Đất thương mại dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, nhất là trong việc hình thành các trung tâm thương mại, tổ hợp dịch vụ - du lịch - nghỉ dưỡng và các khu đô thị mới.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong các nền kinh tế phát triển, đất thương mại, dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng - giải trí, khu phức hợp thương mại - lưu trú - giáo dục - y tế… đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Ở Việt Nam, mặc dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics… Song, thực tế vẫn chưa tương xứng và phát huy hiệu quả so với với tiềm năng.  

Tại tọa đàm do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) vừa tổ chức, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO thông tin, hiện nay quy định tại Luật Đất đai 2024 không có trường hợp đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Từ thực tế kinh doanh, doanh nghiệp cho rằng, bên cạnh các dự án đô thị thì dự án thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển đất nước. 

Đất thương mại dịch vụ như đất dự án du lịch nghỉ dưỡng mãi là tài sản công (không như đất ở, giao và thu tiền sử dụng đất một lần là hết), là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo nhiều việc làm cho người lao động.

Dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế, song hiện chưa được đánh giá đúng, chưa khơi thông được nguồn lực vô tận này.

Đại diện CEO đề xuất bổ sung các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.  

Ngoài ra, liên quan đến việc cho phép cá nhân nước ngoài mua bất động sản du lịch, hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở, không được mua các bất động sản khác như bất động sản du lịch.

Trong khi đó, nhu cầu thực tế của cá nhân nước ngoài đối với loại hình này là rất tiềm năng. Do vậy, doanh nghiệp đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua bất động sản du lịch tại Việt Nam. 

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland chỉ ra 3 vướng mắc về đất thương mại dịch vụ trong thực tế triển khai dự án.

Thứ nhất là vấn đề gia hạn thời gian thuê đất. Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả nghìn ha đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư.

Đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện không còn dài, thời gian ban đầu là 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài 10 - 20 năm, thời gian thực hiện còn lại chỉ còn khoảng hơn 30 năm.

Chưa kể công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm. Do đó, khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn

Đại diện Novaland đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại. Qua đó, tạo tâm lý ổn định cho khách hàng, kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.  

Đại diện Bcons cũng chia sẻ về vướng mắc của doanh nghiệp khi triển khai dự án trên đất thương mại dịch vụ tại toạ đàm. Ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn cho biết, trước đây doanh nghiệp chủ yếu phát triển căn hộ ở. Khi bán xong và hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, doanh nghiệp gần như rút khỏi dự án.

Song, xu hướng hiện nay đang thay đổi, Bcons bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến mô hình căn hộ thương mại dịch vụ vừa để ở, vừa để kinh doanh, bởi quỹ đất ngày càng hạn chế,  cần có phương án khai thác linh hoạt hơn. 

Vậy nhưng khi triển khai các dự án thương mại dịch vụ, doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và thực thi. Thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn dè dặt khi mua loại hình căn hộ này. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở. Thậm chí, nếu thời điểm khách hàng mua mà dự án chỉ còn 20 - 30 năm thuê đất, thì tâm lý e ngại càng lớn.  

Với căn hộ ở, người mua có thể nhận sổ hồng và cho thuê lại. Còn với căn hộ thương mại dịch vụ, nhiều trường hợp chưa được tách sổ. Bcons kiến nghị cho phép chủ đầu tư bán căn hộ thương mại dịch vụ và được sang tên trực tiếp, để người mua có thể mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hợp pháp.  

Ông Kiệt thông tin tại TP HCM, đã có một số chủ đầu tư được phép cấp sổ con cho người mua căn hộ thương mại dịch vụ và kiến nghị nên mở rộng cơ chế này cho các địa phương khác.