Chuyên gia chỉ ra điểm 'tắc' khi làm NOXH

Theo Chủ tịch HoREA, nhiều dự án NOXH bị ách tắc ở thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Lý do đến từ bất cập tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án với các quy hoạch.

Trình bày tham luận tại hội thảo do Báo Tiền Phong tổ chức sáng nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã nêu lên một số vướng mắc trong quá trình phát triển phân khúc nhà ở xã hội tại nước ta.

Theo ông Châu, hiện nhiều dự án nhà ở xã hội (kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại) bị ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Lý do đến từ bất cập tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.

Cụ thể, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung. Đây là thủ tục đầu tiên, nếu không làm được sẽ gây tắc tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Vì vướng mắc này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM. Tuy nhiên, chính sách này mới chỉ giúp tháo gỡ vướng mắc về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đối với những dự án nhà ở xã hội tại TP HCM.

Còn với các dự án nhà ở xã hội tại 62 tỉnh, thành phố khác thì vẫn còn bị vướng. Nhiều dự án nhà ở thương mại trên cả nước cũng bị vướng tại thủ tục này. 

Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định dự án nhà ở xã hội thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Do đó, rất cần thiết tháo gỡ thủ tục này đối với tất cả dự án nhà ở xã hội (và cả dự án nhà ở thương mại) trong phạm vi cả nước.

Chủ tịch HoREA đề xuất giải pháp khắc phục hiệu quả nhất là đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư rà soát, trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 31/2021/NĐ-CP theo hướng: "Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án". 

Bên cạnh đó, theo Luật Nhà ở 2014 thì dự án nhà ở xã hội được ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất so với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để làm cơ sở phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội.