Báo cáo mới nhất của hãng nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam cho biết,giá căn hộ sơ cấp trong quý đầu năm đã lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.

Cụ thể, tại TP HCM sau sáp nhập, giá sơ cấp đạt 3.900 USD/m2 (tương đương gần 100 triệu đồng/m2). Quý I ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% nguồn cầu đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.

Xét theo nguồn cung, tại khu vực TP HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hai dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) giúp thị trường sôi động. Trong khi đó, Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP HCM (sau sáp nhập) cân bằng hơn.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I đạt 3.950 USD/m2 (tương đương hơn 100 triệu đồng/m2), tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường ghi nhận 10.000 căn chào bán, chủ yếu từ Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group - phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết Nguyên đán.

Theo chuyên gia Avison Young, dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026 - 2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Với Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt 3.574 USD/m2 (tương đương hơn 90 triệu đồng/m2), tăng 3% so với cuối năm 2025, tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung trong quý gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ.

Tương tự, báo cáo của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, thị trường chung cư Hà Nội trong quý I ghi nhận dấu hiệu "hạ nhiệt" rõ rệt khi thanh khoản giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, trong bối cảnh giá cao và áp lực lãi suất gia tăng.

Cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong quý I đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành, giảm 6% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Lượng căn hộ bán được trong quý I cũng đi xuống, giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm.

Mặt bằng giá cũng có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng "nóng". Giá bán sơ cấp trung bình hiện khoảng 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với cuối năm ngoái.

Còn theo dữ liệu của JLL Việt Nam, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mới tại hơn 30 dự án, chủ yếu tại các khu vực cạnh và ngoài vành đai 3 có hạ tầng đang phát triển. Phân khúc cao cấp và trung – cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới. Nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục hạn chế, khiến thị trường thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhóm người mua lần đầu.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ trong quý đầu năm duy trì ở mức cao, khoảng 94,4 triệu đồng/m2 (tăng 25% so với cùng kỳ). Trên thị trường thứ cấp, giá bán ghi nhận tăng ổn định, với thanh khoản tập trung tại các dự án hoàn thiện, vị trí tốt hay tại các khu đô thị mới ở phía Tây và Đông.

Một số dự án tại các khu quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ bán chậm do hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn. 

Người mua nhà thận trọng hơn

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguyên nhân chính khiến thị trường "giảm nhiệt" đến từ áp lực lãi suất. Từ đầu năm, lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 9-11%/năm trong 6-12 tháng đầu, tạo gánh nặng lớn với nhóm khách hàng phụ thuộc vốn vay. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến người mua thận trọng hơn khi ra quyết định.

Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% so với cùng kỳ năm trước khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư gia tăng, trong khi sức mua suy yếu.

“Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng”, bà Trang nhận định.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng tâm lý thị trường đang phân hóa và ngày càng thận trọng. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách và chất lượng sản phẩm.

Dự báo về thời gian tới, các chuyên gia cho rằng giá bán chung cư sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đầu vào tiếp tục neo cao, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn để kích cầu.

“Các dự án mới sẽ cạnh tranh gay gắt về giá, chính sách bán hàng, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư để thu hút khách mua”, bà Hằng cho hay.

Trong khi đó, bà Trang cho rằng những dự án nhà ở tốt, pháp lý chuẩn chỉnh tại khu vực nội đô sẽ luôn bảo toàn được giá trị. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thời gian tới sẽ chậm, còn các dự án ven đô sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất lớn do nguồn cung nhiều.

"Giá nhà dự báo vẫn neo cao, đây là bài toán khá hóc búa với các chủ đầu tư, khi chi phí cao buộc họ phải đẩy giá bán lên. Nhiều chủ đầu tư cũng rất quan ngại với việc bán hàng trong bối cảnh giá bán cao", vị này nói.