Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, đất đai tác động rất mạnh đến bất động sản, giá bất động sản và thị trường bất động sản.

Ông chia sẻ trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị lập dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30 - 40%. Tại một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%. Vì vậy, giá đất có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản.

Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết, giảm xuống và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có hoàn cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh giá đất chỉ là một phần cấu thành giá bất động sản. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào quá trình tạo ra sản phẩm, bao gồm thủ tục, quy chế, thể chế và việc những vấn đề này được giải quyết nhanh hay chậm. Bên cạnh đó là nhu cầu của thị trường, việc các phân khúc bất động sản có đáp ứng và phù hợp với nhu cầu hay không.

Ngoài ra còn chi phí vốn, chi phí vật liệu, mong muốn của người dân.... Tất cả những yếu tố này tác động đến giá cuối cùng của bất động sản.  

Theo ông Đính, nếu các yếu tố này được hỗ trợ bằng thể chế thông qua Luật Đất đai, để lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm và đúng quy hoạch, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển và nhu cầu của người dân thì bất động sản sẽ có tính hợp lý hơn, dễ đi vào đời sống và phù hợp với thị trường.

"Tôi cho rằng đây là vấn đề quan trọng. Cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản. Đồng thời, phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư, nhu cầu tăng trưởng và nhu cầu của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách khác. 

Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý Nhà nước được thực hiện đồng bộ thì thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững và đáp ứng được những nhu cầu phát sinh của nền kinh tế cũng như của thị trường”, ông Đính nói. 

Sử dụng thuế, lãi suất làm công cụ điều tiết thị trường BĐS

Cùng tham gia thảo luận về vấn đề này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) lưu ý cần nhìn vào cơ chế hình thành giá để đánh giá tác động của việc điều chỉnh chi phí đất đến giá bất động sản.

Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà Hằng đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phải xác định được thế nào là “giá thị trường”?

"Đất nước phát triển thì giá bất động sản tăng cao là tín hiệu tốt của nền kinh tế. Điều quan trọng là giá tăng theo cách nào. Nếu giá tăng cao do giá trị đời sống, thu nhập người dân tăng là tín hiệu tốt. Tuy nhiên thời gian qua, một phần giá tăng do đầu cơ, thổi giá. Chúng tôi theo dõi cho thấy giá tăng cao nhưng giao dịch không có, đó không phải giá trị thật. Vì thế, vấn đề quan trọng nhất là chúng ta phải kiểm soát được hoạt động đầu cơ. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ trở về giá trị thực. Lúc này, việc Nhà nước tính giá đất theo giá thị trường sẽ trở nên minh bạch và phù hợp hơn", bà Hằng nói.  

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, trong giai đoạn vài năm qua đã xuất hiện vấn đề khi quy định giá đất theo giá thị trường nhưng chưa xác định rõ thế nào là giá thị trường. 

Để làm được điều đó, có thể căn cứ vào lượng giao dịch. Lượng giao dịch phải tăng đều thì mới có cơ sở xác định giá tăng. Ngược lại, nếu giao dịch không có nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh, thì không thể gọi đó là giá thị trường theo đúng nghĩa. 

Điều này sẽ ảnh hưởng đến giá trị đất khi chủ đầu tư được tính tiền sử dụng đất. Nếu mức giá bị đẩy lên bất thường sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới trong khi giá trị thực vẫn thấp hơn rất nhiều.

Tiền sử dụng đất là một trong nhiều yếu tố cấu thành giá bất động sản (cùng với chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế...). Bên cạnh đó, giá bất động sản còn chịu tác động của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế.

Vì vậy, khi xác định yếu tố nào có thể làm giảm chi phí bất động sản, cần xem xét giá bất động sản tại thời điểm đó được hình thành trên cơ sở nào. Từ đó mới có thể đưa ra giải pháp và công cụ phù hợp để điều chỉnh giá tăng hoặc giảm.   

Bà Hằng lấy ví dụ, giá đất thời gian qua được tính theo giá thị trường, nhưng giá thị trường lại không phản ánh giá trị thực. Khi đó, việc đưa giá tính tiền sử dụng đất xuống sẽ tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Điều này là phù hợp.

Ngược lại, nếu giá bất động sản đang được hình thành trên cơ sở đầu cơ, găm hàng và đẩy giá lên, cần phải có biện pháp điều tiết để kiểm soát hoạt động đầu cơ. Một trong những công cụ có thể sử dụng là chính sách thuế.

Việc tăng lãi suất cho vay như thời gian vừa rồi cũng là một công cụ. Khi tác động đúng vào cơ chế hình thành giá để hạ giá đất, giá trị bất động sản sẽ giảm. Việc giảm giá theo cách này không gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.   

Lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được xây dựng, trong đó dành riêng một chương về điều tiết thị trường với nhiều công cụ khác nhau.    

Dự thảo cũng đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản và từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động đầu cơ. Từ đó, cơ quan quản lý có thể có giải pháp điều tiết thị trường, đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực.

Song, cần lưu ý ở mỗi thời điểm, công cụ điều tiết thị trường sẽ khác nhau. Tại một thời điểm, giá bất động sản có thể tăng cao do yếu tố nhất định. Tuy nhiên sau quá trình phát triển, những yếu tố phát sinh mới và nhu cầu thực tế sẽ thay đổi. Vì vậy, công cụ điều tiết cũng cần được điều chỉnh.

“Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn nhất. Bên cạnh đó, cần xem xét và tính toán lại giá tính tiền sử dụng đất, bao gồm cách thức, phương pháp tính và tiêu chí nhận diện giá thị trường.

Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển. Nếu giá đất quá thấp hoặc quá cao, đất nước đều khó phát triển theo nhu cầu thực tế. Bài toán đặt ra là tìm được sự cân bằng giữa hai mức này. Đó chính là vai trò của công tác quản lý Nhà nước”, bà Hằng nói.