tích cực, giúp người mua chủ động dòng tiền và tránh các cú sốc tài chính trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng lưu ý rủi ro khi chủ đầu tư đứng ra gánh chi phí tài chính, người mua cần đánh giá kỹ năng lực tài chính của doanh nghiệp, cũng như pháp lý và tiến độ dự án. Không loại trừ trường hợp chính sách ưu đãi được đưa ra để thúc đẩy bán hàng, trong khi dự án lại gặp vướng mắc, khiến rủi ro cuối cùng vẫn thuộc về người mua.

Thực tế thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã công bố các chương trình hỗ trợ tài chính mới cho người mua nhà. Đơn cử, Phú Đông Group triển khai chương trình “5 năm khóa lãi – vững chãi an cư” tại dự án Phú Đông SkyOne, với lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm, phần chênh lệch biến động lãi suất do chủ đầu tư chi trả.

Tương tự, Vinhomes đưa ra chính sách “5 năm không lo lãi suất”, với lãi suất từ 3,3%/năm trong giai đoạn đầu, tối đa 7,8% trong 3 năm đầu và áp trần 9%/năm cho 2 năm tiếp theo.

Dù vậy, theo các chuyên gia, bản chất thị trường không thay đổi. Người mua ở thực vẫn quan tâm đến việc giá bán có phù hợp với khả năng tài chính, trong khi nhà đầu tư đặt trọng tâm vào thanh khoản và kỳ vọng lợi nhuận. Nếu hai yếu tố này không được đảm bảo, các ưu đãi tài chính dù hấp dẫn đến đâu cũng khó trở thành yếu tố quyết định xuống tiền.