Tính đến đầu tháng 1/2025, cả nước đã có 25 địa phương chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Theo đó, hầu hết các địa phương đều ghi nhận mức tăng giá đất nhiều lần so với trước. 

Bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới được nhiều chuyên gia đánh giá là không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên....

Đặc biệt, trong quyết đinh ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, các loại đất được chia thành các nhóm: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp. Trong đó, đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở; đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ.

Chia sẻ tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024" diễn ra mới đây, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - ngân sách Quốc hội, việc bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự "cẩu thả". Còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy. 

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau.

Cần xem xét lại việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ  

Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO (CEO Group) Vũ Lan Anh nhìn nhận, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Tại điểm i, khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Thực tế, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Giá đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

"Theo quan điểm của chúng tôi, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc thị trường, hài hòa lợi ích để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với giá đất ở", vị này nói. 

Bà Lan Anh cũng cho biết thêm, đề xuất này xuất phát từ việc cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án.

Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; thì chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án. Vì vậy, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học. 

Bên cạnh đó, đề xuất cũng xuất phát từ vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ, nhất là đất phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng – hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch được thể hiện ở các khía cạnh về sở hữu.

Theo đó, đất thương mại, dịch vụ là đất thuê có thời hạn nên mãi mãi là đất công để lại cho thế hệ sau. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.

Về tiền thuê đất, trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất thương mại, dịch vụ có thể thu tiền thuê đất lâu dài theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do giá đất tăng nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện;

Về thuế, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc kinh doanh bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ mang lại nguồn thu cho nhà nước từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân tương tự như thu từ nhà ở.

Trên cơ sở đó, Phó Tổng giám đốc CEO Group kiến nghị, cần xem xét xác định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.

Bên cạnh đó, đối với phần diện tích đất hạ tầng kỹ thuật của các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đường giao thông nội bộ, cây xanh cảnh quan, trạm xử lý nước thải, quảng trường... Đồng thời nên xem xét miễn tiền thuê đất trong suốt thời hạn của dự án, chỉ tính tiền thuê đất đối với phần diện tích đất kinh doanh của dự án và cho phép nhà đầu tư được bàn giao lại hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước (theo cơ chế tương tự như các dự án khu đô thị). 

Về phương pháp thặng dư khi tính giá đất thương mại, dịch vụ, vị này nhìn nhận, theo quy định pháp luật hiện hành, một trong các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng cho các dự án bất động sản (bao gồm cả dự án đất ở và dự án du lịch nghỉ dưỡng) là phương pháp thặng dư.

Đây là phương án xác định giá đất được sử dụng phổ biến nhất cho các dự án phát triển mới, tuy nhiên giá đất tính theo phương án này đang quá cao bởi doanh thu lấy theo giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thường là lấy tham chiếu các khu đất có diện tích đất nhỏ. Việc lấy giá đất đối với khu đất có diện tích nhỏ để sử dụng cho các dự án với quy mô diện tích lớn là không phù hợp.

Bên cạnh đó, còn do các chi phí khi tính tổng chi phí phát triển của thửa đất chưa phù hợp. Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo suất vốn đầu tư của nhà nước ban hành, suất vốn này ít hơn nhiều so với chi phí đầu tư xây dựng thực tế của dự án và các chi phí này được tính toán khoa học trên cơ thiết kế dự toán, bản vẽ thi công được thẩm duyệt. Chi phí bán hàng chỉ cho phép tính 1% doanh thu, trong khi chi phí bán hàng thực tế là khoảng 10%đến 15%. Chi phí lãi vay chỉ được tính cho 50% trên tổng vốn vay và chỉ được tính từ 01-02 năm.

"Với cách tính toán nêu trên, doanh thu đang được tính ở mức cao nhất trong khi chi phí tính không đủ, thiếu, thấp so với thực tế dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, giá bất động sản đội lên cao gây bong bóng thị trường, chưa thực sự theo các nguyên tắc xác định giá đất", bà Vũ Lan Anh nhìn nhận.

Trên cơ sở nhận diện những bất cập nêu trên, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO kiến nghị sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất.

Thứ nhất, doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ… mà phải căn cứ vào giá trị trường điển hình trong một thời gian đủ dài;

Thứ hai, chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế. Cụ thể, chi phí phải tính theo dự toán đã được cơ quan nhà nước thẩm định; chi phí bán hàng tính theo sát thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi phí lãi vay được tính trên toàn bộ vốn vay và tính trong thời gian đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại quyết định chủ trương đầu tư/quyết định đầu tư của dự án.