Tại “Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới” vừa diễn ra, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, cho biết dòng vốn vào thị trường bất động sản trong năm 2025 đang phục hồi khá rõ nét, trong đó tín dụng tăng nhanh hơn mức tăng chung của toàn hệ thống.

Tính đến hết tháng 11/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 4,2 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh tăng khoảng 24%, cho vay tiêu dùng (mua nhà, sửa chữa nhà) tăng khoảng 13%.

“Tín dụng bất động sản năm vừa qua tăng nhanh, nhất là cho vay chủ đầu tư. Ngành ngân hàng cần phải phanh lại để tránh thị trường phát triển quá nóng, dẫn đến rủi ro tương tự như trong quá khứ”, ông nhấn mạnh.

Chuyên gia cũng lưu ý, một số doanh nghiệp có dấu hiệu đầu tư dàn trải, cùng lúc triển khai hàng trăm dự án, trong khi khả năng kiểm soát dòng vốn và phương thức quay vòng chưa thực sự rõ ràng. Nếu không thận trọng, nguy cơ lặp lại chu kỳ tăng nóng – điều chỉnh mạnh là hoàn toàn có thể xảy ra.

Cùng với đó, theo TS. Cấn Văn Lực, vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gia tăng trong năm 2025. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường từng bước được cải thiện.

Một vấn đề nổi cộm khác được chuyên gia chỉ ra là mặt bằng giá nhà đất tiếp tục neo ở mức cao. Theo các chỉ số quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu.

Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản đã tăng gần 60%. Riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân hơn 20%.

TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà đất ở mức cao, bao gồm: Vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào tăng mạnh, cơ cấu cung - cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung phân khúc cao cấp, tình trạng thổi giá và đầu cơ phổ biến, chưa có chính sách thuế bất động sản đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Từ thực trạng này, ông nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá bất động sản, đồng thời đa dạng hóa các kênh dẫn vốn cho thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo các quy định pháp luật mới.

“Chúng ta phải có biện pháp bình ổn giá bất động sản. Nếu để giá tăng quá cao, thị trường sẽ không bền vững.Việc đầu cơ, mua đi bán lại liên tục sẽ làm gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính – ngân hàng. Khi thị trường bất động sản gặp vấn đề, nền kinh tế phải mất 4 - 5 năm để khắc phục”, chuyên gia cảnh báo.

Thực tế, trong Công điện số 190 ban hành mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chủ động điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả; tăng cường kiểm soát, kiểm tra, thanh tra hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng tiếp cận của người dân...

Đồng thời, các tổ chức tín dụng được yêu cầu thẩm định chặt chẽ khi cấp tín dụng đối với các dự án bất động sản có giá sản phẩm ở mức cao hoặc có dấu hiệu "thổi giá", "đẩy giá"; bảo đảm việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản khách quan, hợp lý, tuân thủ quy định, nhằm bảo đảm an toàn và hiệu quả cho hệ thống tín dụng.