Khó khăn còn dài

Trong bối cảnh sức cầu suy yếu từ những tháng cuối năm ngoái, các nhà phát triển bất động sản (BĐS) và môi giới đều không kỳ vọng bán được nhiều hàng trong năm nay, ngoại trừ những sản phẩm vừa túi tiền đang được hấp thụ nhanh nhưng số lượng không quá nhiều và chỉ một số ít chủ đầu tư có sẵn hàng.

Theo ông Võ Quốc Khánh, Tổng Giám đốc CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR), “chắc chắn thị trường bất động sản rồi sẽ quay về cốt lõi là phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, muốn thị trường có nhiều sản phẩm này hơn phải cần thêm thời gian, chờ có nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển và dự án hoàn thành. Trong ngắn hạn 1-2 năm tới gần như chưa có sự thay đổi”.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long, đánh giá thị trường BĐS hiện nay đối mặt với ba rủi ro lớn nhất (rủi ro về thị trường và sản phẩm; rủi ro về tài chính, rủi ro về pháp lý) và tình hình sắp tới còn khó khăn hơn nữa. 

“Khó khăn 2022-2023 chưa dừng lại và sẽ tiếp diễn đến 2024 và 2025, khi những khủng hoảng trái phiếu còn đó. Một điểm khác biệt chúng ta có thể nhìn thấy là sự kiện mở bán với hàng nghìn người mua như giai đoạn 2020 -2021 đến nay đã không còn”, Chủ tịch Nam Long nói.

Sau khủng hoảng niềm tin và đứt gãy dòng tiền, hàng loạt các doanh nghiệp đã tự cứu mình bằng nhiều cách: Giảm giá sâu các BĐS đang mở bán (45 -55%) kèm điều kiện khách hàng thanh toán đủ 95% bằng tiền mặt, hoán đổi nợ bằng tài sản, bán bớt các dự án,... 

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) liên tục có những buổi đàm phán và Dallas Vietnam Gamma Limited đồng ý nhận hoán đổi nợ vay bằng một phần vốn góp hoặc cổ phần tại hai công ty con của Novaland.

Hay như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ngay lập tức cơ cấu lại các khoản đầu tư để thanh toán nợ trái phiếu trước hạn bằng cách chuyển nhượng dự án Astral City (Bình Dương) cho Danh Khôi và chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại doanh nghiệp sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ (TP HCM).

Dòng tiền mạnh tìm kiếm cơ hội

Theo quan sát của giới chuyên gia, cứ mỗi chu kỳ như vậy lại tạo nên những tên tuổi mới trên thị trường địa ốc. Khó khăn của người này lại tạo cơ hội cho người khác –là các doanh nghiệp có tiềm lực bởi nhóm này có thời gian quan sát thị trường, cân nhắc cơ hội để thu mua quỹ đất hợp lý, hoặc các doanh nghiệp ngoài ngành có nguồn tiền tích lũy dồi dào.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com. vn, cho biết: “Có rất nhiều doanh nghiệp có dòng tiền mạnh đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường thông qua M&A quỹ đất, doanh nghiệp BĐS có quỹ đất, pháp lý sạch; hoặc tự thành lập doanh nghiệp phát triển sản phẩm riêng. Xu hướng M&A này khá tương đồng với giai đoạn 2017”.

Tương tự, bà Đinh Thị Nhật Hạnh, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (Mã: KHG), cũng cho biết nhiều quỹ ngoại đang đàm phán với chủ đầu tư trong nước để cùng tìm kiếm, đánh giá lại hiệu quả và chọn ra dự án cùng hợp tác phát triển.

“Sau khi hoàn tất M&A, chúng tôi sẽ đánh giá và xây dựng lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường chứ không mua về rồi bán ngay, Phó Chủ tịch Khải Hoàn Land cho hay.

Với các nhà đầu tư cá nhân, giám đốc một công ty môi giới từng có doanh thu trên nghìn tỷ giai đoạn 2020-2022 cho biết lượng giao dịch từ đầu năm ở mức thấp, đặc biệt các dự án nghỉ dưỡng và bất động sản vùng ven vẫn đang “căng” thanh khoản.

Tín hiệu tích cực duy nhất hiện này là phân khúc căn hộ trung tâm. Hiện có nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá thấp hơn khoảng 20-30% so với năm 2022 đã tạo ra sức hút với các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu thật.

“Khoảng từ tuần thứ hai của tháng 5, lượng giao dịch căn hộ tương đối tốt. Những dự án gần trung tâm TP HCM với mức giá từ 4,5 tỷ đồng trở xuống, có tiến độ tốt, pháp lý ổn vẫn có khách hàng quan tâm đi xem”, vị này cho hay.

Nhìn chung, các sản phẩm có nhu cầu thật và giá phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân đang là xu hướng chủ đạo trong giai đoạn hiện nay. Các FDI cũng đang tập trung vào phân khúc này để tìm cơ hội M&A.

“Địa ốc phải gắn liền với vị trí và vị trí. Khi chúng ta đặt vấn đề đầu tư với các tập đoàn lớn như Keppel Land, Lotte, ngay lập tức họ sẽ đặt ngược lại vấn đề với chúng ta: Vị trí ở đâu, thủ tục pháp lý như thế nào? Ở quận 1, quận 3, họ không bao giờ đầu tư”, ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch Tập đoàn TTC cho biết.

Hồi đầu tháng 3, thị trường xuất hiện thông tin CapitaLand Development (Singapore) đang đàm phán mua một phần tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ một tập đoàn bất động sản lớn trong nước.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Vietnam) đánh giá thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn với cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc. Do đó, các doanh nghiệp BĐS và quỹ đầu tư nước ngoài đang tận dụng thời điểm thị trường nội địa giảm tốc để gia tăng thị phần tại Việt Nam.

Ông David Jackson chia sẻ: “Một vài thương vụ lớn đã bắt đầu đàm phán từ năm ngoái và có thể kéo dài đến quý III-IV năm nay, tùy thuộc vào giá trị và mức độ phức tạp. Tại Colliers, chúng tôi tiếp nhận yêu cầu của nhà đầu tư chủ yếu đến từ khu vực Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu, với các tài sản đáp ứng sát với nhu cầu thực được tích cực nhắm đến”.

Cũng theo chuyên gia từ Colliers Vietnam, hoạt động M&A đang diễn ra cho thấy sự tham gia hoặc mở rộng thị phần của các nhân tố mới. Điều này kỳ vọng cải thiện nguồn cung tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hợp tác cho các chủ đầu tư trong nước để tối đa thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình tại Việt Nam.   

Trích Đặc san Doanh nhân Việt Nam số tháng 6/2023