Tuấn Nguyên - một môi giới bất động sản tại khu vực Hà Nội - cho hay hai tháng cuối năm, mỗi tháng chỉ giao dịch được 2 - 3 căn hộ, mặc dù khách hỏi mua rất nhiều do nhận thấy thị trường chung cư chững giá. "Lượng giao dịch giảm hẳn so với thời điểm cách đây vài tháng vì khi đó khách hàng không có nhiều lựa chọn", Nguyên nói.

Môi giới này chia sẻ thêm, tình trạng rao bán cắt lỗ có xuất hiện tại một số dự án, đặc biệt là các dự án có nguồn cung lớn nhưng nhìn chung không nhiều, đa số nhà đầu tư gặp áp lực tài chính hoặc muốn chốt lời trước Tết Nguyên đán nên giảm kỳ vọng lãi xuống.

"Một dự án chung cư ở phía Tây Hà Nội từng rất hot giai đoạn chung cư vào sóng tăng nóng, hiện vẫn có giá giao dịch loanh quanh mốc 100 triệu đồng/m2, tức tăng gấp đôi so với giai đoạn mới mở bán. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao cộng với lãi suất đang có xu hướng tăng nên kén người mua", môi giới này thông tin.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong năm 2025, phân khúc chung cư có hơn 80.000 căn hộ mới trong năm qua, gấp 2 lần năm 2024. Trong đó có khoảng 25% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.

Riêng tại Hà Nội và TP HCM cũ, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu/m2. Tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Ở thị trường sơ cấp, các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên. Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. 

Tại TP HCM (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường. 

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS cho biết, trong ba quý đầu năm 2025, nhiều dự án dù có giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên sang quý cuối năm, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Vị này cho biết thêm, trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, giá bán chung cư tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Song, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, nhìn chung mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định. 

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường chung cư đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn.

Vừa qua, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất tiết kiệm. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng cũng khó tìm được người mua.

Bên cạnh đó, theo ông Tiến, giá chào bán tại nhiều dự án gần như đi ngang, cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho hay, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, lãi suất cao hơn sẽ buộc người mua cân nhắc kỹ hơn giữa khả năng tài chính và mục đích sử dụng, đặc biệt là với các quyết định mang tính đầu tư. Trong khi đó, với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và cần sự hỗ trợ tài chính, việc điều chỉnh chính sách tín dụng theo hướng linh hoạt và phù hợp là rất quan trọng nhằm giảm áp lực vay mua nhà.