Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch tỉnh, thành phố được kỳ vọng là động lực chính để phát triển dự án trong năm 2025.

Trong tháng 12/2024, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch của Hà Nội và TP HCM, hoàn tất việc phê duyệt quy hoạch cho toàn bộ các tỉnh thành trên cả nước. Trong đó, Chính phủ đã ban hành kế hoạch thực hiện quy hoạch cho 21 tỉnh, qua đó đẩy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý dự án.

Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội nhưng phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang được triển khai. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.

Đội ngũ phân tích VIS Rating cho rằng doanh số bán hàng trong năm 2025 của các chủ đầu tư có thể tăng 25 - 30% nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản, được phản ánh thông qua mức tăng trưởng khối lượng giao dịch bất động sản cao hơn so với các kênh đầu tư khác.

Nhóm chuyên gia lưu ý rằng, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.

Dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp trong danh sách VIS Rating theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.

Chỉ số này có thể cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.

Dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện sẽ hỗ trợ dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư trong năm 2025

Theo thống kê của VIS Rating, khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành đáo hạn trong quý IV/2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Trong đó, khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty. VIS Rating đánh giá 7/9 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao, chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.

Tổng số trái phiếu đáo hạn được phát hành bởi các tổ chức phát hành có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao đã tăng mạnh trong quý IV/2024

Có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025 - mức cao nhất trong ba năm qua. Tuy nhiên, nhóm phân tích đưa ra kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, trên cơ sở các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới có thể đạt 130.000 tỷ đồng, tăng 65% so với năm 2024.

Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới.

Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.

Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Phần lớn trong số này vẫn đang gặp khó khăn với trong việc thanh toán các nghĩa vụ nợ gốc, lãi đã quá hạn. Mức đòn bẩy dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2025, trong đó tốc độ tăng của các chủ đầu tư đã chậm trả gốc, lãi sẽ cao hơn đáng kể.

Bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi

 Mức đòn bẩy dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2025