Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại cổ phần về các giải pháp góp phần phát triển kinh tế - xã hội ngày 21/9,Chủ tịch Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) Trần Hùng Huy đã đưa ra một số ý kiến liên quan đến quy định về nhận và xử lý tài sản thế chấp.

Cụ thể, theo ông Huy, các luật ban hành mới trong năm 2024 đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng và tác động tích cực đến thị trường bất động sản (như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản). 

Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng (TCTD) mong muốn được có thêm những hướng dẫn chi tiết trong việc nhận thế chấp cụ thể như liên quan đến đất sản xuất kinh doanh (trả tiền thuê đất hàng năm) đặc biệt trong khu công nghiệp.

Hiện theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai 2024 chỉ quy định quyền chuyển nhượng, đối với quyền thế chấp thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và không quy định về thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Việc này gây ảnh hưởng và hạn chế các TCTD trong xác định giá trị đất thuê hàng năm trong khu công nghiệp, tùy thuộc vào sự hợp tác của chủ đầu tư do liên quan đến rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản bảo đảm. Trong khi đó, nhu cầu thị trường là rất lớn.

Bất động sản trong khu công nghiệp đang duy trì vị trí hàng đầu trong suốt cả năm 2023 và tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm năm 2024 nhờ các chính sách đẩy mạnh đầu tư công và tiềm năng lớn từ dòng vốn FDI.

Chủ tịch ACB cho rằng nếu có hướng dẫn rõ ràng cho phép việc nhận thế chấp quyền tài sản là quyền thuê trong hợp đồng thuê đất sẽ giúp các doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tận dụng tối đa nguồn lực, giá trị của quyền sử dụng đất.

Từ đó, tạo điều kiện về nguồn vốn cho doanh nghiệp khi được thế chấp thêm tài sản là quyền thuê và tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho TCTD trong việc xác định giá trị và nhận tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hàng năm.

Liên quan đến đất sản xuất kinh doanh (trả tiền thuê đất một lần/giao đất có thu tiền) hiện theo điểm b khoản 3 Điều 33 Luật đất đai 2024 có quy định cho phép nhận thế chấp dự án đầu tư có mục đích kinh doanh được Nhà nước miễn/giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc thế chấp này chỉ được thực hiện khi doanh nghiệp đã nộp lại cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với thời gian đã được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, đến nay chưa có hướng dẫn xác định khoản tiền này như thế nào.

Ông Huy cho biết trên thực tế, một số dự án thuộc đối tượng ưu đãi được Nhà nước miễn/giảm tiền sử dụng đất, tuy nhiên hiện chưa có văn bản nào hướng dẫn chi tiết việc xác định khoản tiền đã được miễn, giảm để nộp lại cho nhà nước, thời gian doanh nghiệp phải đóng cho cơ quan Nhà nước.

"Số tiền này có bị tính lãi suất chậm thanh toán hay những yếu tố tác động khác hay không? Bởi, rõ ràng sự khác biệt về thời điểm sẽ dẫn đến các con số khác nhau", Chủ tịch Trần Hùng Huy chia sẻ.

Cũng theo ông Huy, hiện các tổ chức tín dụng và các cơ quan liên quan như: Cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký quyền đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch đảm bảo đang lúng túng trong việc xử lý và đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của doanh nghiệp.

Do đó, rất cần các hướng dẫn chi tiết liên quan đến nội dung trên. Từ đó sẽ giúp mở rộng, tạo cơ hội cho TCTD cũng như khách hàng có thêm quyền nhận thế chấp đối với các trường hợp này.

"ACB rất mong Chính phủ, các bộ, ban, ngành liên quan sớm ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn các vấn đề trên. Theo đó, tổ chức tín dụng và khách hàng có thể phát huy, tận dụng tối đa nguồn lực, tài sản để mở rộng và phát triển kinh doanh. Các ngân hàng trong hệ thống đồng lòng trong việc kiểm soát chi phí huy động đầu vào, từ đó làm cơ sở tiếp tục hạ lãi suất cho vay", Chủ tịch ACB Trần Hùng Huy phát biểu.