Quốc hội đã tiến hành thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp trong ngày 30/10, theo Cổng TTĐT Quốc hội. 

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nội dung này được các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) đánh giá là cần thiết để bảo vệ người mua.

Tuy nhiên, theo ĐBQH Tô Ái Vang - Đoàn Cần Thơ, để quy định có thể thực hiện trong thực tế, cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc; đề nghị khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Cùng quan tâm đến nguy cơ thu tiền trước thời điểm được phép, ĐBQH Dương Khắc Mai - Đoàn Lâm Đồng lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua.

Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.  

ĐBQH Lương Thị Hoa - Đoàn Thanh Hóa cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "phí ưu tiên" trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.

ĐBQH Trần Anh Tuấn - Đoàn TP HCM đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian. Việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự. 

Liên quan đến quy định về khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, ĐBQH Tô Ái Vang cho rằng, việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

Tham gia thảo luận ĐBQH Dương Khắc Mai đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%. Đơn cử như tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Đại biểu cho rằng, khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ được người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện. 

Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế kiểm soát khoản 5% này. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền cho chủ đầu tư cần dựa trên sự tự nguyện và không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao đầy đủ hồ sơ. 

Liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, ĐBQH Trần Anh Tuấn nhấn mạnh cần phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

Theo đại biểu, văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chưa đồng nghĩa nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh. Với khách hàng lựa chọn có bảo lãnh, đề nghị làm rõ nguyên tắc chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh; đồng thời quy định rõ thời hạn, trình tự phát hành và thông tin về phí.