Phiên thảo luận

Đại hội bước vào phiên thảo luận từ khoảng 10h. Ông Lê Quốc Bình, Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc, trả lời tất cả câu hỏi từ cổ đông.

Tiến độ, hiệu quả và triển vọng của dự án TOD Hàng Xanh được nhìn nhận như thế nào?

Trước hết, tôi nói rõ là TOD trên thế giới không lỗ. Đây là mô hình đã được triển khai ở nhiều quốc gia, vấn đề không nằm ở bản thân mô hình mà là mình có làm được hay không, có tổ chức được hệ thống hạ tầng và không gian đô thị đúng cách hay không.

Dự án Hàng Xanh là dự án rất lớn và rất khó. Nếu hỏi 10 nhà đầu tư thì có thể 9 người sẽ nói là không làm được. Nhưng chính vì khó nên nếu làm được thì giá trị mang lại sẽ rất lớn, không chỉ cho CII mà còn cho cả thành phố.

Khi đề xuất dự án này, chúng tôi xác định đây không phải là dự án bất động sản thông thường mà là tổ chức lại toàn bộ không gian đô thị. Ở những khu TOD thì chưa có trường hợp lỗ, khi hệ số sử dụng đất rất cao vì đây là trung tâm trung chuyển. Người dân không chỉ ở mà còn làm việc, sử dụng dịch vụ, di chuyển ngay trong cùng một khu vực.

Vì sao chọn Hàng Xanh, vì đây là điểm giao của các trục giao thông lớn và các tuyến metro trong quy hoạch. Nếu xét về kết nối thì khu vực này thuận lợi hơn nhiều so với các khu khác. Theo phương án đề xuất, khi hệ thống đường trên cao hoàn thiện, việc di chuyển có thể rất nhanh, gần như không phải qua nhiều nút đèn tín hiệu.

Tôi lấy ví dụ cụ thể để cổ đông dễ hình dung. Nếu ở một khu như Thủ Thiêm, muốn đi ăn một tô phở thì phải xuống lấy xe, chạy qua 4–5 đèn đỏ mới tới. Nhưng với mô hình TOD, xuống thang máy là có thể tiếp cận dịch vụ ngay dưới chân tòa nhà. Đó là sự khác biệt rất lớn về cách tổ chức đô thị.

Về đối tượng khách hàng, khu này không chỉ phục vụ phân khúc cao cấp mà rất rộng, từ sinh viên, người đi làm đến doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đây là nhóm có nhu cầu sử dụng thực rất lớn. Khi nhu cầu là thực thì khả năng hấp thụ của thị trường cũng khác.

Về pháp lý, tôi nói thẳng là không có gì đảm bảo chắc chắn. Có thể được giao, cũng có thể không. Nhưng nếu không tham gia từ đầu thì chắc chắn không có cơ hội. Khi mình là đơn vị đề xuất, có hồ sơ, có phương án thì theo quy định sẽ có lợi thế nhất định trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.

Dòng tiền từ các dự án BOT hiện nay ra sao và khi nào cổ đông có thể thấy rõ hiệu quả?

Đặc thù của BOT là giai đoạn đầu đầu tư rất lớn, lãi vay cao nên dòng tiền rất căng. Nhiều người nhìn vào giai đoạn này sẽ thấy hiệu quả thấp, nhưng đó là đặc điểm chung của các dự án hạ tầng.

Khi dự án đi vào vận hành ổn định, lưu lượng phương tiện tăng lên theo thời gian, trong khi dư nợ vay giảm dần thì cấu trúc tài chính sẽ thay đổi. Lúc đó chi phí lãi vay giảm, doanh thu tăng, dòng tiền sẽ cải thiện rõ rệt.

Theo tính toán của chúng tôi, khoảng từ năm 2029 trở đi thì dòng tiền bắt đầu dồi dào hơn. Khi đó cổ đông mới thực sự thấy được phần tiền từ các dự án BOT.

Dòng tiền hiện tại của CII đến từ đâu và khả năng chi trả cổ tức ra sao?

CII là doanh nghiệp đầu tư dài hạn, giống như chạy marathon. Không phải lúc nào cũng chạy liên tục mà có giai đoạn phải dừng lại để lấy sức, sau đó mới tiếp tục.

Nguồn tiền hiện nay chủ yếu đến từ các dự án bất động sản đã đầu tư trước đó. Đây là các dự án đã có nền tảng pháp lý và hạ tầng, chỉ cần hoàn tất một số thủ tục là có thể triển khai bán hàng.

Ví dụ như một dự án NBB 3 (Quận 8 cũ) có khoảng 2.800 căn hộ, đã hoàn thành phần móng. Nếu hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất thì có thể mở bán ngay. Tôi nói để cổ đông hình dung, với số lượng căn như vậy, diện tích bình quân khoảng 60 m2, giá bán khoảng 60 triệu đồng/m2, chỉ cần thu 30% là đã tạo ra một lượng tiền lớn.

Điểm quan trọng là nguồn tiền này đến từ các dự án đã có, không phải đi đầu tư mới. Do đó, chúng tôi có thể chủ động hơn về dòng tiền trong giai đoạn này.

Vì vậy, thay vì cam kết một mức cổ tức cố định, chúng tôi đề xuất cơ chế linh hoạt, phụ thuộc vào tiến độ thực tế của các dự án. Khi dòng tiền tốt thì có thể trả cao hơn, còn khi cần tập trung vốn thì sẽ điều chỉnh.

Tiến độ pháp lý các dự án tại Thủ Thiêm và khả năng thu hồi vốn được nhìn nhận như thế nào?

Về pháp lý, hiện nay đã có những chuyển biến về mặt chủ trương. Nhưng tôi nói rõ, từ chủ trương đến thực thi là hai câu chuyện khác nhau. Một chính sách khi ban hành cần thời gian để đi vào thực tế, không thể có hiệu lực ngay lập tức.

Với Thủ Thiêm, tôi không thể cam kết mốc thời gian cụ thể. Có thể là 3-6 tháng, nhưng cũng có thể là 3–6 năm, thậm chí lâu hơn. Điều này phụ thuộc vào nhiều cơ quan khác nhau, không nằm hoàn toàn trong kiểm soát của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tôi khẳng định là không có chuyện chôn vốn. Phần hạ tầng chúng ta làm đến đâu thì được thanh toán bằng quỹ đất đến đó. Không có đồng nào nằm dưới đất mà không có tài sản đối ứng.

Trước đây, khi chúng tôi đầu tư vào Thủ Thiêm, giá khoảng 26 triệu đồng/m2, tổng mức đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng. Thời điểm đó không nhiều nhà đầu tư dám làm. Chủ trương ban đầu là làm nhanh, bán nhanh để thu hồi vốn. Nhưng sau đó thị trường và chính sách thay đổi, dẫn đến tiến độ bị kéo dài.

Về quỹ đất còn lại, chúng tôi không nhất thiết phải làm toàn bộ. Có thể hợp tác hoặc chuyển nhượng một phần. Tôi nói đơn giản là có một cái bánh rất lớn, nhưng không nhất thiết phải ăn hết. Mình chọn phần phù hợp với năng lực và khẩu vị rủi ro.

Nếu cố gắng làm hết, đẩy giá lên cao rồi giữ hàng thì có thể gặp rủi ro rất lớn, đặc biệt là chi phí vốn và tồn kho. Quan điểm của chúng tôi là ưu tiên an toàn tài chính, quay vòng vốn thay vì tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi giá.

Việc huy động vốn và phát hành trái phiếu chuyển đổi có ảnh hưởng đến cổ đông hiện hữu không?

Về lý thuyết, phát hành thêm sẽ dẫn đến pha loãng cổ phiếu. Nhưng điều quan trọng là hiệu quả sử dụng vốn.

Nếu huy động vốn mà chỉ tạo ra lợi nhuận thấp thì không có ý nghĩa. Nhưng nếu dùng vốn đó để đầu tư vào các dự án có khả năng sinh lời cao hơn nhiều so với chi phí vốn thì phần lợi nhuận tạo ra sẽ bù lại phần pha loãng.

Đối với các dự án lớn như TOD, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn trong nước thì không đủ. Chúng tôi phải kết hợp nhiều nguồn vốn, trong đó có cả vốn quốc tế. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm và đối tác sẽ được cân nhắc kỹ để đảm bảo lợi ích của cổ đông hiện hữu, đặc biệt trong giai đoạn đầu khi giá trị dự án chưa được phản ánh đầy đủ.

Công ty dự kiến thực hiện gia hạn đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi trị giá 2.500 tỷ đồng thêm 30 ngày.

Ba dự án mới phát sinh

Cập nhật tại đại hội, Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình cho biết CII đã được chấp thuận là nhà đầu tư đề xuất của hai dự án hạ tầng theo hình thức PPP, phát sinh sau thời điểm công bố tài liệu họp. Tổng mức đầu tư các dự án này ước tính khoảng 100.000 tỷ đồng hoặc hơn.

Trong đó, một dự án dự kiến triển khai theo hình thức BT, được đánh giá mang tính cấp bách đối với TP HCM khi liên quan đến bài toán kẹt xe, ngập nước và phát triển đô thị theo mô hình TOD. Dự án còn lại theo mô hình BOT, đóng vai trò kết nối khu vực, đặc biệt là hệ thống cảng biển, sân bay Long Thành cùng các khu công nghiệp và khu dân cư tại Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.

Bên cạnh đó, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết trong ngày diễn ra đại hội, HĐND tỉnh Đồng Nai sẽ xem xét chủ trương đầu tư dự án đường trên cao dọc Quốc lộ 51. Đây là dự án do liên danh nhà đầu tư có CII đứng đầu đề xuất theo hình thức BOT, nhằm kết nối trục giao thông từ TP HCM đến sân bay Long Thành và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo ông Bình, đây là các nội dung mới phát sinh và có thể ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn tới.

Điều chỉnh cổ tức để ưu tiên nguồn lực đầu tư

CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: CII) tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên vào sáng 28/4 tại TP HCM.

Tính đến 8h30 ngày 28/4, đại hội có 90 đại biểu có mặt và đăng ký tham dự, đại diện cho gần 404 triệu cổ phần, tương ứng 60,12% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Đại hội đủ điều kiện tiến hành.

Ban chủ tọa gồm ông Lê Vũ Hoàng, Chủ tịch HĐQT; ông Lê Quốc Bình, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc; và ông Nguyễn Văn Thành, Phó Tổng Giám đốc.

Hội đồng quản trị kiến nghị chấm dứt các nghị quyết chi trả cổ tức trước đây. Trước đó, doanh nghiệp từng theo đuổi chính sách cổ tức tiền mặt tương đối đều đặn, có thời điểm đặt mục tiêu 4% mỗi quý.

Thay vào đó, công ty đề xuất chuyển sang cơ chế linh hoạt, cho phép hội đồng quản trị chủ động quyết định việc tạm ứng cổ tức bằng tiền, với tổng mức không vượt quá 16% vốn điều lệ và phụ thuộc vào tình hình tài chính tại từng thời điểm.

Động thái này phản ánh việc doanh nghiệp ưu tiên giữ lại nguồn lực trong giai đoạn đầu tư quy mô lớn. Theo CII, khi các dự án hoàn thành và bắt đầu tạo dòng tiền ổn định, chính sách cổ tức sẽ được xem xét điều chỉnh trở lại phù hợp hơn.

Danh mục lớn, lợi nhuận chịu áp lực trong ngắn hạn

Năm 2026, CII đặt mục tiêu doanh thu 3.720 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 225 tỷ đồng. Mức lợi nhuận này thấp hơn đáng kể so với quy mô doanh thu, phản ánh áp lực chi phí trong giai đoạn đầu tư.

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình cho biết đặc thù của lĩnh vực hạ tầng và bất động sản khiến kết quả kinh doanh từng năm chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả của danh mục đầu tư. Ở mảng bất động sản, doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm, trong khi chi phí đã phát sinh từ trước.

Với các dự án BOT, doanh thu thu phí được ghi nhận theo số thu thực tế, nhưng chi phí lãi vay và khấu hao được ghi nhận theo tiến độ đầu tư, khiến lợi nhuận kế toán trong giai đoạn đầu thường ở mức thấp.

Ngoài ra, nhiều tài sản và quỹ đất vẫn được ghi nhận theo giá gốc, tạo ra khoảng cách giữa giá trị sổ sách và giá trị thực tế. Theo định hướng trong báo cáo thường niên, doanh nghiệp xác định giai đoạn tới là chu kỳ đầu tư trọng điểm, trong đó ưu tiên phát triển các dự án hạ tầng giao thông và mô hình đô thị theo định hướng phát triển gắn với giao thông công cộng, thay vì tối ưu lợi nhuận ngắn hạn.

CII cho biết danh mục dự án đang triển khai có tổng nhu cầu vốn hơn 537.000 tỷ đồng. Riêng năm 2026, nhu cầu vốn ước tính khoảng 50.788 tỷ đồng, tập trung vào các dự án hạ tầng và bất động sản.

Cũng theo ông Bình, trong danh mục này, dự án đô thị theo mô hình TOD tại khu vực Hàng Xanh chiếm tỷ trọng lớn với quy mô lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, được xem là dự án mang tính chiến lược trong định hướng phát triển dài hạn.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông như cao tốc TP HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận tiếp tục giữ vai trò trọng tâm. Doanh nghiệp cho biết dòng tiền từ hoạt động thu phí vẫn là nguồn thu nền tảng trong cấu trúc tài chính, giúp duy trì hoạt động trong khi các dự án mới đang trong quá trình triển khai.

Để đáp ứng nhu cầu vốn lớn, CII trình các phương án huy động, bao gồm phát hành trái phiếu chuyển đổi ra công chúng và tham gia bảo lãnh cho các khoản vay liên quan đến dự án. Việc duy trì đồng thời nhiều kênh huy động vốn cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao nhằm tài trợ cho chu kỳ đầu tư hiện tại.

Bên cạnh các nội dung tài chính, doanh nghiệp tiếp tục triển khai hoạt động tri ân cổ đông tham dự đại hội. Theo ghi nhận, một số cổ đông cho biết trước đó đã nhận được tiền qua tài khoản sau khi hoàn tất đăng ký tham dự.

Đại hội kết thúc với việc thông qua tất cả tờ trìnhh.