Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức hội thảo công bố báo cáo thị trường quý III/2025. Theo ghi nhận của đơn vị, hoạt động ra mắt, mở bán dự án nhà ở mới đã diễn ra sôi động trong quý vừa qua, nhất là ở vùng ven Hà Nội và khu vực TP HCM cũ. 

Nguồn cung bất động sản (BĐS) nhà ở có khoảng 34.686 sản phẩm mới. Chỉ số này tuy giảm nhẹ 5% so với quý II, song vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 - 2024, gấp 2,4 lần so với quý III/2024. 

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, tổng cung BĐS nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được chào bán. 

Tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM. Hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu/m2. 

Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm gần 68% nguồn cung nhà ở mở bán mới của quý III. 

Trong đó, số lượng căn hộ sang trọng và siêu sang có xu hướng tăng mạnh, chiếm 42% tổng cung căn hộ mở bán mới. Tiếp đến là căn hộ trung cấp (chiếm 34%, chủ yếu từ các dự án tại những tỉnh, thành ven Hà Nội và TP HCM cũ), căn hộ cao cấp (chiếm 21%) và căn hộ bình dân (chiếm 3%, đều đến từ các dự án NOXH).  `

Tính chung 9 tháng, toàn thị trường có hơn 54.000 căn hộ mới, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Phần lớn trong đó là sản phẩm cao cấp, siêu sang (chiếm 63%), tiếp đến căn hộ trung cấp với khoảng 17.000 căn (chiếm 31%) và căn hộ bình dân với 4.000 căn (chiếm 6%). Riêng tại Hà Nội và khu vực TP HCM cũ, khoảng 80% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu/m2. 

Giá căn hộ thương mại trung bình tại các dự án mở bán mới đạt khoảng 78 triệu/m2, trong đó số lượng căn hộ giá từ 100 triệu/m2 trở lên chiếm tỷ trọng 30%. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu/m2, trong đó số lượng sản phẩm giá trên 120 triệu/m2 chiếm hơn 43%. Tại TP HCM cũ, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp.

Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh đã kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường neo cao., trong bối cảnh nhiều người dân sử dụng đầu tư BĐS như giải pháp để đối phó với lạm phát. 

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội tăng theo từng ngày, nhiều dự án ghi nhận tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng trong thời gian ngắn, trong đó các dự án thuộc khu đô thị có tốc độ tăng giá tốt nhất. Tại TP HCM vào cuối quý III, làn sóng từ nhà đầu tư miền Bắc, nhất là ở Hà Nội đã giúp nhiều dự án nổi sóng, một số dự án tăng giá 5% chỉ trong 1 tuần.

Với phân khúc thấp tầng và đất nền, toàn thị trường có khoảng 11.000 sản phẩm mở bán mới trong quý III, chiếm 32% tổng cung BĐS nhà ở. Tính chung 9 tháng, có khoảng 32.000 sản phẩm mới, chiếm 37% tổng cung BĐS nhà ở và gấp 2,5 lần cùng kỳ năm ngoái. 

Giá biệt thự, liền kề, nhà phố sơ cấp dao động 50 - 400 triệu/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá 5 - 10% so với giai đoạn trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán BĐS thấp tầng tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung có sẵn khan hiếm và giá các sản phẩm cao tầng leo thang đã khiến một phần dòng vốn đầu tư dịch chuyển sang phân khúc thấp tầng. Khu vực Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các dự án có nền giá dưới 200 triệu/m2.

Nhu cầu đầu tư BĐS tăng vọt  

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS thông tin, trong quý III, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công.

Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23% so với quý II. Trong đó phân khúc chung cư chiếm tỷ trọng 66%, BĐS thấp tầng và đất nền chiếm 34%. 

Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí cháy hàng ngay ngày đầu mở bán. Lý do bởi nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát đã thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn. Phần lớn giao dịch đến từ người mua BĐS thứ 2 trở lên. 

Về lực cầu, chuyên gia lý giải nhu cầu đầu tư có hiện tượng tăng vọt nhờ dòng tiền được nới lỏng, nhiều người lựa chọn BĐS làm công cụ để đối phó với lạm phát. Dòng tiền tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, nhu cầu đầu tư có xu hướng dịch chuyển mạnh vào khu vực miền Nam. 

Trong khi đó, nhu cầu mua BĐS để ở tiếp tục duy trì ở mức cao, song sức mua bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá ngày càng leo thang. Nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, mất động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng xa.

Trước thực tế trên, đại diện VARS cảnh báo thực trạng một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt, gây hiện tượng khan hiếm giả nhằm tạo tâm lý FOMO cho khách hàng.

Ngoài ra, thị trường còn xuất hiện một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm, tạo khan hiếm giả sau đó lướt cọc hưởng chênh, nhất là ở khu vực phía Nam.