Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ khu vực TP HCM cũ ghi nhận các đợt mở bán từ những chủ đầu tư lớn như Gamuda Land với khoảng 350 căn tại dự án Eaton Park và khoảng 200 căn Elysian, Nam Long với 300 căn Trellia Cove. 

Người mua có xu hướng dịch chuyển dần ra vùng ven. Ở trung tâm, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao với khoảng 5.660 - 9.430 USD/m2, khiến khả năng hấp thụ bị hạn chế dù các dự án có lợi thế về thương hiệu và nguồn cung khan hiếm.

Căn hộ tại khu vực phía Đông có giá dao động 3.020 - 5.660 USD/m2, nhìn chung phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực và nhu cầu cho thuê dài hạn. Trong khi đó, khu Nam và Tây có giá cạnh tranh hơn với khoảng 1.510 - 3.020 USD/m2, giúp duy trì tỷ lệ tiêu thụ tương đối tích cực.  

Avison Young dự báo năm 2026, đà tăng trưởng giá ở khu trung tâm sẽ diễn ra từ từ, khi quá trình rà soát pháp lý chặt chẽ hơn và tiến độ phê duyệt dự án chậm lại. Việc sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng tại các khu vực vùng ven đang góp phần giảm áp lực cho vùng lõi và phân tán sự quan tâm của người mua.

Do đó, nhiều khả năng các chủ đầu tư sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt dựa trên nhu cầu thực, với tốc độ hấp thụ ngày càng gắn với sức mua thực tế hơn là nhu cầu đầu cơ. 

Nguồn cung năm 2026 dự kiến tập trung tại Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Lượng hàng chủ chốt đến từ một số dự án như Thủ Thiêm Zeit River giai đoạn 2 (300 căn) và Sadora cùng Sarina giai đoạn 2 (840 căn). Bên cạnh đó, Empire City - The Monarch (MU3) đã khởi công với quy mô 3.800 căn, song song với việc triển khai giai đoạn 2 Palm City.

Trong bối cảnh giá căn hộ khu trung tâm đã vượt xa ngưỡng khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua ở thực, Bình Dương nổi lên như vùng đệm căn hộ lớn nhất của TP HCM với khoảng 20 dự án được bổ sung, chủ yếu đến từ TP Thuận An cũ và TP Dĩ An cũ, thuộc phân khúc trung cấp và tập trung dọc theo Quốc lộ 13.

Khu vực này dự kiến cung cấp khoảng 15.000 căn vào năm 2026 với mức giá dễ tiếp cận hơn so với khu trung tâm, qua đó củng cố vai trò là thị trường vệ tinh hấp thụ nhu cầu nhà ở từ TP HCM.  

Bà Rịa - Vũng Tàu cũng giúp bổ sung khoảng 5 dự án, chủ yếu nằm trên địa bàn TP Vũng Tàu cũ. Các dự án được phát triển phù hợp với lợi thế du lịch của khu vực, nhờ đó ghi nhận hiệu suất cho thuê tương đối tốt. 

Cấu trúc phân tầng về giá đã hình thành khi căn hộ tại TP HCM cũ dao động 3.400 - 5.500 USD/m2, trong khi Bình Dương cũ khoảng 1.600 - 2.200 USD/m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ khoảng 1.300 - 1.700 USD/m2.

Hạ tầng giao thông được cải thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển đến TP HCM. Mặt khác, mật độ dân số tăng lên tại khu Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đang thu hút các thương hiệu dịch vụ và bán lẻ, giảm dần sự phụ thuộc của cư dân vào khu trung tâm.

Theo Avison Young, tổng thể những yếu tố này cho thấy, lượng nguồn cung tăng lên trong quý IV/2025 nhiều khả năng sẽ được hấp thụ bởi nhu cầu thực.

Sang năm 2026, dự kiến khoảng 20.859 căn hộ sẽ được mở bán trên toàn địa bàn TP HCM, đến từ 7 dự án. Bao gồm Emeria Khang Điền (600 căn) của chủ đầu tư Khang Điền, The Nexus (750 căn) của VCRE & Refeco, Aio City (2.060 căn) của Hưng An Điền, Dragon Hill Premier (1.149 căn) của Land Saigon, Eco Smart City (12.500 căn) của Lotte, Vinhomes Lotus Migga (3.800 căn) của Vingroup và Masteri Thanh Đa của Masterise Homes