Đấu giá đất vùng ven trở lại là một chủ đề rất nóng xuất hiện trên các kênh truyền thông gần đây bởi giá các mảnh đất thuộc các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Thường Tín lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2. Điều này gây ra rất nhiều tranh cãi, liệu rằng giá đất ở các khu vực đó có cao tới mức như vậy không, có sốt ảo không, rằng tại sao nhiều người bỏ cọc như vậy?

Trước khi làm bàn luận xem giá đất đã sát thực tế hay chưa, theo tôi cần làm rõ mấy điểm.

Đầu tiên là việc tổ chức đấu giá là cần thiết bởi vì sau một thời gian khá dài gần như các hoạt động đấu giá đều bị dừng lại để "chờ" thay đổi của các chính sách pháp luật có liên quan. Trong đó, bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1/8 nhưng Luật Đấu giá tài sản lại có hiệu từ 1/1/2025 gây những bất cập về pháp lý.

Thứ hai, trong quá trình đấu giá, sự thay đổi rất lớn về giá khởi điểm khiến "cuộc chơi" đấu giá đất cũng thay đổi theo. Nếu trước đây, các trường hợp đấu giá đất đều phải thuê đơn vị tư vấn là các công ty thẩm định giá để xác định giá khởi điểm của các lô đất đó thì bây giờ giá khởi điểm do Chủ tịch UBND quyết định.

Do đó, các địa phương thường sử dụng giá theo bảng giá đất để tránh rủi ro cho những người thẩm định giá cũng như đưa ra quyết định về giá khởi điểm. Chính vì vậy nên hầu hết các cuộc đấu giá vừa rồi, giá khởi điểm  rất thấp.

Giá khởi điểm thấp kéo theo hai hệ lụy, giá trúng đấu giá cao hơn mấy chục lần so với giá khởi điểm và tiền đặt cọc cũng rất thấp khiến số lượng người tham gia đông.

Điều này khiến những người có tiềm lực tài chính không thực sự mạnh tham gia và khiến cho một cuộc đấu giá chỉ có vài chục mảnh đất nhưng có tới hàng nghìn hồ sơ. Bên cạnh đó, tiền đặt cọc thấp khiến lượng người bỏ cọc cao.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi tốt nên bắt đầu có xuất hiện dấu hiệu đầu cơ. Có thông tin những người trúng đấu giá xong bán chênh ngay sau buổi đấu giá. Điều này đặt ra hai câu hỏi: Liệu giá có đúng với giá trị thực hay không mà lại có chuyện vênh như vậy? Và tại sao những người chấp nhận trả tiền vênh để mua ngay sau phiên đấu giá lại không tự tham gia? Ở đây có vấn đề! 

Thêm nữa các thông tin liên quan đến các cuộc đấu giá cũng có vấn đề. Bởi có hàng chục miếng đất trúng đấu giá nhưng dường như truyền thông chỉ nhắc tới những mảnh có giá cao nhất, khiến thông tin không được toàn diện, khách quan. Thực tế, giá một số mảnh đất trúng đấu giá không chênh nhiều so với giá đang giao dịch ở các khu vực xung quanh.

Nói tóm lại, hiện nay không chỉ có sự thiếu nhất quán giữa các cơ quan quản lý, mà còn có sự "đi ngược" là lấy bảng giá đất làm khởi điểm trong bối cảnh chưa bảng giá đất mới. Một số địa phương xây dựng bảng giá đất mới đều không được thông qua.

Cần chú trọng vào hai điểm: Thứ nhất, giá khởi điểm phải sát với giá cả thực tế và thứ cái thứ hai là không thể đem mảnh đất có giá cao nhất và quy rằng đó là giá chung.

Trong khi đó, tiền đặt cọc quá thấp khiến những người không có tiềm lực tài chính cũng tham gia đấu giá. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các đội làm giá, vì nếu có bỏ cọc thì chi phí cũng không lớn. Với giá khởi điểm và tiền cọc thấp như thế sẽ không xử lý được vấn đề bỏ cọc.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng chưa có cơ chế để xử lý các trường hợp kích giá, làm giá đất. Cần theo dõi chặt chẽ và đưa ra chế tài xử phạt nặng với hành vi này để tránh đầu tư, thổi giá đất lên cao.

TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả