Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 vừa công bố của CBRE ghi nhận, toàn thành phố có 8.010 căn hộ mới mở bán - ngưỡng cao nhất của quý đầu năm kể từ 2021 đến nay. 

Mức nguồn cung này gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, song thấp hơn 46% so với quý IV/2025 bởi các chủ đầu tư thường đẩy mạnh mở bán dịp cuối năm.

Về cơ cấu nguồn cung, 42% lượng chung cư mở bán mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên (khu vực giáp ranh Hà Nội), 37% phân bổ tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh.

Thị trường không ghi nhận nguồn cung có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m2. Hơn 60% nguồn cung mới tập trung trong khoảng giá từ 60 - 80 triệu đồng/m2. 

Tổng lượng căn hộ bán được đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước do gián đoạn của kỳ nghỉ Tết, song vẫn cao hơn 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đánh giá của CBRE, biến động tăng lãi suất trong thời gian qua đã và đang tác động đến khả năng tiếp cận tài chính của một bộ phận khách hàng. Điều này phần nào phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ. Các dự án mở bán lần đầu trong quý I ghi nhận mức hấp thụ trung bình khoảng 50%, thấp hơn mức 70% ở các quý liền trước.

Tại khu vực nội thành và các vùng phụ cận Gia Lâm, Đông Anh (không bao gồm các dự án tại đại đô thị Văn Giang), giá căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, tương đương quý trước đó nhưng tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức này cao hơn cả TP HCM (cũ), nơi ghi nhận giá trung bình 91 triệu đồng/m2. 

Kể từ quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội liên tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Nếu tính cả các dự án tại đại đô thị ở Văn Giang, giá trung bình toàn thị trường đạt 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm. Theo CBRE, đây là mức tăng trưởng đáng kể trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp vẫn tiếp tục dồi dào.

Ngoài ra trước đây, các vùng ngoại thành như Gia Lâm hay Đông Anh vốn được biết đến với nguồn cung tầm trung. Song đến nay, thị trường bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán với giá vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m2 (ở khu vực Đông Anh). Tại các đại đô thị ở Văn Giang, thị trường không ghi nhận dự án mở bán với giá trung bình dưới 60 triệu đồng/m2.

Với căn hộ thứ cấp, giá bán trung bình quý I/2026 duy trì ở mức 62 triệu đồng/m2. Hơn 50% số lượng dự án mà CBRE thống kê trên thị trường thứ cấp có giá chào bán giảm hoặc không đổi so với quý IV/2025. Trong khi đó, nhìn lại 4 quý của năm ngoái, số lượng dự án có giá chào bán thấp hơn quý liền trước trung bình chỉ chiếm dưới 5%.   

Điều này khiến giá thứ cấp trung bình quý I/2026 gần như không đổi so với quý IV/2025. Tuy nhiên, so với một năm trước thì giá thứ cấp đã tăng 21%, chủ yếu biến động mạnh trong giai đoạn từ quý II - quý III/2025.

Hiện nay, mặt bằng giá đang tiệm cận ngưỡng thách thức với khả năng chi trả của người mua thực. Song, lãi suất tăng đang gây áp lực thanh khoản lên một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc (chủ yếu với các dự án đang trong thời gian xây dựng), buộc nhóm này phải chấp nhận hạ giá chào để thúc đẩy thanh khoản.

Nhìn về triển vọng cả năm 2026, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết tổng nguồn cung chung cư Hà Nội dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm 2025. Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang.

Các yếu tố như quy mô nguồn cung mới dồi dào cùng với áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Người mua có nhiều lựa chọn, thời gian ra quyết định và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn.   

Theo khảo sát của One Mount Group về cơ cấu thu nhập người mua nhà, khoảng 95% hộ gia đình tại Hà Nội thuộc nhóm thu nhập đại chúng và thu nhập khá. Trong bối cảnh mặt bằng giá nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của số đông, các khu vực ngoại thành có giá bán hợp lý hơn và vẫn đảm bảo hạ tầng, có tiềm năng tăng trưởng, đang trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.

Trong đó, khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) đang bước vào giai đoạn phát triển tương đồng với mô hình "thành phố bên kia sông” tại nhiều đô thị lớn trên thế giới. Đây không chỉ là sự mở rộng về mặt địa lý, mà còn phản ánh chính sách giãn dân và hình thành các trục đô thị mới phía Đông Thủ đô.  

Ở Thượng Hải (Trung Quốc), trước năm 1990, đô thị chủ yếu phát triển ở bờ Tây sông Hoàng Phố. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy ba thập kỷ, khu Đông Thượng Hải (Pudong) đã vươn lên trở thành trung tâm tài chính - thương mại của thành phố và khu vực, đóng góp khoảng 1/3 GDP và là nơi sinh sống của 20% dân số.

Tương tự tại Seoul (Hàn Quốc), quá trình mở rộng đô thị về phía Nam sông Hàn từ thập niên 1970 đã hình thành những trung tâm phát triển mới như Gangnam, nơi tập trung các công trình biểu tượng, trung tâm thương mại và khu dân cư cao cấp. 

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, kinh nghiệm phát triển của các đô thị bên kia sông trên thế giới đã cho thấy, những khu vực hội tụ đầy đủ hạ tầng kết nối đồng bộ, định hướng quy hoạch nhất quán và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn thường sẽ nhanh chóng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh, bền vững trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh đó, khu Đông Hà Nội nói chung và Văn Giang nói riêng đang bộc lộ nhiều nét tương đồng về quỹ đạo phát triển, khi các điều kiện nền tảng quan trọng dần được hoàn thiện để hình thành một cực tăng trưởng đô thị mới.