Thực tế, cách tính thuế hiện hành đối với các giao dịch bất động sản vốn đã có nhiều ý kiến trái chiều. Một số ý kiến cho rằng việc áp dụng mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản là cách tính đơn giản nhưng không phản ánh đúng thu nhập thực tế của người bán, người bán có thể kê khai giá bán thấp hơn hoặc các trường hợp giao dịch lỗ vẫn phải nộp thuế.

Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, Bộ đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.

Phương pháp thứ nhất là tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản (giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng), tương tự mức thuế thu nhập doanh nghiệp.

Phương án thứ hai là áp dụng cho trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế được tính bằng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Đề xuất trên ngay lậpgây ra nhiều tranh cãi về lợi ích của các bên liên quan, tính khả thi và tác động đến thị trường. Trong đó, việc xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng là một thách thức lớn, đặc biệt đối với những tài sản được mua từ nhiều năm trước. Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc kê khai và tính thuế, gây lo ngại cho cả người bán và cơ quan thuế.

Để làm rõ những vấn đề này, talkshow tuần này sẽ có sự tham gia của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam. 

Gần đây, Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản, hoặc 2% trên tổng giá bán trong trường hợp không xác định được chi phí. Ông có thể khái quát mục tiêu chính sách này và đánh giá về những tác động? 

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Trước hết, mục tiêu cốt lõi của việc đưa ra mức thuế 20% trên lợi nhuận là nâng cao tính minh bạch và công bằng trong khâu thu thuế bất động sản. Hiện nay, mức thuế 2% áp dụng trên toàn bộ giá bán khiến người có lợi nhuận thấp và người có lợi nhuận lớn đều chịu cùng tỷ lệ, dẫn đến xung đột về phân bổ gánh nặng thuế. Việc tính thuế theo lợi nhuận thực sẽ giúp phân biệt rõ người có lợi nhuận cao sẽ đóng thuế nhiều hơn, phù hợp với nguyên tắc công bằng.

Thứ hai, chính sách này phản ánh đúng biến động giá trị bất động sản trong hơn một thập kỷ qua, khi nhiều khu vực ghi nhận tăng giá 10 - 20 lần nhưng vẫn áp thuế cố định.

Cuối cùng, nguồn thu ngân sách sẽ được tối ưu hóa để phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng khi chi phí mua đất và xây dựng tăng cao. Mức 20% này cũng tương đồng với một số thị trường phát triển, góp phần hội nhập với khung thuế toàn cầu.

Vấn đề lớn nhất là xác định giá vốn và chi phí hợp lệ. Ông đánh giá thế nào về khả năng kiểm soát yếu tố này trong hệ thống hiện nay?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Theo quy định hiện hành, chi phí hợp lệ phải đáp ứng đủ ba điều kiện: Phát sinh thực tế (hóa đơn, chứng từ hoặc giao dịch ngân hàng), liên quan trực tiếp đến tài sản chuyển nhượng và phù hợp quy định của Luật Quản lý thuế. 

Thực tế, nhiều giao dịch mua bán cách đây hàng chục năm không lưu giữ đầy đủ hồ sơ, hoặc các chi phí như sửa chữa, môi giới không được kê khai rõ ràng.

Để khắc phục những vấn đề này cần xây dựng hướng dẫn chuyên môn chi tiết về việc công nhận các khoản chi phí, bao gồm hoa hồng môi giới, chi phí cải tạo, lãi vay thực tế, khấu hao tài sản cố định...

Song song đó, việc phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản kết nối giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, ngân hàng và cơ quan thuế là then chốt, giúp xác minh lịch sử mua bán và chi phí đầu tư một cách nhanh chóng và chính xác.

Kê khống giá bán sẽ khó khăn hơn

Người mua thường kê khai giá thấp hơn thị trường để giảm thuế. Chính sách mới có giúp cải thiện được thực trạng này không?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Hiện nay, cơ quan thuế áp dụng khung giá đất tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trường hợp giá kê khai thấp hơn khung sẽ tính thuế theo khung. Tuy nhiên, khung giá thường chậm điều chỉnh so với diễn biến thị trường.

Công thức tính thuế 20% trên lợi nhuận nếu triển khai đi kèm cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế sẽ khiến việc khai báo giá giả trở nên khó khăn hơn. Đồng thời, nếu người nộp thuế muốn được áp dụng mức 20% trên lợi nhuận, họ bắt buộc phải cung cấp chứng từ chi phí đầu vào đầy đủ, tức là phải đáp ứng được tính chính xác doanh thu thực tế. Đây vừa là động lực cho người nộp thuế tuân thủ quy định pháp luật, vừa giúp cơ quan thuế kiểm soát hiệu quả.

Hiện nay cơ quan thuế sử dụng khung giá đất tối thiểu để chốt số thuế 2%. Ví dụ, nếu một bất động sản có giá thị trường 10 tỷ nhưng khung giá 8 tỷ, vẫn thu 8 tỷ × 2%. Với mức thuế 20% trên lợi nhuận thực, nếu không xác định được chi phí, người nộp vẫn có thể chọn mức 2%.

Tuy nhiên, nếu xác định đúng chi phí đầu vào, phần thuế phải đóng sẽ công bằng hơn. Chính sách mới buộc người nộp phải công khai chứng từ để được áp mức thấp, từ đó hạn chế tình trạng kê khống giá chuyển nhượng.

Bản chất thuế thu nhập cá nhân chỉ đánh vào thu nhập phát sinh. Trường hợp người dân mua nhà để ở, chưa bán ra thị trường hoặc bán cho người thân sẽ được miễn thuế theo quy định như hiện tại và đề xuất mới vừa rồi cũng không tác động đến trường hợp này. Việc áp thuế theo đề xuất chỉ tác động khi có giao dịch thương mại thực sự, tức bán cho đối tác bên ngoài để thu lợi nhuận.

Tóm lại, trường hợp mua để tích trữ hay để lại cho thế hệ con cháu khi không phát sinh lợi nhuận thực tế sẽ không chịu thuế. Ngược lại, nếu bán với mục đích đầu tư kiếm lời thì nằm trong đối tượng chịu thuế bình thường.

Chính sách thuế theo đề xuất mới có phân biệt rõ giữa người mua ở thực, đầu tư hay đầu cơ không?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Hiện tại, Việt Nam chưa có dữ liệu công dân liên kết với bất động sản đủ mạnh để phân loại mục đích sử dụng. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các thị trường quốc tế cho thấy cơ chế miễn giảm thuế theo thời gian nắm giữ và số lượng tài sản sẽ rất hiệu quả: Miễn thuế hoặc giảm thuế khi chuyển nhượng sau 5–10 năm, hay thuế suất tăng dần với căn nhà thứ hai, thứ ba trở đi.

Trong giai đoạn đầu, Việt Nam nên áp dụng quy định miễn thuế cho căn nhà duy nhất và căn nhà ở chính, đồng thời triển khai hệ thống kiểm soát hạn mức sở hữu bất động sản mỗi cá nhân. Sau đó, khi cơ sở dữ liệu hoàn thiện, có thể mở rộng phân loại theo mục đích và đưa ra khung thuế tương ứng.

Khoảng trống pháp lý về chi phí lãi vay

Việc đầu tư bất động sản bằng vốn vay là khá phổ biến. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa rõ liệu lãi vay có được công nhận là chi phí khấu trừ hợp lệ khi tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng. Quan điểm của ông về khoảng trống pháp lý này như thế nào?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vay phục vụ đầu tư tài sản được công nhận là chi phí hợp lệ. Tương tự, khi áp dụng với thuế thu nhập cá nhân cho chuyển nhượng bất động sản, khoản lãi vay thực tế cho khoản vay mua, sửa chữa hoặc hoàn thiện tài sản bán sẽ được khấu trừ. Điều này cần được hướng dẫn rõ trong thông tư hướng dẫn để tránh tình trạng hiểu nhầm và kê khai sai.

Tuy nhiên, nếu khoản vay phục vụ mục đích khác hoặc mua bất động sản khác không liên quan đến giao dịch chuyển nhượng thì không được khấu trừ.

Lo ngại về lợi nhuận ảo, thuế thật

Có ý kiến lo ngại khi áp dụng thuế tính trên giá bán thực tế sẽ xuất hiện tình trạng "lợi nhuận ảo, thuế thật". Ông có thể giải thích thêm về vấn đề này?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Chẳng hạn, một người mua nhà với giá 5 tỷ, sau đó đầu tư sửa chữa 3 tỷ, vay thêm 2 tỷ, tổng chi phí thực tế là 10 tỷ. Nếu khi chuyển nhượng giá 11 tỷ mà không chứng minh được các chi phí phát sinh, chỉ khấu trừ được 5 tỷ tiền mua, dẫn đến lợi nhuận ghi nhận 6 tỷ và thuế thu 20% trên khoản này sẽ là 1,2 tỷ, trong khi lợi nhuận thực chỉ là 1 tỷ. Tình huống này tạo ra "lợi nhuận ảo, thuế thật".

Giải pháp là bảo đảm quy định cho phép người nộp thuế trình bày chứng từ chi tiết, hoặc nếu không thể chứng minh được thì được chọn mức 2% trên tổng doanh thu. Đồng thời, cơ quan thuế cần bổ sung các công cụ kiểm tra chéo với ngân hàng và cơ quan quản lý xây dựng để đối chiếu chi phí phát sinh.

Nếu không cải thiện được cơ sở dữ liệu giao dịch và cơ chế định giá thị trường, ông có cho rằng đề xuất này sẽ gây phản tác dụng trong ngắn hạn, chẳng hạn làm “đóng băng” giao dịch hoặc kích hoạt làn sóng bán tháo trước thời điểm chính sách có hiệu lực thi hành?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn trầm lắng và đang dần phục hồi. Mức thuế 20% trên lợi nhuận có thể khiến nhà đầu cơ ngắn hạn dè chừng, ảnh hưởng đến thanh khoản ngắn hạn.

Tuy nhiên, với nhóm người mua ở thực sẽ hiếm khi thay đổi chiến lược mua vì nhu cầu thực tế và bán ngay khi mua như đầu tư.

Về dài hạn, nếu cơ chế thuế đi kèm ưu đãi cho người ở thực và miễn giảm dựa trên thời gian nắm giữ, thị trường sẽ hướng đến sự ổn định, giảm đầu cơ và tăng tính bền vững. Thị trường tài chính và tín dụng vẫn duy trì vai trò hỗ trợ, cân bằng dòng tiền.

Rất nhiều nước có áp dụng thuế trên lãi đầu tư bất động sản, nhưng luôn có kèm cơ chế khấu trừ chi phí đầu tư, hoặc miễn thuế nếu tài sản giữ trên 5–10 năm. Nếu Việt Nam không có các yếu tố cân bằng này, liệu có công bằng không?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Ở Anh, Mỹ hay Úc, người sở hữu bất động sản được hưởng mức thuế lãi vốn (Capital Gains Tax - áp dụng cho lợi nhuận thu được từ bán tài sản) giảm dần theo thời gian nắm giữ, thậm chí miễn thuế cho nhà ở chính sau một thời gian nhất định. Thêm vào đó, họ phân loại thuế theo thứ tự nhà sở hữu: Nhà đầu tiên hưởng ưu đãi, còn nhà thứ hai, thứ ba sẽ chịu thuế cao hơn.

Việt Nam nên xây dựng cơ chế tương tự, trong đó miễn hoặc giảm thuế cho nhà ở chính, tăng dần thuế suất với bất động sản thứ hai, thứ ba và bổ sung ưu đãi giảm dần theo thời gian nắm giữ từ 5–15 năm. Điều này khuyến khích đầu tư dài hạn, giảm đầu cơ và thúc đẩy ổn định thị trường.

Trong dài hạn, đánh thuế thu nhập từ bất động sản là khó thể tránh khỏi. Nhưng với một nền kinh tế mà nhà ở vẫn là giấc mơ của đa số người dân, làm sao để đảm bảo công bằng giữa mục tiêu thu thuế và phát triển thị trường lành mạnh?

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Trước hết, cần phân biệt người mua ở thực, nhà đầu tư, đầu cơ. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy miễn thuế hoặc giảm thuế cho căn nhà đầu tiên và căn nhà duy nhất; tăng thuế cho căn thứ hai, thứ ba. Cơ chế này vừa bảo vệ người ở thật, vừa kiểm soát đầu cơ.

Việt Nam có thể áp dụng thời gian nắm giữ (5 năm miễn thuế), cấp bậc thuế theo số lượng tài sản, kết hợp hoàn thiện cơ sở dữ liệu công dân - bất động sản. Điều quan trọng nhất là ý chí chính sách của Nhà nước: Xác định rõ mục tiêu, đối tượng và giám sát thực thi.