Giá đất tác động tới toàn bộ nền kinh tế

Tại chương trình “Việt Nam và các chỉ số” của VTV Index, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, đã đưa ra góc nhìn chi tiết về tác động của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề giá đất, lợi nhuận và rủi ro đối với doanh nghiệp.

Theo ông Hiệp, mối quan tâm đặc biệt của người dân về bảng giá đất hiện nay xuất phát từ việc đất đai là nhu cầu thiết yếu của mọi người, ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí nhà ở và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. 

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra phương pháp định giá mới nhưng thị trường phản ứng chưa tích cực nên đã được chuyển từ định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất cố định kèm hệ số so sánh, tham chiếu.

“Việc Chính phủ và Nhà nước quyết định chuyển từ việc giao cho các đơn vị tư vấn định giá đất và định giá đất cụ thể chuyển sang bảng giá đất do Nhà nước quyết định là hướng đi đúng, phù hợp với tính chất sở hữu toàn dân, bởi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Tuy nhiên, việc định giá đất hiện nay vẫn còn một số điểm cần làm rõ, vẫn có sự nhầm lẫn giữa 'giá đất sát thị trường' và 'định giá đất theo nguyên tắc thị trường'. Giá đất cần hài hòa giữa cơ chế thị trường và quản lý Nhà nước, tránh tình trạng ban hành luật xong phải sửa, gây phức tạp cho nền kinh tế",ông Hiệp đánh giá.

Vị chuyên gia phân tích, giá đất chiếm tỷ trọng quan trọng trong cơ cấu giá thành bất động sản, khoảng 25 - 30% đối với nhà thấp tầng và 12 - 16% đối với chung cư, tùy theo số tầng. “Nếu như giá đất tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp 4 lần ở một số khu vực sẽ tác động trực tiếp đến giá nhà. Thời gian qua, giá vật liệu xây dựng cũng tăng nhưng tỷ lệ chiếm trong giá thành không đáng kể bằng giá đất”, ông Hiệp nói.

Chủ tịch GP Invest nhận định, giá đất tăng không chỉ làm giá nhà leo thang mà còn tác động lan tỏa tới toàn bộ nền kinh tế. “Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng của các doanh nghiệp cần thuê đất, đặc biệt đối với thu hút vốn đầu tư FDI. Chính vì vậy, những biến động về giá đất không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà ở mà còn tác động sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế”, ông nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng,cần tách biệt giá đất thông thường với giá đất dự án đã đầu tư hạ tầng, đồng thời áp dụng hệ số hợp lý cho từng loại đất: thương mại lâu năm, dự án mới, đất rừng… 

Theo ông, tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Với mức giá hiện tại, một người thu nhập trung bình muốn mua nhà phải dành toàn bộ lương trong 27 năm, hoặc trả góp phải mất tới 80 năm. Đây là mức bất hợp lý, cần Nhà nước can thiệp.

Dự án phải đạt IRR 11% doanh nghiệp mới dám triển khai

Mặt khác, việc bảng giá đất liên tục tăng cao cũng đang đặt không ít thách thức lên kế hoạch phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản. Ông Hiệp chia sẻ: “Khi quyết định đầu tư một dự án ở bất cứ khu vực nào, nhà đầu tư phải lập một phương án đầu tư. Trong đó, chi phí đầu vào bao gồm giá đất, chi phí đền bù, chi phí cơ hội về thời gian và chi phí xây dựng – sẽ trực tiếp định hình giá thành sản phẩm. 

Thông thường, chỉ những dự án đạt IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) từ 11% trở lên mới được cân nhắc triển khai. Nếu IRR dưới 10%, rủi ro tăng cao, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ lưỡng.

Trong cơ cấu chi phí, giá đất và chi phí đền bù đóng vai trò quyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến việc IRR có đạt mức kỳ vọng hay không, từ đó quyết định việc triển khai dự án. Tuy nhiên, giá đất vận hành theo nguyên tắc thị trường, khó có thể coi là một yếu tố cố định.

Ông dẫn thực tế, ngay trong cùng một dự án, giá giao đất sau thường cao hơn giá dự kiến ban đầu, khiến bài toán tài chính của nhà đầu tư biến động mạnh và tiềm ẩn nguy cơ thua lỗ hoặc phá sản. Chính vì thế, doanh nghiệp rất mong muốn giá đất ổn định, để bài toán đầu tư có thể tính toán một cách tương đối hoàn chỉnh.

Chủ tịch GP Invest cũng chia sẻ, trong khi chờ xây dựng bảng giá đất mới chi tiết theo từng vùng và loại đất thì hệ số sẽ đóng vai trò quan trọng. Việc áp dụng hệ số phù hợp cho từng loại đất sẽ giúp việc điều chỉnh giá không gây sốc cho thị trường.

Ông ví dụ, đất đã hình thành lâu đời sẽ áp dụng hệ số khác so với đất đang khuyến khích đầu tư, chưa có cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hoặc đất công nghiệp, đất dịch vụ phải khác so với đất ở. “Với các doanh nghiệp, bảng hệ số còn được chờ đợi hơn cả bảng giá đất”, nhà lãnh đạo GP Invest nhấn mạnh.