Người bán và người mua đều khó vốn

"Thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên", ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ về bức tranh chung của ngành địa ốc tại Hội thảo Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vừa tổ chức sáng nay.

Riêng năm ngoái, bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi; bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản; hầu hết doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản như phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… 

Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là lỗ, hoặc là lợi nhuận có thể giảm 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước.

Bên cạnh các khó khăn, vướng mắc về pháp lý thì thiếu vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp địa ốc lâm vào tình trạng kiệt quệ. Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. 

Đơn cử như với phân khúc chung cư, theo số liệu thống kê của VARS, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm, sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 còn hơn 90.000 sản phẩm. 

Năm 2021 (thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19), nhiều dự án phải ngừng thi công, các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn khoảng 50.000 sản phẩm.

Năm 2022, tổng cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện lên 55.000 sản phẩm, song chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Theo ông Khánh, bất động sản là ngành có ảnh hưởng trực tiếp tới khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường địa ốc vô hình chung khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp trong những ngành nghề liên quan khác bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 

Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ bất động sản sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội nói chung. 

Ở phía người vay mua nhà (bao gồm cả tại những dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội), chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu người mua không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ ngày càng đi xuống.  

"Là người làm nghề đã 15 năm, bản thân tôi cũng không thể ngờ hiện tại ở vùng ngoại thành thôi mà giá chung cư lên đến mức 60 - 70 triệu/m2. Giá nhà đã bị đẩy lên quá cao trong khoảng 5 năm gần đây, khiến khả năng tiếp cận của người dân có mức thu nhập trung bình ngày càng trở nên khó khăn. 

Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền khoảng trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai", đại diện VARS đánh giá. 

Đề xuất hoãn nợ cho doanh nghiệp

Từ ngày 1/8, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ đồng thời có hiệu lực sớm. Theo chuyên gia, từ đây các nút thắt về pháp lý sẽ có hướng giải quyết theo các chính sách mới. 

Song, nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm thì nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất gồm tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở… 

Phó Chủ tịch VARS dự báo trong năm 2024, doanh nghiệp địa ốc vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh, hỗ trợ thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... Lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với giai đoạn cuối năm 2022 - đầu năm 2023. 

"Tuy nhiên thực tế, các thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn chung của thị trường", ông Khánh nói. 

Trước những khó khăn trên, đại diện VARS đã đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản. 

Về phía Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng, cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật mới thông qua. Đảm bảo tính tương thích giữa các luật về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian, không gian.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất. Qua đó, giúp doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận các khoản vay. Tránh trường hợp lãi suất giảm mà thủ tục chậm. 

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Ngân hàng Thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án đủ điều kiện. Nhất là các doanh nghiệp có dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập người lao động. 

Về phía doanh nghiệp địa ốc, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại.

Đồng thời, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động.

Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm để sử dụng, ít mang tính đầu cơ, đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa ra thị trường.