Doanh số bán hàng của nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn tăng mạnh trong năm 2025, qua đó hình thành nền tảng quan trọng cho giai đoạn ghi nhận lợi nhuận 2026–2028. Tuy nhiên, cùng với đà tăng trưởng, tồn kho cao và chi phí vốn gia tăng đang tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp.

Trong báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa công bố, nhóm phân tích của VPBankS đánh giá các chủ đầu tư đầu ngành ghi nhận mức tăng trưởng doanh số cao trong năm 2025 nhờ loạt dự án quy mô lớn được mở bán trở lại, tạo tiền đề cho chu kỳ ghi nhận lợi nhuận giai đoạn 2026–2028.

Trong đó, CTCP Vinhomes (mã: VHM) đạt doanh số bán hàng 205.300 tỷ đồng, tăng 97,6% so với cùng kỳ, vượt kế hoạch đề ra và cao hơn 4% so với dự phóng. Kết quả này chủ yếu đến từ các đại dự án trải dài tại nhiều địa phương như Green Paradise (TP HCM), Wonder City (Hà Nội), Royal Island, Golden City (Hải Phòng), Green City (Tây Ninh) và Ocean Park 2 (Hưng Yên).

CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) ghi nhận doanh số 11.855 tỷ đồng, tăng 128% so với cùng kỳ và hoàn thành 81% kế hoạch năm. Trong đó, Southgate (Tây Ninh) đóng góp lớn nhất với 41%, tiếp theo là Izumi (Đồng Nai) chiếm 17% và các dự án tại Cần Thơ chiếm 10%. Các dự án như Mizuki Park, Akari và Elyse Island tiếp tục đóng vai trò bổ trợ.

Cơ cấu doanh số của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) trong năm 2025 chủ yếu đến từ dự án Gladia by The Waters (TP HCM), được mở bán từ quý III/2025. Dự án gồm 226 căn biệt thự và nhà liền kề, đã tiêu thụ khoảng 60% và bắt đầu bàn giao khoảng 30% tính đến cuối năm.

Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) ghi nhận doanh số chủ lực đến từ dự án The Privé (TP HCM), với 1.027 căn đã bán trong tổng số 3.072 căn của giai đoạn 1. 

Doanh số bán hàng của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đầu ngành (tỷ đồng)

Tồn kho duy trì ở mức cao

Cùng với tăng trưởng doanh số, tồn kho của nhiều doanh nghiệp tại thời điểm cuối năm 2025 tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh giai đoạn đẩy mạnh triển khai dự án.

Tại Vinhomes, tồn kho đạt 131.415 tỷ đồng, tăng 140% so với đầu năm, trong đó khoảng 80% là bất động sản đang xây dựng. Danh mục tồn kho lớn tập trung tại các dự án như Green Paradise, Golden City, Green City, Ocean Park 2 và 3, Cam Ranh và Hải Vân Bay.

Ở chiều ngược lại, Nam Long ghi nhận tồn kho giảm 51,8% xuống 8.678 tỷ đồng, chủ yếu do không còn hợp nhất dự án Izumi City (giá trị 8.685 tỷ đồng đầu năm) sau chuyển nhượng. Nếu loại trừ yếu tố này, tồn kho thực tế chỉ giảm khoảng 6,8%, nhờ bàn giao sản phẩm tại Cần Thơ và Akari. Phần còn lại tập trung tại Waterpoint giai đoạn 1 (Southgate) và giai đoạn 2, lần lượt chiếm 45% và 33%.

Tại Khang Điền, tồn kho đạt 23.260 tỷ đồng, tăng 4,9% và chiếm gần 70% tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án như Khu dân cư Tân Tạo, Gladia, The Solina, Phong Phú 2 và cụm dự án Bình Trưng.

Đất Xanh ghi nhận tồn kho 15.658 tỷ đồng, tăng 16,8%. Khoảng 69% giá trị là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và phát triển các dự án như Gem Sky World, The Privé, Regal Legend và Home Park City.

Hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đầu ngành (tỷ đồng)

Lãi suất thả nổi tiệm cận vùng đỉnh 2022

Nhóm phân tích đề cập đến việc Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026, đồng thời kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng chung.

Hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng thêm 0,5 - 1,5 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Lãi suất cố định 12 - 24 tháng phổ biến ở mức 9,2 - 10,5%/năm, trong khi lãi suất thả nổi lên tới 12 - 13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh năm 2022.

Tăng trưởng tín dụng ngành bất động sản

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,2% so với năm trước, chiếm 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cho thấy mức độ phụ thuộc lớn của thị trường vào nguồn vốn ngân hàng.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều tiết mới. Việc siết chặt điều kiện vay mua nhà được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản, đặc biệt tại thị trường thứ cấp, qua đó góp phần hạ nhiệt đà tăng giá.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục phối hợp với ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi nhằm hỗ trợ sức mua tại thị trường sơ cấp. Điều này khiến thị trường vận hành theo hướng hỗ trợ có chọn lọc, thay vì nới lỏng đồng loạt như các chu kỳ trước.

Một số khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM đã ghi nhận hiện tượng giảm giá cục bộ do áp lực cắt lỗ từ nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, giá tại khu vực trung tâm vẫn duy trì xu hướng ổn định hoặc tăng nhẹ nhờ nguồn cung hạn chế.

Áp lực chi phí và kỳ vọng chính sách

Thu ngân sách Nhà nước từ tiền sử dụng đất tăng mạnh trong 20 25 (nghìn tỷ đồng)

Nhóm phân tích cho rằng định hướng chính sách trong thời gian tới sẽ tiếp tục theo hướng phân loại và chọn lọc, ưu tiên tín dụng cho nhu cầu ở thực và các dự án có mức giá phù hợp.

Trong trung hạn, khi thị trường đạt trạng thái cân bằng hơn, đặc biệt khi thanh khoản suy giảm tại các phân khúc tăng nóng, chính sách tín dụng có thể được nới lỏng trở lại.

Kinh nghiệm giai đoạn 2022 - 2023 cho thấy sau khi thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng do siết chặt quản lý, chính sách đã nhanh chóng chuyển sang hỗ trợ. Đồng thời, giai đoạn 2024 - 2025 ghi nhận nhiều điều chỉnh pháp lý nhằm thúc đẩy nguồn cung.

Bên cạnh yếu tố tín dụng, chi phí đầu vào tiếp tục là áp lực lớn đối với doanh nghiệp. Năm 2025, thu ngân sách từ đất đai đạt khoảng 575.500 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ, phản ánh nghĩa vụ tài chính gia tăng trong bối cảnh bảng giá đất được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024.

Nhiều dự án kéo dài vẫn phải gánh chi phí vốn lớn, đặc biệt là các dự án có quỹ đất lớn đang chờ hoàn tất thủ tục pháp lý.

Trong bối cảnh đó, cơ quan quản lý đang đẩy mạnh hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng giảm nghĩa vụ tài chính về đất, rút gọn thủ tục phê duyệt và tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Chính phủ vào tháng 6/2026 và đưa ra Quốc hội thảo luận vào kỳ họp tháng 10.