Sáng ngày 22/4, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) tiến hành họp ĐHĐCĐ thường niên 2026. Ban kiểm tra tư cách cổ đông thông báo cuộc họp có sự tham dự của 189 cổ đông (bao gồm 30 cổ đông tham dự trực tiếp và 159 cổ đông ủy quyền), chiếm 50,07% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết.

Trong năm 2026, TTC Land lên kế hoạch doanh thu 1.275 tỷ đồng và lãi trước thuế 100 tỷ đồng, lần lượt tăng 4% và 3% so với kết quả đạt được trong năm 2025.

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT, cho biết doanh nghiệp đang ở giai đoạn tích lũy và chuẩn bị, chưa phải giai đoạn bứt phá. Giá trị doanh nghiệp nằm chủ yếu ở các dự án đang hoàn thiện pháp lý. Chu kỳ phát triển của công ty hiện nay không phụ thuộc vào thị trường mà phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ các điểm nghẽn.

Kế hoạch 2026 được xây dựng trên cơ sở thận trọng, nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê, dịch vụ bất động sản và thanh lý một phần tài sản tồn, chưa bao gồm đóng góp lớn từ các dự án đang hoàn thiện pháp lý. 

Ưu tiên trong năm 2026 của TTC Land là hoàn thiện các mốc pháp lý trọng yếu tại hai dự án là Charmington Dragonic và Panomax, bởi đây là điều kiện tiên quyết để ghi nhận doanh thu trong các năm tiếp theo.

Bên cạnh đó, công ty sẽ đẩy mạnh thanh lý hàng tồn các dự án Phú Thuận, Phú Hữu, Phú Quốc; tập trung bán hàng dự án TTC Tây Ninh giai đoạn quý IV/2026; đưa TTC Plaza Đà Nẵng vào khai thác đúng tiến độ; duy trì công suất khai thác kinh doanh sàn thương mại đạt 93%.

Công ty sẽ đẩy mạnh hợp tác nội bộ và mở rộng thị trường, triển khai ký kết hợp tác chiến lược với các công ty trong tập đoàn, bao gồm TTC IZ ở dự án Khu dân cư TTC (42 ha) tại Trảng Bàng, Tây Ninh và TTC Hospitality ở dự án 3 Đồi (gồm ba dự án du lịch Đồi Thống Nhất, Đồi Mộng Mơ và Thung lũng Tình yêu tại phường 8, Đà Lạt, Lâm Đồng cũ; tổng quy mô khoảng 220 ha).

Các dự án như Charmington Dragonic, Panomax River Villa dự kiến đóng góp vào kết quả kinh doanh từ giai đoạn sau năm 2026.

Trong đó, dự án Charmington Dragonic có diện tích hơn 5.000 m2, tọa lạc tại đường Tản Đà, phường 10, quận 5, TP HCM cũ; tổng mức đầu tư khoảng 150 triệu USD. Còn dự án Panomax River Villa nằm ở đường Đào Trí, quận 7, TP HCM cũ.

"Hiện tại kết quả kinh doanh của TTC Land còn nhiều khó khăn, chưa đạt được kỳ vọng. Đây là giai đoạn khó nhăn nhưng là giai đoạn bắt buộc, cần tích lũy để chuẩn bị cho chu kỳ tiếp theo", Chủ tịch TTC Land nhấn mạnh.

Do nhu cầu tái đầu tư vào các dự án trọng điểm, HĐQT sẽ xin ý kiến cổ đông thông qua không thực hiện phân phối lợi nhuận và trích lập các quỹ. Toàn bộ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối gần 470 tỷ đồng sẽ được sử dụng bổ sung vào nguồn vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh của công ty.

Ngoài ra, đại hội lần này cũng sẽ tiến hành bầu bổ sung một thành viên HĐQT thay cho ông Trần Văn An, người đã có đơn từ nhiệm vào ngày 31/3 vừa qua.

Sáp nhập Thành Thành Nam thành công ty con

Tại đại hội lần này, HĐQT trình phương án phát hành tối đa gần 186 triệu cổ phiếu SCR để hoán đổi cổ phần của CTCP Thành Thành Nam (TTN). Tổng giá trị phát hành theo mệnh giá gần 1.860 tỷ đồng.

Mỗi cổ đông sở hữu 1 cổ phiếu TTN sẽ được hoán đổi lấy 2,2 cổ phiếu SCR phát hành thêm. Tỷ lệ hoán đổi này được xác định dựa trên cơ sở giá cổ phiếu của các công ty theo chứng thư thẩm định giá được xác định bởi tổ chức thẩm định giá độc lập là Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân.

Kết quả thẩm định giá tại ngày 31/3/2026, cổ phiếu SCR có giá 10.719 đồng/cp và cổ phiếu TTN có giá 23.790 đồng/cp.

Đối tượng phát hành bao gồm 6 nhà đầu tư tổ chức và 2 nhà đầu tư cá nhân: CTCP Đầu tư Thành Thành Công, CTCP Năng lượng sạch Ninh Thuận, CTCP Khai thác và Quản lý Khu công nghiệp Đăng Huỳnh, CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công, CTCP Thương mại Thành Thành Công, CTCP Đầu tư Thành Thành Tín, bà Tạ Thị Phương Trang và bà Trương Thị Ngọc Hiền.

Toàn bộ cổ phiếu phát hành để hoán đổi theo phương án phát hành này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng một năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành trừ trường hợp việc chuyển nhượng được thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, quyết định của Trọng tài hoặc thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2026 đến quý I/2027, sau khi UBCKNN có chấp thuận bằng văn bản về việc nhận được đầy đủ hồ sơ đăng ký chào bán hoặc phát hành cổ phiếu.

Nếu đợt phát hành diễn ra thành công, TTC Land sẽ trở thành cổ đông lớn sở hữu 99,60% vốn điều lệ của TTN. TTN vẫn hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần và trở thành công ty con của TTC Land.

CTCP Thành Thành Nam là đơn vị thành viên của Tập đoàn TTC, được thành lập lập vào cuối tháng 8/2014, hoạt động trong lĩnh vực cho thuê văn phòng. Đơn vị này đã triển khai xây dựng dự án Cao ốc văn phòng Tây Nam tại số 253 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Hòa, TP HCM cũ (trụ sở Tập đoàn TTC) từ năm 2015 và tiếp nhận, quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng cho thuê tại số 171 Hai Bà Trưng, phường Xuân Hòa, TP HCM từ cuối năm ngoái.

Tại thời điểm 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của TTN xấp xỉ 888 tỷ đồng, tổng tài sản gần 1.266 tỷ đồng.

Theo HĐQT, việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi cổ phần tại TTN giúp TTC Land gia tăng quy mô tài sản, bổ sung danh mục dự án và tài sản tạo dòng tiền, đồng thời tối ưu cấu trúc vốn khi không sử dụng nguồn tiền mặt.

Sau giao dịch, TTC Land kỳ vọng cải thiện chất lượng tài sản, đa dạng hóa nguồn thu và nâng cao khả năng cạnh tranh trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, công ty cũng cân nhắc kỹ các yếu tố pha loãng và định giá nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của cổ đông hiện hữu.

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT, chia sẻ thêm "có thể nói việc TTC Land sáp nhập thêm Thành Thành Nam là một chiến lược, đồng thời cũng là một bước đi mang tính chiến thuật cho chu kỳ 2026 - 2030 cũng như các năm sau đó. Việc này sẽ đóng góp về tài sản, thanh khoản, cũng như đảm bảo an toàn tài chính cho hoạt động".

Phiên thảo luận

Cổ đông: Hiện nay, thị trường bất động sản đang có xu hướng thay đổi rõ rệt về nhu cầu sản phẩm. Trong đó, một bộ phận người mua tập trung vào các phân khúc vừa túi tiền và có pháp lý rõ ràng. Trong khi đó, một số dự án trước đây của công ty thuộc phân khúc trung – cao cấp. Điều này có thể gây ra những khó khăn, thách thức về thanh khoản.

Liệu chiến lược sản phẩm của công ty có đang lệch pha so với xu hướng thị trường hay không? Trong thời gian tới, công ty có kế hoạch điều chỉnh danh mục sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường không hay vẫn tiếp tục duy trì định hướng phân khúc hiện tại?

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT: Đây là một câu hỏi rất xác đáng trong bối cảnh thị trường bất động sản những năm gần đây có nhiều biến động. Trong chu kỳ chiến lược trước, công ty đã xác định rõ ba dòng sản phẩm chủ lực, bao gồm: Dòng căn hộ trung cấp (Carillon) - dòng căn hộ cao cấp (Charmington) - dòng khu đô thị phức hợp (Jamona City). Định hướng này sẽ tiếp tục được duy trì xuyên suốt trong chiến lược dài hạn của công ty.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế hiện nay, thị trường có sự thay đổi, đặc biệt là do các yếu tố vĩ mô và tài chính khiến phân khúc cao cấp gặp nhiều thách thức hơn về thanh khoản.

Dù vậy, chúng tôi khẳng định rằng chiến lược sản phẩm của công ty không bị lệch pha so với thị trường. Đối với các dự án nằm tại vị trí trung tâm, có lợi thế vượt trội, công ty vẫn tiếp tục phát triển các sản phẩm cao cấp bởi đây là những khu vực mà thị trường vẫn có nhu cầu và chấp nhận mức giá tương xứng. Ban điều hành hoàn toàn tự tin vào khả năng tiêu thụ của các sản phẩm này, cũng như việc đảm bảo hiệu quả kinh doanh và dòng tiền.

Thực tế, nguồn cung của phân khúc cao cấp không nhiều. Ở những vị trí tốt, mức giá khoảng 180 triệu đồng/m2 cho một căn hộ là phù hợp với thị trường, thậm chí có những dự án có thể đạt mức 200 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn.

Đối với dòng sản phẩm trung cấp Carillon vốn là dòng sản phẩm truyền thống, đây vẫn là phân khúc rất phù hợp với nhu cầu thị trường hiện nay và sẽ tiếp tục được đẩy mạnh trong cả chiến lược hiện tại và sắp tới.

Còn đối với dòng sản phẩm khu đô thị phức hợp Jamona, công ty sẽ tập trung phát triển tại các khu vực vùng ven TP HCM và các đô thị lớn có tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới.

Công ty vẫn kiên định với chiến lược đã đề ra, đồng thời linh hoạt triển khai theo điều kiện thị trường. Chúng tôi hoàn toàn tự tin vào định hướng và danh mục sản phẩm hiện tại.

Cổ đông: Từ trước đến nay, một trong những điểm nghẽn của SCR là tình trạng pháp lý của các dự án. Vậy đến thời điểm hiện nay, mức độ hoàn thiện pháp lý của các dự án của công ty đang ở mức nàn, có còn tình trạng dự án bị “treo” hay không và SCR có những phương án nào để quản trị rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý dự án?

Ông Võ Thanh Lâm, Tổng Giám đốc: Vấn đề pháp lý dự án không chỉ riêng SCR mà toàn thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua đều gặp khó khăn. Pháp lý là yếu tố quan trọng nhất và thực tế đã có nhiều dự án bị “treo” như cổ đông đề cập.

Về giải pháp, trong giai đoạn 2024 - 2025, công ty đã tập trung rất quyết liệt để tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang triển khai. Kết quả là một số dự án đã được khơi thông, bắt đầu có thể tái triển khai. Tuy nhiên, số lượng dự án còn vướng pháp lý vẫn còn.

Điểm tích cực là trong thời gian gần đây là từ Trung ương đến địa phương đã có nhiều chính sách tháo gỡ, với các nghị định, nghị quyết cụ thể được ban hành. Theo lộ trình đó, công ty đã bố trí nhân sự chuyên trách để theo sát và xử lý các thủ tục pháp lý, đồng thời đặt mục tiêu tập trung giải quyết dứt điểm các vấn đề pháp lý dự án trong năm 2026.

Năm 2026 sẽ là năm công ty tập trung trọng tâm vào việc tháo gỡ pháp lý. Chúng tôi có thể tự tin rằng trong năm 2026, công ty có khả năng triển khai được khoảng 2 - 3 dự án khi đủ điều kiện pháp lý.

Cổ đông: Có thông tin cho rằng SCR đang trở thành công cụ tài chính của TTC Group khi xảy ra các hoạt động như mua bán, trao đổi, luân chuyển tài sản, dễ dẫn đến lo ngại đây là hành động xung đột lợi ích và giao dịch nội bộ. HĐQT sẽ làm gì để minh bạch và làm sáng tỏ vấn đề này?

Thành viên HĐQT độc lập kiêm Trưởng Ban kiểm toán: Tôi xin khẳng định không có việc phục vụ lợi ích liên quan trong các giao dịch với bên liên quan. SCR chỉ là một thành viên trong hệ sinh thái của Tập đoàn TTC. Ngoài những lợi thế được hưởng về thương hiệu, nhân lực, quỹ đất thì cũng có rất nhiều yêu cầu cao về quản trị và công bố thông tin.

Để tránh xung đột lợi ích trong các hoạt động với các bên liên quan, đối với các giao dịch như vay nợ hay mua bán tài sản, công ty đều tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi.

Thứ nhất là nguyên tắc theo giá thị trường. Tất cả các giao dịch với các bên liên quan đều phải có giá trị tương đương với giá thị trường.

Thứ hai là nguyên tắc phê duyệt độc lập. Các thành viên HĐQT hoặc Ban lãnh đạo có lợi ích liên quan đến các giao dịch này sẽ không có quyền biểu quyết thông qua.

Thứ ba là nguyên tắc minh bạch. Các giao dịch với các bên liên quan đều được công bố thông tin đầy đủ và thực hiện theo đúng quy định, không có việc vì lợi ích riêng.

Đối với các giao dịch tái cấu trúc gần đây, mục đích là nhằm giảm tỷ lệ vay trên vốn. Theo mục tiêu của công ty, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản sẽ được giảm xuống khoảng 30% trong giai đoạn chiến lược 2026 - 2030. 

Cổ đông đến từ Hà Nội: Tôi bắt đầu đầu tư từ năm 2025 dựa trên niềm tin vào tầm nhìn của Chủ tịch và Ban lãnh đạo. Với việc tái cấu trúc, tôi tin tưởng vào khả năng nâng cao vốn hóa và dòng tiền cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, với mức vốn hóa hiện tại khoảng 2.600 tỷ đồng vẫn còn khá nhỏ. Tôi cũng quan sát thấy bà Huỳnh Bích Ngọc trực tiếp điều hành và chỉ đạo Ban lãnh đạo nên mong muốn bà có thêm chia sẻ để cổ đông nhỏ như chúng tôi yên tâm nắm giữ dài hạn, thậm chí có thể mua thêm.

Về việc định giá Thành Thành Nam, ban lãnh đạo có thể chia sẻ Thành Thành Nam gồm những tài sản nào và dự kiến sau khi sáp nhập thì doanh thu, lợi nhuận đóng góp ra sao?

Về dự án Đảo Kim Quy, tôi làm trong lĩnh vực xây dựng, trước đây cũng từng là nhà thầu trong hệ sinh thái nên được biết dự án này hiện do BCG Group tiếp quản và phát triển một phần. Có thông tin đồn rằng công ty đang bán sỉ dự án này, mong ban lãnh đạo chia sẻ rõ hơn, đồng thời kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2026 đã tính phần đóng góp của dự án này hay chưa?

Sau sáp nhập Thành Thành Nam, công ty có kế hoạch tiếp tục M&A hay sáp nhập thêm dự án nào để tăng quy mô vốn hay không?

Ban lãnh đạo đã chia sẻ thêm về tiến độ tháo gỡ pháp lý của các dự án như Charmington, D’Lusso, De La Sol… và các dự án khác? Tiến độ bán hàng của dự án tại Tây Ninh, khoản người mua trả tiền trước trong năm 2026 đã được ghi nhận hay chưa?

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT: Về công tác tái cấu trúc, năm trước công ty đã thực hiện, đặc biệt là xử lý vấn đề nợ. Thực sự đây là một công tác rất thành công, góp phần cải thiện các chỉ số tài chính của công ty. Trên các báo cáo đã công bố trong 3 năm gần đây, sự cải thiện, tính minh bạch cũng như chất lượng số liệu đã tốt hơn rất nhiều.

Tại đại hội năm nay, công ty trình phương án sáp nhập Thành Thành Nam vào TTC Land. Đây thực sự là một chiến lược rất đột phá và quyết liệt nhằm đảm bảo tính ổn định cũng như duy trì hoạt động bền vững của TTC Land trong thời gian tới, cho chu kỳ chiến lược 2026 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2035.

Hiện nay thị trường bất động sản có nhiều thay đổi từ phương thức kinh doanh đến mức độ cạnh tranh, khác rất nhiều so với các chu kỳ trước. Vì vậy, để đảm bảo tính ổn định và thanh khoản của toàn hệ thống, công ty buộc phải có những quyết sách táo bạo nhưng vẫn phù hợp với bối cảnh thị trường.

Thành Thành Nam hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cho thuê sàn thương mại và văn phòng. Ngoài ra, trong thời gian tới có thể mở rộng thêm một số lĩnh vực mới, tuy nhiên hiện tại tôi chưa tiện chia sẻ cụ thể.

Hiện nay, hoạt động cho thuê sàn thương mại và văn phòng đã được thể hiện rõ trong các báo cáo. Song song đó, các dự án bất động sản của công ty đều có phần thương mại; các dự án hợp tác về văn phòng cho thuê cũng được quy hoạch đưa về Thành Thành Nam.

Theo tôi, đây là một bước đi chiến lược đúng đắn và bền vững đối với công ty. Có thể hình dung Thành Thành Nam giống như nền tảng “bê tông” cho hoạt động của TTC Land, tức là tạo ra dòng tiền ổn định từ thương mại và văn phòng cho thuê. Còn đối với bất động sản dân dụng, đó là phần tạo hiệu quả và gia tăng giá trị.

Quan điểm chiến lược của tôi là như vậy, để công ty có nền tảng vững chắc, yên tâm cho các bước đi dài hạn, không phải chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn.

Về tài sản của Thành Thành Nam, hiện nay bao gồm các trung tâm thương mại tại Gia Lai, Bạc Liêu, Đà Nẵng, Đồng Nai, Tây Ninh… và một số tài sản khác, cùng với hoạt động quản lý tòa nhà.

Hiện tại, diện tích sàn thương mại cho thuê của Thành Thành Nam đạt hơn 42.000 m2. Trong thời gian tới, diện tích văn phòng cho thuê có thể tăng lên hàng trăm nghìn m2, đặc biệt sau khi một số tài sản mới được đưa vào vận hành.

Các hoạt động này đang vận hành hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy cao, qua đó sẽ đóng góp đáng kể vào doanh thu và lợi nhuận hợp nhất của công ty trong giai đoạn tới, đặc biệt giai đoạn 2026 - 2030.

Về dự án Đảo Kim Quy, hiện nay công ty đang tập trung hoàn tất các điều kiện bán hàng, cũng như các hạng mục hạ tầng và cảnh quan. Thực tế dự án có môi trường và cảnh quan rất tốt, sẵn sàng cho việc triển khai. Công ty đang triển khai nhiều phương thức bán hàng khác nhau nhằm tối ưu dòng tiền. Dự kiến, sớm nhất có thể bắt đầu ghi nhận một phần từ quý IV năm nay, chậm hơn thì có thể vào quý I/2027.

Trong kế hoạch năm 2026, công ty dự kiến ghi nhận khoảng 17 tỷ đồng doanh thu từ dự án này, lợi nhuận ở mức trên dưới 10 tỷ đồng. Nếu mọi thứ thuận lợi theo đúng kế hoạch, có thể ghi nhận một phần nhỏ trong quý IV. Còn trong năm 2026, phần lớn vẫn đang trong quá trình triển khai.

Đối với dự án dân cư tại Tây Ninh, trong năm nay công ty chưa ghi nhận doanh thu. Dự kiến quý IV sẽ triển khai bán nhà ở xã hội tại đây, dòng tiền có thể ghi nhận nhưng điều kiện để ghi nhận doanh thu kế toán thì chưa đủ.

Bà Huỳnh Bích Ngọc: Trong thời gian vừa qua, nền kinh tế thế giới sau khi xảy ra dịch COVID-19, cùng với những xung đột, chiến tranh… đã gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, tại Việt Nam, tình hình chính trị ổn định, các hoạt động của doanh nghiệp vẫn được duy trì và phát triển khá tốt. Ngược lại, ngành bất động sản Việt Nam như tất cả chúng ta đều thấy trong các năm 2023, 2024 và 2025 gặp rất nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, với các chính sách tháo gỡ của Chính phủ, tôi tin rằng các dự án của doanh nghiệp, trong đó có SCR, đặc biệt là các dự án đã đầu tư 5 - 7 năm sẽ dần được tháo gỡ pháp lý. Cụ thể như các dự án tại quận 5, quận 4, quận Bình Thạnh…

SCR cũng đã đưa ra định hướng dài hạn giai đoạn 2026 - 2030, ngắn hạn là năm 2026, trong đó có việc M&A, sáp nhập các công ty như Thành Thành Nam và các đơn vị khác nhằm tăng quy mô cũng như gia tăng doanh thu, lợi nhuận trong thời gian tới.

Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, các cổ đông đã đồng hành và chia sẻ cùng công ty. Tôi mong rằng trong thời gian tới, quý cổ đông sẽ tiếp tục đồng hành. Về phía cá nhân, tôi cũng sẽ hỗ trợ SCR trong các vấn đề pháp lý, xây dựng và kinh doanh, để mang lại hiệu quả tốt nhất cho công ty. Những nội dung chi tiết hơn, công ty sẽ tiếp tục cập nhật đến quý cổ đông qua email hoặc website.

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT: Ngoài các tài sản hiện hữu và đóng góp ổn định cho hoạt động trong thời gian tới, trong chương trình M&A, Thành Thành Nam còn có thêm các hoạt động mới.

Cụ thể, hiện nay công ty đang triển khai mô hình trạm dừng chân như dự án tại Phan Thiết. Đây là những điểm dừng chân phục vụ du khách, đặc biệt vào các dịp lễ hoặc khi di chuyển đường dài. Đây là một lĩnh vực mới của Thành Thành Nam và được kỳ vọng sẽ đóng góp đáng kể vào doanh thu, dòng tiền của công ty trong thời gian tới.

Ngoài ra, công ty cũng đang nghiên cứu triển khai các trạm dừng chân tiếp theo, trong đó có dự án tại Tây Ninh, dự kiến triển khai ngay trong năm nay. Tổng thể kế hoạch có thể mở rộng thêm nhiều điểm khác trong thời gian tới.

Đại hội kết thúc với các tờ trình đều được thông qua.