Lượng tiền trong nền kinh tế vẫn dồi dào 

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn mới với đà phục hồi chọn lọc.

Chia sẻ tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho rằng câu hỏi lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là "tiền có còn hay không", mà là "dòng tiền đang chảy về đâu". 

Giai đoạn 2024 - 2025, căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP HCM tăng giá trên 50%, thậm chí nhiều khu vực phía Bắc tăng gần gấp đôi. Song, sự phục hồi không đồng đều. Nhiều phân khúc đất nền vùng ven và đất nông nghiệp tại các địa phương từng thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa thể quay trở lại mức giá đỉnh của năm 2022. 

"Điều này khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu dòng tiền có đang rời bỏ BĐS hay không. Tuy nhiên, dữ liệu của FIDT cho thấy điều ngược lại. Lượng tiền trong nền kinh tế vẫn dồi dào. Tiền gửi dân cư hiện đạt mức kỷ lục hơn 10,5 triệu tỷ, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng, nhiều chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng 2026 có thể đạt 17 - 18%, cao hơn mục tiêu khoảng 15%.

Thị trường chứng khoán vẫn duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP. Thị trường trái phiếu cũng đang phục hồi nhanh. Tiền không hề thiếu, vấn đề là dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn tài sản", ông Huấn chia sẻ.

Trong quá khứ, giai đoạn 2013 - 2018 nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng. Nhiều người gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng khai thác hay không. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm.

Loạt địa phương như Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước hay các khu vực phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua giai đoạn tăng giá nhiều lần trong vài năm.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước.

Sự thay đổi này đến từ việc nhà đầu tư ngày càng trưởng thành hơn sau biến động. Thay vì đặt câu hỏi "khu vực này sắp mở đường chưa", khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến việc dự án có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ việc làm ra sao, khả năng cho thuê như thế nào và ai sẽ là người mua lại trong tương lai.  

BĐS sẽ không còn tăng trưởng theo cách cũ. Sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược "Trung Quốc +1", Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Để tận dụng cơ hội này, Việt Nam cần nâng cao năng lực sản xuất, hoàn thiện chuỗi cung ứng và logistics, phát triển các trung tâm tài chính quốc tế để lưu thông dòng vốn.

Ông Huấn cho rằng khi Chính phủ tập trung vào 3 động lực này, BĐS sẽ không còn câu chuyện chỉ cần mở một tuyến đường hay kéo metro là giá tăng. Giá trị BĐS sẽ được tạo ra theo chuỗi FDI - việc làm - dịch vụ - dân cư. Trình tự phát triển mới sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài. Trường hợp của Bắc Ninh và Bình Dương là ví dụ điển hình. 

Thời gian tới, CEO FIDT dự báo các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An sẽ có nhiều cơ hội phát triển nếu được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và metro, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Xu hướng này đã xuất hiện tại nhiều nước châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Indonesia, Trung Quốc. Khi thu nhập bình quân đầu người đạt 5.000 - 10.000 USD và tỷ lệ đô thị hóa vượt 45 - 50%, BĐS không còn tăng trưởng đồng loạt mà tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế, đô thị vệ tinh có hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực. 

Đầu cơ BĐS sẽ không biến mất

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng đầu cơ BĐS sẽ không biến mất. Tuy nhiên, bản chất của đầu cơ đã thay đổi.

Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ phải nhìn trong chu kỳ dài hơn từ 2 - 3 năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Cuối cùng, cả đầu tư lẫn đầu cơ đều sẽ hướng đến những BĐS có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững.

Những tài sản như vậy sẽ tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị. Ở phía Nam là TP HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh. Ở phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng Bắc Ninh, Hải Phòng. Đây là những khu vực được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng và các động lực phát triển kinh tế mới.

Trong giai đoạn thị trường phân hoá, chuyên gia khuyến nghị nhóm dưới 30 tuổi nên ưu tiên phát triển nghề nghiệp, nâng cao chuyên môn, tích lũy trải nghiệm và có thể chấp nhận những khoản đầu tư mang tính thử nghiệm.  

Chiến lược phân bổ tài sản cá nhân nên bắt đầu từ sau tuổi 30. Nhóm từ khoảng 30 - 40 tuổi thường đã có nghề nghiệp ổn định, bắt đầu tích lũy tài sản và có thu nhập vượt chi phí sinh hoạt cơ bản. Đây là nhóm quản lý hoặc kinh doanh ở cấp trung, đã có khả năng đầu tư dài hạn.  

"Ở các nước phát triển, danh mục tài sản phổ biến thường gồm chứng chỉ quỹ, trái phiếu và BĐS. Căn nhà đang ở thường không được tính là tài sản đầu tư địa ốc. Vì vậy, với điều kiện của Việt Nam hiện nay, tôi cho rằng mỗi người nên hướng tới việc sở hữu BĐS thứ hai.

Những người có thu nhập ổn định nhưng chưa thực sự dư dả, nên lựa chọn một căn hộ tại các khu vực động lực phát triển của TP HCM làm tài sản đầu tư thay vì ưu tiên các loại tài sản khác. 

Không nên quá e ngại việc sử dụng đòn bẩy tài chính nếu dòng tiền ổn định và có khả năng trả nợ. Điều quan trọng là phải tính toán kỹ khả năng chi trả hằng tháng sau khi đã trừ các chi phí sinh hoạt, giáo dục và các khoản chi thiết yếu. Đồng thời, cần có một khoản dự phòng để xử lý khi phát sinh khó khăn, cũng như duy trì một khoản tiền gửi vài trăm triệu đồng để đảm bảo thanh khoản", ông Hiển nói.

Chuyên gia phân tích, việc sở hữu căn hộ thứ hai không chỉ giúp hình thành nguồn thu nhập thụ động trong tương lai mà còn tạo động lực tích lũy tài sản dài hạn. Nếu không có áp lực trả góp, nhiều người sẽ tăng chi tiêu cho tiêu dùng thay vì tích lũy tài sản.

Ở góc độ quản lý tài sản cá nhân, ông Hiển cho rằng trong ít nhất 5 - 10 năm tới, BĐS tiếp tục có nhiều lợi thế hơn so với các kênh đầu tư khác nhờ các chính sách về thuế và nhiều yếu tố hỗ trợ khác. Ngay cả khi áp dụng thuế đối với căn nhà thứ hai thì lợi thế của BĐS vẫn còn đáng kể.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên sử dụng toàn bộ tiền mặt để giảm dư nợ vay mà nên duy trì một phần tiền dưới dạng chứng chỉ tiền gửi hoặc các khoản dự phòng có tính thanh khoản cao. Có những giai đoạn lãi suất vay có thể lên tới khoảng 10% trong khi lãi suất tiền gửi chỉ khoảng 7,5%, nhưng việc chấp nhận phần chênh lệch này sẽ giúp nhà đầu tư luôn có nguồn vốn dự phòng để xử lý các tình huống phát sinh trong suốt quá trình vay kéo dài nhiều năm.

"Sau khi đã có BĐS và nguồn dự phòng thanh khoản, tôi mới khuyến nghị phân bổ một phần danh mục sang chứng khoán. Tuy nhiên, nhà đầu tư cá nhân không nên giao dịch ngắn hạn hay mua bán theo khuyến nghị của môi giới nếu không có chuyên môn. Ngay tại các thị trường phát triển, phần lớn dòng tiền của người dân cũng không đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu mà thông qua các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hoặc các quỹ tương hỗ do đội ngũ chuyên gia quản lý.

Tại Việt Nam, nếu tham gia thị trường chứng khoán, nhà đầu tư nên ưu tiên các quỹ mở hoặc chứng chỉ quỹ. Hiện nay đã có nhiều quỹ đầu tư mang lại mức sinh lời cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng trong nhiều năm liên tiếp.

BĐS và chứng khoán, mỗi kênh đều có những ưu điểm riêng. Chứng khoán có tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời tốt trong một số giai đoạn. Tuy nhiên, BĐS lại tạo ra áp lực tích lũy tích cực thông qua việc trả góp, giúp hình thành tài sản bền vững và nguồn thu nhập thụ động trong 5 - 10 năm tới. Đó là chiến lược phân bổ tài sản mà tôi cho rằng phù hợp với điều kiện của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay", chuyên gia khuyến nghị.