Tại kỳ họp thứ 31 diễn ra ngày 27/1, HĐND TP Hà Nội đã chính thức thông qua Nghị quyết về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm. Một trong những nội dung quan trọng gắn với bản quy hoạch này là xây dựng đồng bộ mô hình TOD - đô thị 15 phút.

Về mô hình tái cấu trúc sử dụng đất và không gian, cảnh quan, TP định hướng ưu tiên các chức năng có giá trị kinh tế cao và gia tăng tiện ích. Đặc biệt, Hà Nội sẽ áp dụng mô hình "Nén - Xanh" theo nguyên tắc: Giảm mật độ xây dựng - Tăng tầng cao.

Cụ thể, phát triển công trình theo chiều thẳng đứng để giải phóng diện tích mặt đất dành ưu tiên tuyệt đối cho công viên, cây xanh, mặt nước và giao thông (theo định hướng cao ở khu vực trung tâm, cho phép xây dựng các tổ hợp cao 40 - 50 tầng); tích hợp chặt chẽ các khu tái thiết với hệ thống đường sắt đô thị và không gian ngầm đa năng (TOD).

Xây dựng đồng bộ mạng lưới đường sắt đô thị, lấy các nhà ga metro làm hạt nhân để quy hoạch tái thiết đô thị xung quanh. Trong đó, xây dựng các tuyến đường sắt đô thị kết nối với Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình để giảm tải áp lực dân số và hình thành các đô thị vệ tinh theo mô hình TOD.

Đẩy nhanh tiến độ các tuyến metro, bao gồm tuyến số 2 và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc)... đồng thời quy hoạch TOD để tối ưu hóa hiệu quả của metro và không gian ngầm.

Khu vực vành đai 3 sẽ tập trung tái cấu trúc đô thị, phát triển theo mô hình nén và TOD tại các nút giao thông lớn. Khai thác tối đa không gian ngầm (bãi đỗ xe, thương mại).

Nghiên cứu các tuyến đường sắt đô thị ngầm từ vành đai 3 trở vào nội đô, hệ thống TOD, bãi đỗ xe ngầm, thương mại dịch vụ; áp dụng mô hình TOD tối ưu hóa sử dụng đất xung quanh các nhà ga.

Khu Phố Cổ cũng được định hướng phát triển mô hình TOD gắn với đô thị. Các trung tâm mới được khuyến khích phát triển cao tầng trong bán kính 500 m của TOD.

Để giải quyết chống ngập úng, Hà Nội quy hoạch hệ thống không gian ngầm đa năng (giao thông - thương mại - bãi đỗ xe - thoát nước) theo mô hình TOD. Trong đó, nghiên cứu xây dựng hệ thống "bể ngầm khổng lồ" chứa nước mưa kết hợp giao thông để giải quyết triệt để ngập úng. Mô hình đô thị ngầm này đang được nghiên cứu để ứng dụng tại các khu vực cải tạo chung cư cũ với các ga tàu điện ngầm theo mô hình TOD, trung tâm thương mại ngầm kết nối.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong giai đoạn 5 - 10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt tại các đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị.

Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn là khái niệm lý thuyết mà đã trở thành một định hướng chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho triển khai thực tế trong trung và dài hạn.

Tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa TOD đã bắt đầu hình thành thông qua các tuyến metro đang và sắp triển khai. Tuyến số 3 (Nhổn - Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) đã khởi công từ năm 2025.

Khi đi vào vận hành, các tuyến metro này sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán trong giao thông đô thị. Đây là những yếu tố then chốt làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Về dài hạn, metro không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi. Sự dịch chuyển này đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị và hỗ trợ mục tiêu phát triển bền vững trong vòng 5 - 10 năm tới.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, thành công của TOD thường được xây dựng trên một số yếu tố cốt lõi.

Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác.

Thứ hai là quy hoạch tích hợp, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga.

Thứ ba là mật độ và cơ cấu sử dụng đất hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Bên cạnh đó, khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, bao gồm khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, đóng vai trò then chốt.

Cuối cùng là sự thay đổi hành vi của người dân, khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy hơn so với phương tiện cá nhân.

"Thực tế thị trường cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%.

Tuy nhiên, giá trị của TOD không hình thành tức thì, mà tăng dần theo tiến độ đầu tư công, mức độ vận hành ổn định của metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị quanh các nhà ga", theo chuyên gia Savills.