4 chuyển động nổi bật trên thị trường bất động sản

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2025, đặc biệt là quý III vừa qua đã dần ấm lên nhờ ba động lực chính: Tháo gỡ pháp lý, mở rộng tín dụng, sự trở lại mạnh mẽ của doanh nghiệp và sóng hạ tầng.

Tính đến tháng 7/2025, 136 dự án bất động sản trên toàn quốc đã được gỡ vướng, trong đó TP HCM có 86 dự án. 

Song song đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng tốc. Tính đến quý II/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng trưởng 39% theo năm và tăng 33% theo quý, đạt mức 1.742 nghìn tỷ đồng, cho thấy sự hấp thụ vốn của ngành đang cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở lĩnh vực dự án phát triển đô thị chiếm khoảng 1/3 tổng dư nợ.  

Ông Trần Quốc Thịnh, Tổng Giám đốc Dat Xanh Services, dẫn một số ví dụ về các ngân hàng thương mại đang tích cực triển khai các gói tín dụng ưu đãi sâu nhằm kích thích nhu cầu mua nhà như Vietcombank và ACB đưa ra các gói mua bất động sản với lãi suất 5,3% - 6,5%/năm (cố định 12 tháng).

Hay BIDV, Hong Leong Bank (Malaysia), Nam A Bank đưa ra mức lãi suất 5,8% - 6,3%/năm. Điểm chung là gần như các gói tín dụng này đều nhắm thẳng vào đối tượng trẻ và người mua nhà lần đầu.

Thị trường cũng chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ từ các chủ đầu tư. Tính đến tháng 9/2025, số lượng doanh nghiệp tăng thêm ở lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 96% so với cùng kỳ, trong đó số lượng doanh nghiệp thành lập và quay trở lại hoạt động tăng thêm 1.699 doanh nghiệp, còn số lượng giải thể và tạm ngừng hoạt động tăng thêm 373 đơn vị.  

Đồng thời, các hoạt động hợp tác, M&A, các chủ đầu tư ngoại cũng gia tăng trở lại, cùng với sự xuất hiện của nhiều gương mặt mới. Tính đến tháng 9/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,2 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm gần đây.

Thị trường cũng đang được tiếp thêm lực mạnh mẽ từ làn sóng hạ tầng đang được triển khai đồng loạt như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến Metro số 1, 2 tại TP HCM và Bình Dương, các tuyến cao tốc Trung Lương – TP HCM, sân bay quốc tế Long Thành đang hình thành...

Dự án căn hộ khu Đông TP HCM tăng giá mạnh

Trong khi các tỉnh lân cận điều chỉnh nguồn cung, TP HCM tiếp tục là tâm điểm nóng của thị trường, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung tâm và khu vực phía Đông.

Sau giai đoạn tăng mạnh trong quý II, nguồn cung mới trong quý 3 giảm 20% do yếu tố mùa vụ  các dự án tránh mở bán trong tháng Ngâu, dẫn đến tổng nguồn cung sơ cấp giảm 18% về gần 21.800 sản phẩm.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực TP HCM, Bình Dương (cũ), Long An (cũ), đa số là các dự án có vị trí dọc theo các tuyến đường liên kết chính như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K... Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì 40 - 45%, phản ánh tâm lý thận trọng nhưng tích cực từ người mua.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Dat Xanh Services, giá căn hộ tại TP HCM tăng đáng kể so với các phân khúc khác với tỷ lệ 5 - 7%, còn nhà thấp tầng tăng giá 2 - 5%.

Khu vực lõi trung tâm như quận 1, quận 4, Bình Thạnh cũ tiếp tục giữ giá, thậm chí tăng 10 - 30% mỗi năm. Bà Liên cho rằng mức tăng này phản ánh sự cạn kiệt nguồn cung mới, khiến giá trị của các tài sản hiện hữu không ngừng được đẩy lên cao, thu hút khách hàng đầu tư tích sản. 

Dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển mạnh mẽ sang khu Đông TP HCM (TP Thủ Đức cũ), nơi được quy hoạch thành trung tâm mới và đang thiết lập mức tăng giá mạnh mẽ hơn.

Các dự án giai đoạn trước như Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đã tăng giá 13 - 19% mỗi năm. Còn các dự án hiện tại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức tăng 18 - 27% mỗi năm.

Chu kỳ mới không tăng nóng mà hồi sinh có kiểm soát

Các chuyên gia nhận định quý III/2025 là giai đoạn củng cố nền tảng của thị trường bất động sản Việt Nam, sau thời gian dài tái cơ cấu và thanh lọc. Động lực hạ tầng tiếp tục giữ vai trò tâm điểm dẫn sóng, mở ra các trục phát triển và không gian mới, tạo nền tảng để thị trường bất động sản khởi sắc hơn vào cuối năm 2025 và kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi từ năm 2026.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia Dat Xanh Services - FERI, sự cẩn trọng vẫn là yếu tố cần thiết. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn liền hạ tầng phát triển, tránh rủi ro “thổi giá”.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là sự hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”, bà Nguyễn Đình Hải My, Chuyên gia nghiên cứu thị trường DXS-FERI, nhấn mạnh.