Thị trường đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước đang nóng lên trong thời gian gần đây. Đơn cử như tại TP Việt Trì (tỉnh Phú Thọ), giá đất tại các xã, phường trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô, Trưng Vương… ghi nhận gia tăng so với thời điểm cuối năm 2024. Nguyên nhân chính xuất phát từ tin đồn sáp nhập tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình, với trụ sở hành chính dự kiến đặt tại Phú Thọ, khiến kích thích làn sóng đầu tư.  

Ở Khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn), môi giới chia sẻ từ đầu tháng 3 trở lại đây, mỗi ngày có cả chục người đến đây xem đất. Trước Tết Nguyên đán, giá đất ở khu vực này chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã lên hơn 20 triệu đồng/m2. 

Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ đã cảnh báo việc giá đất tăng cao rất có thể chỉ là các chiêu trò thổi giá của cò đất. Đồng thời cho biết các đơn vị chức năng sẽ kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý.  

Tại Bắc Giang, giao dịch tại Khu đô thị mới phía Tây thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang diễn ra khá sôi động. Một đại diện văn phòng giao dịch bất động sản thông tin trong gần 10 ngày đã thực hiện chuyển nhượng 40 lô đất cho khách hàng. Giá bán từ hơn 1,8 tỷ đồng đến hơn 3 tỷ đồng/lô, tăng 150 - 200 triệu đồng/lô so với thời điểm đầu tháng 1. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất chủ yếu ở tỉnh Bắc Ninh và TP Hà Nội. 

Các văn phòng khác cũng chuyển nhượng 25 - 30 lô đất cho khách hàng, trong đó có một số lô góc diện tích hơn 100 m2/lô, giá chuyển nhượng 5,2 tỷ đồng, tăng 150 triệu đồng/lô so với thời điểm đầu tháng 1.

Tại các xã Ea D’rơng, Cuôr Đăng, Cư Suê thuộc huyện Cư M'gar, tỉnh Đắk Lắk, từ đầu tháng 3 đến nay diễn ra tình trạng tập trung đông người, hoạt động sang nhượng, mua bán đất có chiều hướng gia tăng. UBND huyện Cư M'gar đã có chỉ đạo tăng cường công tác quản lý đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản trên địa bàn.  

Ở phía Nam, đất nền khu vực giáp ranh Đà Nẵng và Quảng Nam có dấu hiệu sôi động hơn. Tại Khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam), nhiều ki-ốt môi giới mọc lên để phục vụ cho nhu cầu khách đến tìm đất. 

Tại Bình Dương, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá rao bán và giao dịch thành công ở thị trường đất nền ghi nhận tăng nhẹ từ đầu năm nay. Đất nền dự án Khu đô thị Đông Bình Dương (TP Dĩ An) tăng từ 10 - 12 triệu đồng/m2 lên 11 - 13 triệu đồng/m2.

Đất nền Khu đô thị Golden Center City có giá 14 - 16 triệu đồng/m2, thay cho mức 12 - 15 triệu đồng/m2 hồi cuối năm ngoái. Những lô đất có vị trí đẹp ở dự án Richland Residence (TP Bến Cát), nằm trên mặt tiền đường Hòa Lợi, giá chào bán tăng từ 24 - 27 triệu đồng/m2 lên 26 - 29 triệu đồng/m2.  

Cẩn trọng bị mua đỉnh, chôn vốn

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thông tin về việc đề xuất sáp nhập tỉnh, thành đang gây ra những phản ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc săn đất, nhất là tại các tỉnh, thành dự kiến là trung tâm sáp nhập. Đơn vị cảnh báo điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Cụ thể, khảo sát của Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS tại các địa phương trên cả nước cho thấy, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. 

Song theo ghi nhận thực tế, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao. 

Đây không phải là diễn biến mới. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ vội vàng hơn trong quyết định xuống tiền, với niềm tin rằng giá bất động sản cũng tăng theo.

Theo góc nhìn của VARS ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

Tuy nhiên, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Lý do bởi lẽ kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn đang trong bối cảnh giá bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân.

"Các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực trụ đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP HCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng bong bóng xì hơi, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi", VARS thông tin. 

Nhìn nhận ở khía cạch tích cực, VARS cho rằng việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có những tác động nhất định tới thị trường địa ốc.

Một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án sẽ được hỗ trợ giảm bớt, giúp gia tăng nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Qua đó, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với giá hợp lý hơn.

Để giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững, cần có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Ví dụ như mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.

Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, chuyên gia VARS khuyến nghị các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước thực trạng sốt ảo. Những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, vốn đã bị đẩy lên quá cao.

Trên thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm lướt sóng cũng không ít lần thất bại khi không kịp thoát hàng.

Để tránh rơi vào thực trạng trên và đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn. Những nơi có quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.