Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026” do Batdongsan.com.vn, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết giá rao bán bất động sản tại TP HCM hiện khoảng 69 triệu/m2, tăng 44% so với đầu năm 2024. Từ quý II - quý III năm nay, các phân khúc tại đây có biên độ biến động giá bán từ 1 - 3%, thấp hơn đáng kể so với Hà Nội ở mức 5 - 10%. 

"Các loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực tại TP HCM có khả năng giữ giá tốt trong bối cảnh thị trường điều chỉnh. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa thanh khoản có thể quay trở lại. Thay vào đó, thị trường đang cần nhiều lực đẩy hơn nữa, nhất là từ yếu tố hạ tầng", vị này nhận định.

Các tuyến metro kết hợp trục xuyên tâm hiện hữu đang mở ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường TP HCM, đặc biệt với phân khúc chung cư.

Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục mở rộng và phân bổ dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm như metro Bến Thành - Suối Tiên, metro Bến Thành - Tham Lương - Thủ Thiêm, metro Tân Sơn Nhất - Phú Hữu...

Giá rao bán tham khảo tại một số dự án thuộc khu vực Bình Dương như Norton Park của chủ đầu tư Gamuda khoảng 63 triệu/m2, Bcons Aria khoảng 48 triệu/m2, Bcons Green Diamond khoảng 53 triệu/m2, cùng của chủ đầu tư Bcons. 

Tại khu Bắc TP HCM có Vinhomes Saigon Park của Vinhomes với giá tham khảo khoảng 54 triệu/m2. Khu Nam thành phố có Triton Crown của Phú Mỹ Hưng với 220 triệu/m2. Khu Tây có Trellia Vista của Nam Long với 69 triệu/m2. Ngoài ra còn Imperia Green Paradise tại Cần Giờ của MIK Group với 60 triệu/m2, Nexus Zone của Masterise Homes với 124 triệu/m2, Gladia Heights của Khang Điền & Keppel với 83 triệu/m2...

Theo bà Ánh, đây không chỉ là xu hướng phát triển dự án mà còn phản ánh sự dịch chuyển trong cách thị trường định giá bất động sản. Khả năng kết nối giao thông ngày càng trở thành yếu tố quan trọng đối với giá trị căn hộ. 

Sự kết hợp giữa các tuyến metro đang được phát triển và những trục giao thông xuyên tâm hiện hữu được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm TP HCM với các khu đô thị mới. Khi thời gian di chuyển rút ngắn và khả năng tiếp cận tiện ích cải thiện, những khu vực dọc hành lang giao thông sẽ có thêm sức hút với người mua nhà.

Trong bối cảnh đó, xu hướng tăng trưởng giá căn hộ được ghi nhận tại những khu vực xung quanh các trục giao thông trọng điểm. Song, hạ tầng thúc đẩy tăng trưởng giá ở các khu vực xa trung tâm, trong khi ở khu lõi trung tâm, metro gần như không tạo ra nhiều sự khác biệt.  

Trong bán kính 1 km dọc metro Bến Thành - Suối Tiên và Xa lộ Hà Nội, giá rao bán chung cư trung bình hiện khoảng 66,3 triệu/m2, tăng 77% so với năm 2020 (thời điểm có đoàn tàu đầu tiên về) và tăng 126% so với năm 2018. 

Hay tại khu vực Thủ Đức, giá rao bán chung cư tại đây đã tăng 117 - 130% so với năm 2018. Trong khi đó tại khu vực lõi các quận 1, 3, 4 và Bình Thạnh cũ, những dự án cách ga chỉ từ 1 km trở xuống lại có đà tăng giá thấp hơn đáng kể, ở mức 83%. 

Bà Ánh nhận định diễn biến này phản ánh hạ tầng không đơn thuần là yếu tố hỗ trợ tiện ích sống, mà còn có khả năng tác động đến kỳ vọng của người mua về giá trị bất động sản trong dài hạn.  

Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của hạ tầng có sự phân hoá giữa các khu vực. Với những dự án nằm tại khu vực lõi đô thị, nơi đã có hệ thống tiện ích và khả năng kết nối tương đối hoàn thiện, metro thường đóng vai trò bổ sung giá trị. Trong khi đó, tại các khu vực xa trung tâm, khả năng kết nối với mạng lưới giao thông công cộng có thể trở thành yếu tố quan trọng giúp cải thiện sức hấp dẫn và mở rộng dư địa phát triển của dự án.

Nói cách khác, giá trị mà hạ tầng mang lại phụ thuộc vào vị trí xuất phát của từng khu vực, mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông và khả năng kết nối thực tế. Vì vậy, không phải mọi dự án nằm gần tuyến metro hay đường vành đai đều có mức tăng giá như nhau.  

Bên cạnh việc mở rộng nguồn cung dọc các trục giao thông trọng điểm, nhu cầu tìm kiếm bất động sản của người TP HCM có xu hướng dịch chuyển sang các thị trường vệ tinh, trong đó Bình Dương là địa bàn nổi bật.

Phạm vi lựa chọn nhà ở của người mua không còn giới hạn trong khu vực trung tâm. Khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực nội đô tạo áp lực lên khả năng chi trả, những địa bàn lân cận có kết nối giao thông thuận lợi trở thành lựa chọn đáng cân nhắc, đặc biệt với nhóm khách hàng mua ở thực.

Theo chuyên gia, sự phát triển của các tuyến metro, đường vành đai và những trục giao thông liên vùng có thể góp phần tăng cường kết nối giữa TP HCM với các đô thị vệ tinh. Đây là điều kiện hỗ trợ quá trình mở rộng không gian đô thị, đồng thời tạo thêm cơ sở cho nguồn cung căn hộ phát triển. 

Song, sự dịch chuyển nhu cầu không đồng nghĩa mọi khu vực vệ tinh đều có triển vọng như nhau. Khả năng kết nối thực tế, mức giá phù hợp với thu nhập, chất lượng tiện ích và tiến độ hoàn thiện hạ tầng là những yếu tố quyết định sức hút từng dự án.

Trong bối cảnh đó, khả năng giữ giá của chung cư TP HCM cần được đánh giá trên cơ sở các yếu tố nền tảng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá nhờ hạ tầng. Những dự án có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực và được hưởng lợi từ mạng lưới giao thông đang dần hoàn thiện có sức hấp dẫn tốt hơn. Tuy nhiên, mức độ giữ giá cụ thể vẫn phụ thuộc vào mặt bằng giá đầu vào, nguồn cung cạnh tranh và sức mua thị trường.

Nhìn tổng thể, hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình hướng phát triển của thị trường chung cư TP HCM. Bà Ánh nhận định, cơ hội không chỉ nằm ở những khu vực đã phát triển mà còn có thể xuất hiện tại các đô thị vệ tinh, nơi kết nối giao thông được cải thiện theo thời gian. Với người mua, cần đánh giá đúng tiến độ hạ tầng, khả năng khai thác giá trị sử dụng và mức giá hợp lý, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.