Theo báo cáo mới nhấ của MBS Research, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II diễn ra ảm đạm. Nguồn cung mở bán mới chủ yếu đến từ các đại dự án của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Các doanh nghiệp khác như Nam Long, Khang Điền vàBluemarq Group (DXG) đều triển khai mở bán với tiến độ chậm hơn do nhu cầu thị trường suy yếu bởi áp lực lãi vay.

Nhóm phân tích nhận định trong bối cảnh sức tiêu thụ còn yếu, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới có thể thấp hơn so với giai đoạn 2024 - 2025. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn thận trọng trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tập trung ghi nhận doanh thu từ các dự án đã bán trong những năm trước.

Theo MBS, xu hướng này thể hiện khá rõ ở chiến lược phát triển dự án của các doanh nghiệp. Thay vì tiếp tục triển khai các khu đô thị quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình đang ưu tiên các dự án căn hộ hướng đến nhu cầu ở thực. Trong nửa cuối năm, một số dự án như Mizuki Park của Nam Long, The Prive củaBluemarq Group (DXG) và Gladia của Khang Điền được kỳ vọng sẽ mở bán.

Việc hạn chế mở bán khiến kết quả kinh doanh quý II của nhiều doanh nghiệp chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao các dự án hiện hữu. MBS dự báo lợi nhuận ròng của Vinhomes đạt khoảng 8.377 tỷ đồng trong quý II, tăng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Vincom Retail được dự báo đạt khoảng 1.215 tỷ đồng lợi nhuận, giảm nhẹ 1%.

Bluemarq Group (DXG) được dự báo đạt khoảng 70 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 14% do số lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World giảm và hoạt động môi giới kém tích cực.

Lợi nhuận của Khang Điền được dự báo đạt khoảng 170 tỷ đồng, giảm 15% vì bàn giao ít sản phẩm thấp tầng hơn tại dự án Gladia. Lợi nhuận của Nam Long được dự báo khoảng 80 tỷ đồng, giảm 19% khi lượng sản phẩm bàn giao tại Waterpoint giảm tương ứng.

MBS cho rằng mặt bằng lãi suất là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó. Trong quý II, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên khoảng 13 - 14%, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Để kích cầu, một số chủ đầu tư như Masterise với dự án Lumière Hanoi hay Vinhomes tại Hạ Long Xanh và Cần Giờ đã áp dụng chính sách hỗ trợ, cố định lãi suất khoảng 7 - 8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, theo MBS, các chính sách này vẫn chưa đủ tạo chuyển biến rõ rệt về thanh khoản do nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Ngoài áp lực chi phí vốn, nhóm phân tích cũng cho rằng tâm lý chờ đợi quy hoạch tại các đô thị lớn đang khiến giao dịch trên thị trường chậm lại. Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội công bố quy hoạch tổng thể 100 năm, nhiều nhà đầu tư lựa chọn quan sát để xác định những khu vực có khả năng hưởng lợi trước khi xuống tiền. Theo ước tính của MBS, giá giao dịch tại một số dự án chung cư Hà Nội trong quý II đã giảm khoảng 5% so với quý trước.

MBS dự báo mặt bằng lãi suất cao có thể tiếp tục duy trì đến hết nửa cuối năm 2026, tiếp tục tạo áp lực lên hoạt động bán hàng của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, về dài hạn, việc đầu tư đồng bộ vào hệ thống hạ tầng vẫn được kỳ vọng sẽ trở thành động lực quan trọng hỗ trợ sự phục hồi của thị trường.