Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay của 77 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán vượt 500.000 tỷ đồng, gồm 167.300 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 332.800 tỷ đồng nợ dài hạn. So với cuối năm ngoái, tổng dư nợ vay đã tăng gần 100.000 tỷ đồng, tương đương gần 25%.
8 doanh nghiệp có mức tăng dư nợ lớn nhất gồm Vinhomes (VHM), Tập đoàn Sunshine (KSF), Khang Điền (KDH), Novaland (NVL), Kinh Bắc (KBC), Becamex IDC (BCM), Văn Phú - Invest (VPI) và CEO Group (CEO).
Tổng mức tăng dư nợ của nhóm này hơn 101.300 tỷ đồng, cao hơn mức tăng ròng của toàn bộ 77 doanh nghiệp được thống kê. Điều này cho thấy phần tăng thêm không phân bổ đều trong nhóm mà tập trung đáng kể vào một số doanh nghiệp có quy mô lớn.
Vinhomes chiếm gần 70% mức tăng của toàn nhóm với hơn 69.000 tỷ đồng, tiếp đến là Sunshine tăng khoảng 11.530 tỷ đồng, Khang Điền 6.510 tỷ đồng, Novaland 5.520 tỷ đồng, Kinh Bắc hơn 4.000 tỷ đồng…
Tuy nhiên, số dư nợ tăng chưa phản ánh hoàn toàn lượng vốn mà doanh nghiệp đã huy động trong kỳ. Thống kê từ báo cáo lưu chuyển tiền tệ của các doanh nghiệp cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, 77 doanh nghiệp đã thu gần 170.700 tỷ đồng từ đi vay, đồng thời đã trả hơn 90.400 tỷ đồng nợ gốc. Như vậy, dòng tiền vay ròng trong kỳ tương ứng khoảng 80.200 tỷ đồng.
Dòng vốn mới tiếp tục tập trung mạnh vào một số doanh nghiệp. Trong đó, Vinhomes vẫn giữ vị thế dẫn đầu với hơn 68.840 tỷ đồng vay ròng, kế đến là Khang Điền khoảng 4.410 tỷ đồng, Kinh Bắc khoảng 4.100 tỷ đồng, Becamex IDC khoảng 2.345 tỷ đồng, Văn Phú - Invest khoảng 1.110 tỷ đồng…
Danh sách 8 doanh nghiệp tăng dư nợ mạnh nhất và 8 doanh nghiệp vay ròng nhiều nhất có sự chênh lệch đáng kể. Tập đoàn Sunshine, Novaland và CEO Group nằm trong nhóm tăng dư nợ cao nhất nhưng không nằm trong nhóm dẫn đầu về vay ròng.
Với Tập đoàn Sunshine, tổng dư nợ tăng hơn 11.530 tỷ đồng nhưng vay ròng âm khoảng 224 tỷ đồng. Tương tự với Novaland, tổng dư nợ tăng khoảng 5.520 tỷ đồng, trong khi vay ròng chỉ khoảng 389 tỷ đồng.
Biến động dư nợ của doanh nghiệp trong kỳ còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác ngoài dòng tiền vay mới, chẳng hạn việc phân loại lại nghĩa vụ nợ, biến động của các khoản vay và nghĩa vụ tài chính khác…
Tại cuối tháng 6/2026, 8 doanh nghiệp có mức tăng dư nợ lớn nhất có tổng dư nợ trên 410.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay ngân hàng khoảng 230.500 tỷ đồng, chiếm 56% tổng dư nợ.
Tính theo kỳ hạn, nợ dài hạn chiếm gần 70%, tương đương 288.100 tỷ đồng, phần nào phản ánh vốn vay được sử dụng cho các hoạt động, dự án có chu kỳ đầu tư, phát triển kéo dài nhiều năm.
Tuy nhiên, mức độ phụ thuộc vào từng nguồn vốn giữa các doanh nghiệp rất khác nhau, được phản ánh qua cơ cấu vốn phân hóa rõ rệt: Có doanh nghiệp dựa chủ yếu vào ngân hàng, có doanh nghiệp sử dụng trái phiếu với quy mô lớn, trong khi một số trường hợp huy động đáng kể từ đối tác.
Xét riêng dư nợ vay ngân hàng của 8 doanh nghiệp top đầu, ba ngân hàng có quy mô cho vay lớn nhất có tổng dư nợ trên 96.400 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản vay dài hạn với tổng giá trị hơn 71.700 tỷ đồng.
Trong đó, VPBank dẫn đầu với khoảng 42.500 tỷ đồng, tiếp đến là MB 27.300 tỷ đồng và Vietcombank 26.600 tỷ đồng. Đây là số liệu trong phạm vi 8 doanh nghiệp có mức tăng dư nợ lớn nhất, không phản ánh tổng dư nợ bất động sản của ba ngân hàng trên toàn hệ thống.
Nhìn chung, lãi suất của những khoản vay có sự phân hóa đáng kể. Nhiều khoản vay được xác định theo công thức lãi suất tham chiếu cộng biên độ, thay vì một mức lãi suất cố định trong toàn bộ thời gian vay.
Vinhomes là doanh nghiệp có quy mô nợ lớn nhất trong nhóm với hơn 215.500 tỷ đồng, đồng thời cũng là doanh nghiệp có mức tăng dư nợ lớn nhất trong 6 tháng.
Trong đó, gần 114.100 tỷ đồng nợ vay của Vinhomes là tín dụng, trải rộng ở hơn 10 ngân hàng từ Vietcombank (gần 18.000 tỷ), VPBank (hơn 11.160 tỷ), LPBank (gần 6.000 tỷ), HDBank (hơn 5.600 tỷ), VIB (gần 4.700 tỷ), VietinBank (hơn 3.000 tỷ), Techcombank (hơn 3.400 tỷ), TPBank (3.300 tỷ), BIDV (3.300 tỷ)…
Các khoản vay ngân hàng ngắn hạn có tài sản bảo đảm có lãi suất trong khoảng 7,5 -15%/năm, trong khi các khoản vay bằng USD không có tài sản bảo đảm được ghi nhận ở mức 5,83 - 11,5%/năm. Với các khoản vay ngân hàng dài hạn có tài sản bảo đảm, lãi suất dao động 6,1 - 14%/năm.
Ngoài tín dụng ngân hàng, Vinhomes còn có các khoản vay từ đối tác với lãi suất 8 - 12%/năm đối với khoản vay ngắn hạn và 9,5%/năm đối với khoản vay dài hạn.
Ngoài ra, Vinhomes có hai khoản vay hợp vốn còn tổng dư nợ 40.900 tỷ đồng, kỳ hạn kéo dài đến năm 2030. Các khoản vay này được bảo đảm bằng một số cổ phần của một số công ty trong tập đoàn, quyền tài sản từ dự án; tài sản cố định hữu hình, hàng tồn kho và các quyền, lợi ích liên quan.
Bên cạnh tín dụng ngân hàng, Vinhomes có gần 97.900 tỷ đồng nợ trái phiếu, với lãi suất dao động 11 - 12,5%/năm, bên cạnh các khoản lãi suất thả nổi.
Tập đoàn Sunshine ghi nhận tổng dư nợ vay trên bảng cân đối kế toán trên 35.150 tỷ đồng, tăng hơn 11.530 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần thuyết minh cho thấy tổng dư nợ vay vượt 40.700 tỷ đồng, phần chênh lệch hơn 5.500 tỷ đồng là nợ trái phiếu phải trả trong vòng 12 tháng.
Cơ cấu nợ vay gồm đối tác khoảng 19.100 tỷ đồng, nợ ngân hàng khoảng 18.800 tỷ đồng và trái phiếu hơn 2.800 tỷ đồng.
Các khoản vay ngân hàng tập trung ở ba tổ chức: MB (hơn 9.000 tỷ), HDBank (8.770 tỷ) và Vikki Bank (1.000 tỷ).
Thuyết minh cho biết các dự án Sunshine Sky City, Sunshine Golden River, Sunshine Center, Sunshine Garden và Sunshine Palace được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ tín dụng tại các ngân hàng như HDBank, MB, VPBank và Kienlongbank. Một số khoản vay được sử dụng để tài trợ hoạt động đầu tư, phát triển dự án; tài sản bảo đảm gồm quyền tài sản, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai.
Novaland có tổng dư nợ trên 73.000 tỷ đồng, gồm 31.300 tỷ đồng vay ngân hàng, 23.700 tỷ đồng nợ trái phiếu và gần 18.000 tỷ đồng vay đối tác. Dư nợ ngân hàng tập trung tại VPBank (hơn 9.000 tỷ), MB (hơn 8.300 tỷ), TPBank (4.260 tỷ), PVComBank (hơn 2.400 tỷ), VietinBank (hơn 2.000 tỷ), MSB (hơn 1.800 tỷ)…
Các khoản vay gắn với nhiều dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, cùng một số dự án ở TP HCM... Tài sản bảo đảm gồm quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai, quyền tài sản phát sinh từ dự án, phần vốn góp tại công ty con, các khoản phải thu…
Nhìn chung chi phí vốn của Novaland khá cao. Một khoản tại VPBank có lãi suất ghi nhận 13,5%/năm, một số khoản vay khác có mức lãi suất lên tới khoảng 14,5%/năm tùy thời điểm và điều kiện khoản vay.
Ngoài ra, một số khoản vay và nghĩa vụ trái phiếu của Novaland đang trong quá trình đàm phán gia hạn hoặc cơ cấu lại kỳ hạn.
Tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ của Khang Điền ghi nhận gần 16.700 tỷ đồng, tăng 64% so với cuối năm 2025, gần như toàn bộ là nợ vay ngân hàng.
Ba ngân hàng cho vay nhiều nhất là OCB (hơn 6.800 tỷ), MB (hơn 6.300 tỷ) và VietinBank (hơn 3.500 tỷ).
Các khoản vay tại OCB chủ yếu gắn với dự án Bình Trưng Đông, Cát Lái và Bình Hưng. Một khoản vay 2.410 tỷ đồng phục vụ dự án Khu nhà ở Bình Trưng Đông có thời hạn đến năm 2030, lãi suất được xác định bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,7%/năm.
Tại MB, các khoản vay lớn được sử dụng cho Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, Khu dân cư 11A và Tân Tạo A, với kỳ hạn kéo dài đến năm 2032 - 2033 tùy khoản vay. Tài sản bảo đảm chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ các dự án.
Đối với nhóm doanh nghiệp còn lại, Kinh Bắc có dư nợ vay 32.700 tỷ đồng, trong đó gần 31.400 tỷ đồng là vay ngân hàng, được phân bổ tại nhiều tổ chức tín dụng như Vietcombank, VietinBank, BIDV, MB, VPBank, HDBank, TPBank.
Các khoản vay phục vụ nhiều mục đích, từ phát triển khu công nghiệp, khu đô thị đến bổ sung vốn hoạt động. Lãi suất dao động 6,6 - trên 11%/năm, tùy ngân hàng, kỳ hạn và thời điểm.
Becamex IDC có 26.200 tỷ đồng dư nợ vay, trong đó nợ trái phiếu gần 13.760 tỷ đồng, nợ ngân hàng hơn 12.400 tỷ đồng tại BIDV, VietinBank, Vietcombank, VPBank, ACB, HDBank và Techcombank.
Văn Phú - Invest có tổng dư nợ khoảng 7.400 tỷ đồng, trong đó 4.360 tỷ đồng vay ngân hàng, 2.900 tỷ đồng trái phiếu, còn lại vay đối tác. Các khoản tín dụng được phân bổ tại NCB, VPBank, VietinBank và Indovina. Lãi suất dao động 8,3 - 12,3%/năm tùy từng khoản vay.
CEO Group có quy mô dư nợ khoảng 1.500 tỷ đồng, chủ yếu là vay ngân hàng, tập trung tại BIDV, VietinBank và Agribank.
Chính phủ định hướng sử dụng chính sách thuế cùng các công cụ tài chính để hạn chế đầu cơ, găm giữ, bỏ hoang đất; dự án chậm sử dụng đất có thể phải nộp tiền lũy tiến.
Từ một người phụ hồ, Lộc Fuho trở thành hiện tượng mạng với hàng triệu người theo dõi và nhiều nguồn thu từ YouTube, Facebook, TikTok.
Không gian bất động sản phía Nam đang mở rộng theo những tuyến vành đai, cao tốc, metro, các đô thị mới... Khi khoảng cách được tính bằng thời gian di chuyển thay vì kilomet, khẩu vị của người mua cũng thay đổi, kéo theo sự dịch chuyển của dòng tiền
Theo thông tin từ Novaland, ba ngân hàng đã cam kết hạn mức tín dụng 20.000 tỷ đồng cho dự án Aqua City, trong đó 5.444 tỷ đồng đã được giải ngân. Doanh nghiệp cho biết dự án đang bước vào giai đoạn thi công cao điểm và đặt mục tiêu bàn giao hơn 9.000 sản phẩm trong giai đoạn 2026 - 2027.
