Chia sẻ tại hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng" , ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) cho biết hiện nay, một trong những trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản là hạn chế về nguồn vốn để triển khai dự án mới.

HUD đang gặp vướng mắc do chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định, khiến năng lực tài chính bị bó hẹp trong khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn.

Hiện vốn chủ sở hữu của HUD ở mức khoảng 2.900 tỷ đồng, doanh nghiệp phải dàn trải cho 15 - 16 dự án trên quỹ đất gần 1.000 ha khắp cả nước. Điều này khiến nguồn lực dành cho các dự án mới gần như cạn kiệt. Với những dự án quy mô lớn, chẳng hạn dự án 50 ha tại Hòa Lạc (Hà Nội), khả năng tham gia của doanh nghiệp trở nên rất hạn chế do vượt quá năng lực tài chính hiện tại.

Bên cạnh khó khăn về vốn chủ sở hữu, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản đáng kể. Lý do bởi các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà cho vay các dự án NOXH do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NOXH vào năm 2030, tổng nguồn vốn cần đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm 20 - 25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỷ đồng, chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng lớn. Mức lãi suất khoảng 12%/năm được cho là quá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua NOXH. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận nhà ở.

Từ thực tế này, lãnh đạo HUD kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành cho chương trình phát triển NOXH, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cơ chế này cần hướng tới lãi suất ổn định, dài hạn, đồng thời hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng.

Ngoài vấn đề vốn, các rào cản pháp lý liên quan đến quy hoạch cũng khiến nhiều dự án bị đình trệ. Ông Tuấn Anh lấy ví dụ một dự án quy mô khoảng 3 ha tại khu vực Tam Biên (Hà Nội) dù đã được thành phố giao cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt. Việc chưa xác định rõ các chỉ tiêu như chiều cao hay mật độ xây dựng khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án.

Vị này kiến nghị với các dự án quy mô nhỏ trong nội đô, cơ quan quản lý nên áp dụng tư duy quy hoạch linh hoạt hơn. Thay vì áp đặt cứng nhắc quy mô dân số và buộc chủ đầu tư phải tự xây dựng đầy đủ hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định quy mô công trình, số lớp học hoặc các tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản để tính toán dân số phù hợp với điều kiện đô thị hiện hữu.

Đối với các khu NOXH tập trung ở vùng ven, HUD cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế hay trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí hạ tầng đều do doanh nghiệp gánh, các nhà đầu tư sẽ khó mặn mà tham gia.

Doanh nghiệp cũng đề xuất các khu NOXH quy mô lớn nên được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, bảo đảm khả năng kết nối vào trung tâm thành phố trong khoảng 30 - 45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ, mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NOXH đến năm 2030 mới có cơ hội trở thành hiện thực.