Trung ương vừa ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.

Một trong những nội dung đáng chú ý là với các chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, góp phần giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Tuy nhiên, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tâm lý thị trường và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.

Theo VARS IRE, điểm quan trọng cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì.

Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Một trong những vấn đề tồn tại nhiều năm qua là hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP HCM và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm.

VARS IRE cho rằng nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Chuyên gia VARS đánh giá, nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn. 

Đánh giá về định hướng mới này của Nghị quyết 21, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn.

Theo ông, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

"Điểm thay đổi duy nhất của Nghị quyết 21 và theo hướng tích cực là việc đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ", vị này nói.

Thách thức lớn nhất nằm ở tâm lý thị trường

VARS IRE nhìn nhận mặc dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình nhưng trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhiều nhất là phản ứng của thị trường.

Theo đơn vị này, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định đã hình thành trong nhiều năm, vì vậy bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc "giới hạn" thời gian sở hữu cũng có thể khiến người dân lo ngại.

Nếu không được truyền thông đầy đủ và quy định rõ ràng, người mua nhà có thể hình thành tâm lý "trả tiền một lần nhưng chỉ được sử dụng trong thời hạn nhất định". Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, khiến một bộ phận nhu cầu dịch chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền do ưu tiên các tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài.

Trong khi đó, quỹ đất, đặc biệt tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, ngày càng khan hiếm và không đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng.

Vì vậy, theo VARS IRE, thách thức lớn nhất của chính sách không nằm ở tính hợp lý về mặt kỹ thuật, mà ở khả năng tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận của thị trường.