(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Trong bài viết này, tỷ lệ giá nhà/GDP bình quân đầu người được sử dụng như một chỉ báo tham chiếu ở cấp độ vĩ mô nhằm phản ánh xu hướng dài hạn. Các con số dưới đây nên được hiểu như thước đo xu hướng tương đối, thay vì chỉ số khả năng chi trả tuyệt đối.
Bài viết phân tích mối quan hệ giữa giá nhà ở và thu nhập người dân Việt Nam trong giai đoạn 2016 - 2025, đồng thời đưa ra một số kịch bản dự báo đến năm 2030, qua đó làm rõ đâu là nguyên nhân cốt lõi khiến giấc mơ an cư ngày càng khó khăn với nhóm thu nhập trung bình và thấp.
Năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung so với các năm trước. Tổng nguồn cung căn hộ tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh ước đạt khoảng 25.000 - 30.000 căn, tăng so với năm 2024. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá nhà ở vẫn tiếp tục xu hướng đi lên, khiến nhiều người đặt câu hỏi về tính hợp lý của mặt bằng giá.
Nếu đi vào từng phân khúc, bức tranh sẽ rõ ràng hơn. Với căn hộ hạng C - nhóm sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực - giá trung bình năm 2025 vào khoảng 45 triệu đồng/m2 (dao động từ 38 đến dưới 50 triệu đồng/m2), tăng hơn 7% so với mức 42 triệu đồng/m2 của năm 2024.
Mức tăng này không đột biến, thậm chí tương đương các năm trước, trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng trên 8%, thu nhập bình quân đầu người ước đạt hơn 5.070 USD, cùng với áp lực lạm phát, chi phí vốn và chi phí đầu vào gia tăng.
Cần nhấn mạnh thêm rằng giai đoạn 2022 - 2024 chứng kiến chính sách tiền tệ thắt chặt, room tín dụng bị kiểm soát và lãi suất tăng mạnh. Trong điều kiện đó, việc giá nhà không giảm sâu cho thấy yếu tố chi phí đầu vào và cấu trúc cung có tác động lớn hơn chu kỳ tín dụng ngắn hạn.
Điểm mấu chốt nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn nguồn cung mới của năm 2025 tập trung tại các địa phương giáp ranh TP HCM như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), chủ yếu ở phân khúc hạng C và B.
Trong khi đó, tại TP HCM cũ, nguồn cung mới lại nghiêng về phân khúc hạng B, A và cao cấp, còn căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Cung tăng nhưng không đúng phân khúc, không đúng vị trí tập trung nhu cầu ở thực, khiến mặt bằng giá khó có điều kiện điều chỉnh giảm. Đây là khác biệt quan trọng giữa “tăng tổng lượng cung” và “tăng cung hiệu quả đối với nhóm có nhu cầu thực”.
Bên cạnh đó, giá nhà còn chịu tác động từ việc thiết lập mặt bằng giá mới khi căn hộ hạng C hầu như không còn dưới 35 triệu đồng/m2 như giai đoạn 2023, chi phí đầu vào tăng (giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính), cùng với yếu tố tâm lý thị trường. Nửa đầu năm 2025, thông tin sáp nhập địa giới và các cơn sốt cục bộ từ đầu tư thứ cấp đã góp phần đẩy kỳ vọng giá lên cao hơn thực tế.
Một yếu tố khác cần được nhìn nhận thẳng thắn là chiến lược bán hàng của chủ đầu tư trong những năm gần đây. Việc sử dụng “booking thăm dò” để kiểm tra mức độ chấp nhận giá của thị trường, thậm chí xuất hiện booking ảo, đã làm méo mó tín hiệu cung - cầu, tạo ra sức mua danh nghĩa không phản ánh đúng nhu cầu thực.
Trong giai đoạn 2016 - 2020, nguồn cung căn hộ hạng C chiếm khoảng 45 - 50% tổng nguồn cung tại TP HCM. Sau 5 năm, giá căn hộ hạng C tăng khoảng 67%, trong khi phân khúc B và A lần lượt tăng khoảng 73% và 80%. Mức tăng này tương đối tương đồng với tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người.
Một căn hộ hạng C diện tích 60 m2, với đơn giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, có tổng giá khoảng 1,8 tỷ đồng (tương đương 80.000 USD), bằng khoảng 21,5 lần GDP bình quân đầu người năm 2020 (khoảng 3.500 USD).
Bước sang giai đoạn 2021 - 2025, thị trường chịu tác động mạnh từ đại dịch COVID-19 và chu kỳ suy giảm 2022 - 2024. Trong giai đoạn này, thu nhập bình quân đầu người tăng khoảng 30%, từ 3.874 USD lên 5.070 USD, trong khi tỷ giá USD/VND tăng khoảng 12,77%.
Nguồn cung căn hộ hạng C gần như dịch chuyển hoàn toàn ra vùng ven và các tỉnh lân cận. Giá điển hình tăng từ khoảng 35 lên 45 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng thu nhập. Một căn hộ hạng C diện tích 60 m2 trong năm 2025 có giá khoảng 2,7 tỷ đồng (khoảng 102.000 USD), tương đương 20,1 lần thu nhập bình quân đầu người, thậm chí thấp hơn mức 21,5 lần của năm 2020.
Điều này cho thấy trong dài hạn, tỷ lệ giá nhà/thu nhập không tăng đột biến. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở phân bổ thu nhập và sự dịch chuyển không gian của nguồn cung. Khi nhà ở giá phải chăng bị đẩy ra khỏi đô thị lõi, chi phí cơ hội về thời gian di chuyển, hạ tầng và dịch vụ công làm gia tăng “chi phí sở hữu thực tế” mà chỉ số giá nhà/GDP chưa phản ánh đầy đủ.
Điều này cho thấy áp lực lớn nhất không chỉ đến từ việc giá nhà tăng, mà đến từ sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lõi.
Với các quốc gia đang phát triển, mức giá nhà ở quanh ngưỡng 8 - 10 lần GDP bình quân đầu người thường được xem là hợp lý. Khi tỷ lệ này kéo dài ở mức trên 15 - 20 lần, rủi ro không chỉ thuộc về thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.
Giả định GDP bình quân đầu người của Việt Nam đến năm 2030 đạt khoảng 7.500 USD/người/năm, bài toán khả năng chi trả nhà ở phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát đà tăng giá bất động sản và ổn định tỷ giá.
Ở kịch bản tích cực, nếu giá căn hộ hạng C tăng ở mức vừa phải, khoảng 5% mỗi năm, thì đến năm 2030 đơn giá có thể vào khoảng 58 - 60 triệu đồng/m2. Khi đó, một căn hộ 60 m2 có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương 125.000 USD, và tỷ lệ giá nhà/thu nhập rơi vào khoảng 16 - 17 lần.
Ngược lại, nếu giá nhà tăng khoảng 8% mỗi năm, đơn giá căn hộ hạng C có thể lên tới 65 - 70 triệu đồng/m2, đẩy giá một căn hộ 60 m2 vượt ngưỡng 4 tỷ đồng. Khi đó, tỷ lệ giá nhà/thu nhập có thể quay lại vùng 18 - 21 lần, tiệm cận ngưỡng rủi ro về khả năng chi trả của người dân.
Dữ liệu hai giai đoạn 2016 - 2020 và 2021 - 2025 cho thấy mối liên hệ giữa tỷ lệ hấp thụ (sức mua) và tốc độ tăng giá. Giai đoạn 2016 - 2020, khi sức mua đạt khoảng 75 - 85% nguồn cung, giá nhà tăng khoảng 60% sau 5 năm. Giai đoạn 2021 - 2025, sức mua giảm xuống 50 - 60%, mức tăng giá cũng giảm còn khoảng 31%.
Từ tương quan này, có thể ước tính rằng để giữ tốc độ tăng giá quanh 20% trong 5 năm tới, nguồn cung cần tăng đáng kể so với giai đoạn trước, ước khoảng 40 - 50%.
Quan trọng hơn, nguồn cung này phải tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, căn hộ hạng C và B, gắn với quy hoạch đô thị vệ tinh, phát triển theo mô hình TOD tại các khu vực vùng ven.
Giá bất động sản tăng theo thời gian là quy luật bình thường của nền kinh tế. Vấn đề không nằm ở việc “giảm giá” mà ở khả năng kiểm soát tốc độ tăng giá sao cho phù hợp với thu nhập người dân.
Nếu cấu trúc nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc trung - cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền bị đẩy ra xa trung tâm, thì ngay cả khi tỷ lệ giá nhà/GDP không tăng đột biến, khả năng chi trả thực tế vẫn suy giảm.
Trong giai đoạn 2025 - 2030, bài toán cốt lõi không chỉ là hạn chế đầu cơ, mà là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng hiệu quả xã hội. Nếu không làm được điều này, rủi ro lớn nhất không phải là bong bóng giá, mà là sự bào mòn dần cơ hội an cư của tầng lớp trung lưu – nền tảng của một thị trường phát triển bền vững.
* Dữ liệu trong bài do tác giả thu thập
Trong khi thế hệ F2 của những doanh nghiệp đầu ngành như Vingroup, Thaco, PNJ…đã dần lộ diện và sẵn sàng kế nghiệp gia đình; thì ở các doanh nghiệp tầm trung như Ba Huân, Phúc Long, Thọ Phát… đã phải bán mình vì F2 không mặn mà với cơ nghiệp của gia đình.
Dự án mở rộng 22 km cao tốc TP HCM - Long Thành được khởi công ngày 19/8/2025, dự kiến hoàn thành tháng 12/2026. Đây là công trình giao thông cấp bách, giữ vai trò huyết mạch trong kết nối vùng, đặc biệt trong việc kết nối với Cảng Hàng không quốc tế Long Thành khi đưa vào khai thác.
Cập nhật nhanh kết quả quay số Vietlott Mega 6/45 hôm nay (20/02/2026), giải thưởng lớn jackpot giá trị hơn 27.826.445.000 đồng không tìm thấy được chủ nhân may mắn trúng giải.
Sở Xây dựng Hải Phòng tiếp tục duyệt cho Vinhomes mở bán gần 200 căn nhà thấp tầng tại khu đô thị mới Dương Kinh - Kiến Thụy.
