Thời gian qua, đất đấu giá bỗng trở thành phân khúc "nóng" trên thị trường bất động sản Thủ đô khi liên tiếp ghi nhận nhiều phiên chợ đất ở các địa phương có giá trúng đạt ngưỡng cao.

Mới đây vào ngày 22/10, tại huyện Thường Tín, sau 16 giờ đấu giá, 19/40 thửa đất ở thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá xã Vạn Điểm đã có chủ. Giá trúng cao nhất ở mức gần 53 triệu/m2, giá thấp nhất hơn 24 triệu/m2 (trong khi mức giá khởi điểm là gần 3,9 triệu/m2). Còn lại, 21 thửa đất không đấu giá thành công do người tham gia đấu giá vi phạm quy chế.  

Trước đó không lâu, phiên đấu giá 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội của quận Hà Đông diễn ra ngày 19/10 đã kéo dài khoảng 14 tiếng, kết thúc lúc hơn 23 giờ đêm.

Giá trúng cao nhất đạt mức hơn 262 triệu/m2, cao gấp 8 lần giá khởi điểm; giá trúng thấp nhất đạt 133 triệu/m2, gấp gần 6 lần giá khởi điểm. 

Hồi tháng 8, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức cũng đã gây xôn xao thị trường với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm (lần lượt ở mức hơn 100 triệu/m2 và hơn 133 triệu/m2). 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù đã được cơ quan chức năng vào cuộc nhưng cuối cùng, diễn biến những phiên đấu giá vẫn không có gì thay đổi. Thậm chí, giá đất đấu giá còn tiếp tục tăng cao. VARS chỉ ra 3 nguyên nhân dẫn đến thực trạng này.   

Thứ nhất, mức giá khởi điểm vẫn thấp hơn nhiều so với mức giá thị trường, được tính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Địa phương vẫn đang căn cứ vào bảng giá đất cũ từ năm 2020, có hiệu lực tới ngày 31/12/2025. Do đó, mức giá khởi điểm sẽ chỉ thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. 

Thứ hai, giá đất tại các phiên đấu giá tiếp tục tăng cao bởi nhu cầu về bất động sản, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng như đất đấu giá rất lớn. Thực tế, tiềm năng phát triển đô thị cùng với sự phát triển hạ tầng tạo tại những khu vực như Hoài Đức, Hà Đông tạo kỳ vọng rất lớn cho nhà đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để sở hữu các sản phẩm có số lượng không nhiều này, dù mức giá ấy có thể vượt xa giá trị thực tế của lô đất. Ngoài ra, với kỳ vọng rằng đất đai sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai, những người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với định giá thông thường.

Thứ ba, VARS cho rằng nguyên nhân khiến mức giá đấu trúng tăng cao còn do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc. Thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.

"Mặc dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường.

Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính, Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý", VARS nhận định.

Ngoài ra, theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày bị hủy kết quả và mất tiền cọc (ở mức thấp do giá khởi điểm thấp). Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, song phải đến 1/1/2025, các quy định này mới có hiệu lực.

Mặt khác, VARS cho rằng ngay cả khi các quy định mới hiệu lực, với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần trở thành “chuyện thường ngày". Bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá bất động sản tiếp tục được duy trì.